基于预期理论的房地产市场价格研究

席枫　董春美

摘 要：京津冀协同发展战略虽然还在制定中，而房地产市场出于对保定市在该战略中积极地位的理想预期已经使得该地区的房地产价格在今年3月份出现较大涨幅。从预期理论的渊源角度入手，分析预期理论在房地产市场中的使用情况，探讨保定市乃至全国房地产市场的价格走势与有效管理问题，期望从有效管理房地产市场价格预期的角度尽快实现房地产市场的既定调控目标。

关键词：房价上涨；预期理论；预期管理

中图分类号：F274 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）23-0171-02

2014年2月底，习近平在听取京津冀协同发展专题汇报时强调，京津冀协同发展是重大国家战略，是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的需要，是探索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环境相协调的需要，是实现京津冀优势互补、促进环渤海经济区发展、带动北方腹地发展的需要。3月26日上午，河北省出台《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》和《河北省新型城镇化规划》，明确规定，“保定市作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。”

于是，受京津冀协同发展战略的预期影响，河北省保定市房地产市场价格在今年3月份的涨幅全国居首。因此，从预期角度探讨保定市乃至全国房地产市场的价格走势，并有效管理房地产市场的价格预期，对于尽快实现房地产市场的既定调控目标，从而稳定房地产市场价格，意义重大。

一、预期理论的渊源

预期（Expectation）是指行为主体在进行某项经济活动或者社会活动之前，预估并判断未来可能发生的情况及其可能存在的变化，通过调整相应策略和采取必要的干预措施以实现既定目的。预期在决策理论中非常重要，这是因为现在的决策通常是根据当前的预期所采取的行为方案。预期本身正确与否，直接影响决策目标能否如期实现。

英国著名经济学家马歇尔（Marshall，1890）意识到预期对现实经济的影响和对未来进行判断的重要性问题，首次在经济学分析中引入预期因素。经济学中的预期是指预测与当前的经济决策相关的经济变量的未来值。站在经济学的立场上，经济主体往往谋求自身经济利益的最大化或者自身经济成本的最小化，但是几乎当前所有的经济决策都关联着未来不确定性的经济报酬，因此，经济主体在决策中对未来进行适当的预期是必要的，可以尽可能地增加经济盈利或者减少经济损失。经济主体预期的成功与否，直接影响经济行为是否能够顺利实现预定的经济目标。

瑞典学派的事先和事后分析对预期理论做出了较大贡献。著名经济学家费雪（Fisher，1930）把利率和通货膨胀联系起来解释预期问题，提出了基于利率期限结构的预期理论假说，并将第1年到第T年的实际通胀率的加权平均值作为第T+1年的预期通货膨胀率。

宏观经济学的鼻祖凯恩斯（Keynes，1936）在其《就业、利息与货币通论》中，正式把预期问题和不确定性问题引入经济学分析中，确立了预期在经济学中的地位。他认为，“仅仅是预期的改变，就可以在预期的改变发生作用的过程中，造成像经济周期那样的波动形式。”凯恩斯从心理学角度研究经济中的预期行为，认为预期本身是不确定的，是一种难以准确把握的心理现象，与经济活动的关系并不明确。只不过Strasser（1986）认为，凯恩斯的预期理论只是经济分析模型的外生变量，不影响模型内部的变量。也有经济学家认为，凯恩斯理论也没有解释预期的形成机制问题。

受到卢卡斯、萨金特、华莱士等学者的大力推动，理性预期成为宏观经济理论最主要的理论范式之一，被广泛应用于农产品市场、房地产市场、货币市场等许多领域。而耶鲁大学著名经济学家罗伯特·席勒（Robert·Shiller）则侧重于从心理与行为角度阐释金融行为，他认为心理行为问题会影响资产价格的波动，从而引发了学者们开始重视资产价格波动中的预期因素。

二、完全理性预期到有限理性预期

20世纪40年代以来，美国诺贝尔经济学奖获得者西蒙（Simon）从心理学角度出发，分析了人类行为的理性实际是给定环境限度内的理性，于是提出了有限理性理论（Bounded Rationality）。Simon（1971，1982，1987）认为，决策人的认知能力具有局限性，不仅对知识信息的认识有限，而且对信息的处理能力也有限。经济行为主体面对信息成本或者信息不完备等多种因素限制时，将不再执着于追求利益“最大化”或“最优化”目标，而是追求接近于“最大化”或者“最优化”的状态。有限理性的数学表达也不同于完全理性。完全理性的数学式子是：μ（X）= 1 （x∈X）或者0（x?X）；而有限理性的数学式子是：μ（X）→[0，1]，表示[0，1]的映射。

