中国房地产企业融资渠道分析

曲远洋

摘 要：在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。

关键词：房地产；融资渠道；金融资本

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）25-0137-02

一、房地产市场主要融资渠道

1.自筹资金

自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须的资金，中国相关的规定自有资金必须达到总投资的30%。如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下，自筹资金基本可以满足项目自身的资金需求；但是当项目规模较大，投资额度较大时，尤其是当现有房地产市场不是很景气时，自筹的资金无法满足自身开发的需要，会导致项目开发出现资金断裂，引起连锁的负面影响。

2.预售回款资金

房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式，也是解决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发展，国际进行了宏观调控，对于预售条件进行了严格的限制，即必须达到主体封顶后，相关部门才可以颁发预售许可证，房地产企业方可进行预售，取得销售回款，因此在开发前期拟采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。

3.商业银行贷款

商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道，多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产市场的调控，商业银行严格限制了房地产开发企业进行商业贷款，多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模式无法实现。

4.房地产投资基金

房地产投资信托基金（REITs）是近年来中国金融市场上出现的一种金融工具，它类似于其他的信托基金，但是它属于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的一种专门房地产信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式，目前尚处于初级发展的阶段，处于摸索发展过程中，相关的法律法规也在不断的完善过程中，一旦成熟，势必会成为中国未来房地产企业融资的主要渠道。

5.募集上市

募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上市公司的条件比较严格，审批时间长，成本高，因此对于房地产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房地产过热发展，国家近年来抑制在进行宏观调控，对于房地产业的上市条件的规定也极为严格，多数房地产企业无法达到。

6.发行债券

发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现有债务和公司未来发展趋势，以及项目的可行性，以及发行条件的规定也比较严格，对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小，流通受到限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产企业拟通过发行债券来达到融资的目的，以缓解近期资金需求是很难达到的。

7.房地产私募股权投资

房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段，是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

8.民间资金

在现有融资渠道瓶颈限制因素，发挥民间资本作用是房地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定，只有金融和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金，利率不得超过国家规定利率的四倍。很多企业直接向社会进行吸纳资金，许诺高息，实质是属于非法集资。所以房地产企业可以通过非金融机构向社会吸纳闲散资金，以缓解短期资金需求。

二、当前房地产金融市场现状分析

1.过分依赖于银行信贷为主的融资工具

虽然股票和债券等直接融资的金融市场得到了一定的发展，但是由于门槛高而导致房地产企业望而却步，而信托和房地产投资基金依然处于初期发展阶段，在国家进行金融调控后，由于过分依赖银行信贷，而导致资金得不到解决，房地产企业的长期可持续发展也就无法实现。在未来的一段时间内，商业银行信贷比例将会下降，但仍将是房地产融资的主要工具。

2.中国房地产金融体系尚不健全

中国的金融市场发展不健全，仍处于发展和摸索的阶段。由于相关法律法规逐渐出台，金融体系也在不断建设中，但是单单从目前的房地产金融市场来看，其金融体系仍需进一步完善。不但相应的房地产金融机构和担保、保险机构各自的运行机制不合理，相互也缺乏协调机制，同时缺乏有效的监督机制，在此环境下，房地产企业进行融资缺乏有效监督和调控，很多热钱纷纷涌入，高利贷等民间资本大量出现，骗贷、非法集资层出不穷，不但是给房地产企业的发展增加了成本，也给金融市场造成了混乱，也给中国经济造成了致命的创伤。

3.房地产金融风险较大

由于房地产市场具有区域性，如果不进行有效的控制总量，势必会造成过热投资现象，导致市场过热而产生地产泡沫现象。实际价值被人为的炒作而直线上涨，一旦市场出现变化，势必会导致金融风险加剧，一是按揭贷款回收出现风险，二是房地产企业开发贷款也同样有很大的坏账风险。 此时房地产业进行融资会更加困难，资金链的断裂，会导致开发项目无法进行建设，出现行业及相关产业的连锁反应，也同时会给地方经济造成破坏性的影响。endprint

4.房地产金融市场发展进程缓慢

房地产金融市场主要是指房地产融资的一级市场和二级市场，股权融资和债券融资属于一级市场，但是对于整个资金的来源还有金融机构的投资者来说，是有很多的限制的。目前中国房地产金融市场发展十分缓慢，二级市场尚不健全，尤其是住房抵押贷款二级市场，银行的长期住房抵押贷款无法通过二级市场出售，当出现金融市场发生巨大波动时，势必会导致银行的流动性受阻，产生类似于美国的次贷危机，金融风险很难进行规避，资金在资本市场和企业之间出现滞障，同时也无法实现企业融资渠道的需求。

5.房地产金融市场缺乏完善的配套法规

目前中国相关的法律法规尚不完善，满足不了房地产金融市场的健康发展需要。虽然中国企业和个人信用记录体系正在逐步建立，但是尚不完善，则必将导致银行无法全面掌握借款人的真实财务状况，容易出现违约风险，对中国房地产市场规范发展和房地产金融的与安全运行会造成严重影响。房地产金融相关配套法规是否健全和完善，将直接制约着未来中国房地产金融健康发展以及房地产业的更大发展。

三、拓宽房地产融资渠道及促进金融市场健康发展的有效措施

1.促进房地产金融的融资工具多元化发展

随着中国房地产金融工具的培育和发展，对融资政策的进一步放开，随之而来的就是间接融资渠道被拓宽，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，势必会促进房地产金融的通知工具的多元化发展。产业投资基金、银行信贷以及房地产信托健康有序发展，给房地产企业融资提供了更多的选择，有利于房地产企业的可持续发展。

2.逐步健全和完善房地产金融体系

首先要建立和健全房地产政策性金融机构，专门负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定和体系建设，逐步放开房地产金融二级市场。同时培育和促进专业化的房地产投资基金、和房地产信托投资等金融工具的健康发展和保证住房融资担保或保险机构的有效运行。

3.合理规避房地产金融的风险

金融风险的爆发，会给国民经济造成致命的打击，因此必须提高金融风险的防范意识。同时根据国家有关的规定，对房地产开发企业的融资风险有专业判断，从严审查，从严把关。同时加强贷款管理，对发放贷款实行全过程动态监控，并运用利率杠杆，调整楼房开发结构。另外金融企业也要在自身的防范制度以及房地产抵押贷款风险的措施上下工夫，形成有效的化解金融风险机制。

4.促进房地产金融市场健康快速发展

房地产金融市场主要包括房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场。目前这几个市场依然处在初期发展阶段，国家应该出台相应的法律法规，规范其运行机制，使其健康有序发展，真正为房地产融资平台提供有力的支撑和促进作用。同时，在国家政策层面上给予扶持，在加速发展房地产金融市场，促进房地产企业向规范性发展，满足直接上市融资，同时对住房抵押贷款二级市场的培育和建设。

5.建立和完善相关配套法规

为保证房地产金融市场的健康发展，满足房地产企业融资需求，国家应该适时并因地制宜的出台相关配套的法律法规，保障中国房地产金融体系的进一步完善。

参考文献：

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[责任编辑 吴明宇]endprint