理性预期学派开始关注有限理性假定，通过学习有限理性使得预期均衡趋于收敛，从而实现强化理性预期理论的目的。萨金特（Sargent，1973）指出，“理性预期给经济模型强加了两个要求：个人理性和认知一致性。当进行量化时，理性预期认定模型中的经济行为人（他们用平衡概率分布来评估欧拉方程）比计量经济学家掌握多得多的知识信息，以至于经济行为人以某种方法解决了计量经济学家面对的估计和推理难题。为了从理性预期的第二个要求上退出，我提议使用有限的‘理性经济行为人来建构模型，从模型中排除理性经济行为人并用模仿计量经济学家的‘人工智能经济行为人替代。为了得到概率分布，这些‘计量经济学家建立理论，进行评估并适应性学习。而在理性预期理论中，概率分布是已知的。”在借鉴西蒙有限理性学说的基础上，萨金特利用计算机作为基本的分析工具，通过引入并发展学习机制来巩固和推进理性预期假定，使之更符合实际情况。

在继承有限理性思想上，对理性预期理论的其他发展是理性疏忽（Rational Inattention）假定、粘性信息（Sticky Information）假定、粘性预期（Sticky Expectation）学说。理性疏忽的思想可追溯到Knight（1921）的论述：“明显地，如果考虑和估计的成本超过它们的所值，所做的理性的事情就变为不理性的。”但正式提出该假定的却是Sims，他在1993年首次提出理性疏忽理论。理性疏忽理论避开信息是否完备与信息是否有成本的直接争论，而是重点区分所有可供利用信息与经济主题做决策时实际使用的信息，认为实际使用信息只是可供利用信息的其中一部分的观点。理性疏忽理论认为，经济主体往往采用局部信息代替全局信息，通过使用部分信息而非全部信息来降低信息成本，以追求决策结果的局部最优而非全局最优。endprint

Mankiw和Reis（2002）首先提出了粘性信息理论。他们认为，信息的获取和处理是有成本的，可以通过采用过去信息代替当期信息的方法来降低信息成本。由于存在有限理性和信息成本，经济主体在做决策时不会经常更新信息与预期，而是用过去信息代替现期信息进行理性疏忽，从而追求局部利益的最大化。而Morris & Shin（2006）认为，所谓的粘性信息预期是指用过去信息代替现期信息、用异质性预期代替同一性预期的预期方法。

三、我国房地产市场价格的预期管理

1.建立市场化、可置信的房地产顶层调控制度，稳定市场供需预期

目前的房地产调控政策涉及到土地政策、税收政策、金融政策、社会管理政策等多个方面，具有反复性、短期性、反市场周期性等特点，“相机抉择”的凯恩斯主义比较明显。而多个管理部门之间往往因为协调不足会加剧政策调控的不稳定，甚至出现政策对抗，不利于形成长期稳定的调控制度。房地产调控政策也因此成为一种“不可置信性”的市场威胁，难以达到预期的调控效果。

因此，有必要建立长期稳定的、具体明确的、适合市场需求的调控制度。一要建立长期稳定的住房供给调控机制，明确每年的有效供给数量，并改善房地产市场的产品供给结构，增加中小户型普通商品房的供应。二要支持合理的住房消费需求，抑制投资投机需求。三要完善差别化的住房信贷政策，并形成长期稳定的制度安排。四要加强住房保障制度建设，明确每年的供应增量并做到分配合理、有效监管，确保对低收入人群与外来务工人群的应保尽保，稳定市场需求。这样，房地产市场调控就可以在“相机抉择”中引入“固定抉择”，起到稳定市场供需预期的作用，从而由“不可置信性”威胁转变成“可置信性”威胁。

2.改变地方政府的考核方式，引导地方政府预期，使其严格履行调控责任

房地产市场的特点之一就是具有明显的区域性，各级地方政府是落实房地产调控目标的关键环节，地方政府能否严格履行调控责任决定着宏观调控措施是否能够达到预期目的。以GDP为主要内容的地方政府考核制度，使得地方政府更加重视本区域经济能否实现稳定增长。而且，自上而下的“一把手”任命机制，使得官员具有谋求自身GDP政绩的巨大内在冲动，但是却在不断透支本区域未来的经济发展能力。

因此，要改变地方政府的考核方式，引导地方政府预期，尽快建立地方政府承担房地产调控责任的考核机制。一要进行税收制度改革，改变地方政府依赖土地财政的财政困境。二要把稳定商品房市场与增加保障房供给作为重要的考核指标，引入地方政府的政绩考核体系，使其建立明确的考核预期从而严格履行调控责任。

3.加强媒体引导和管理，使全社会形成合理的房地产市场预期

房地产市场各个参与主体对房地产市场进行预期所依赖的信息，往往来自于报纸、电视、网络等媒介组织。媒体在房地产市场调控中所扮演的角色十分重要，尤其是具有较强影响力的主流媒体。因此，加强对媒体尤其是主流媒体的监督与管理，使其宣传真实的房地产价格信息与政府管理部门的调控目标，杜绝开发商的虚假宣传与捂盘惜售等乱象，引导各个经济主体形成合理的市场预期，从而实现房地产市场的调控目标。

参考文献：

[1] 凯恩斯.就业、利息与货币通论[M].北京：中国社会科学出版社，2009.

[2] 周小平，熊志刚，王军艳.房地产投资分析[M].北京：清华大学出版社，2011.

[3] 薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D].合肥：中国科学技术大学，2012.

[4] 范俏燕.房地产交易博弈与金融风险[D].成都：西南财经大学，2012.

[责任编辑 杜 娟]endprint