论城市综合体开发模式的深层次研究

吴俊霖 李亚

摘要：本文旨在通过对商业型综合体中功能、业态的分类、特点、相互关系等方面的分析，提出适合综合体发展的业态及功能组织模式，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。

关键词：城市综合体现代商业、公寓模式

中图分类号：S611文献标识码： A

城市综合体是一种复合型地产，由多种形态构成的城市综合体，在建筑设计方面不同于其他的建筑类型，在通常情况下，其体量十分巨大，功能也比较多，其一个地区的建筑标志。这建筑设计带来了一定的困难和挑战，在城市商业综合体业态设计的过程中应考虑城市关系，对业态加以定位，实现不同功能整合，组织各种物流、人流、车流，考量商业利益等，所以对建筑师而言，城市综合体项目的建设具有重要的意义。

1城市综合体开发对城市建设的影响

1.1城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，弥补了传统开发模式的不足。

1.2城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。

1.3城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知，很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象，究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。由于城市综合体在开发商业、商务办公的同时也开发相应的公寓、住宅和酒店作为配套，这样就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。

1.4城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链 城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何让使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题 城市综合体在做足自己的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。

2城市综合体开发设计的主要结构格局

2.1轴向式布局。形成城市综合体轴向布局的轴线，不仅仅是交通线，更可表现为大型的人造景观轴、河流或水体、商业步行街、功能走廊或呈线状布局的休闲娱乐设施等，轴线可长可短，可曲可直。综合体中的功能空间分列轴线两侧，沿轴线呈轴向布局。

2.2向心式布局。该结构下，处于城市综合体中心位置的中心广场、大型会所、绿地系统、休闲娱乐设施、公共活动场所或核心建筑成为综合体核心，产生辐射效应，提升整体价值，甚至成为区域标志。

2.3综合式布局。综合式结构同时拥有公共轴线及中心公共区域。布局紧凑，容积率大，充分利用土地资源，各建筑空间紧邻，功能间联系紧密，形成很强的整体凝聚力，并能运用各类轴线，布局完善的通行系统，提高综合体的利用效率及整体价值。

2.4水平和垂直。水平方向表现为并列关系，竖直方向表现为叠加关系。通常将商业、休闲娱乐设施、酒店大厅等人流活动量大的功能布局于底层，而将居住、办公写字楼、酒店客房等要求一定私密性的功能进行竖向叠加布置。这种结构形式可充分利用土地资源与空间资源，布局紧凑而不至于显得单调，并且功能使用效果较好。

3 城市综合体开发模式的常见的不足之处

3.1投资巨大、技术含量要求较高，市场准入门槛较高。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米，甚至上百万平方米，并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外，由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发，它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域，对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。因此，若没有雄厚的资金和技术实力为后盾根本无法完成整个项目的开发建设，无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛，不利于市场竞争，容易导致垄断。

3.2订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产，为了引进战略联盟商入驻城市综合体，往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其战略联盟商，商业部分的利润是靠后来进驻的非战略联盟商的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商，对于本来就实力相对较小的非战略联盟商来说，无疑是雪上加霜!若长此以往，并且管理不善，最终势必影响开发企业的经营利润及资金回笼。

3.3城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。如本文前面所述，正确的选址是城市综合体开发成功运作的第一步，因此，选址是否科学直接决定了城市综合体开发的成功与否。城市综合体开发不仅受到人口数量、交通条件、周边商业氛围的影响，还要受到诸如人们收入水平、消费习惯、文化等多种综合因素的影响。由于当前我国经济发展不平衡，不同区域的文化、消费习惯差别较大，因此城市综合体开发未必适合于每个城市。

4城市综合体开发设计中应注意的几个要点环节

4.1 业态的选择。商业、办公、居住、酒店、文化娱乐等业态都有特定的特征和属性，它们的空间形式、使用情况各不相同且复杂。每个综合体项目的建设用地及周围情况是不一样的，所以要因地制宜。例如，如果基地周围有较好的商业氛围，可以在规划前期首先选择办公和酒店业态；如果基地周边办公业态较多但缺乏一定的商业、餐饮、文化娱乐等功能，则需首先选择确定商业及文化娱乐业态。当然，并不一定面面俱到的将每一种业态形式包含在综合体中，只要根据实际情况，为人们提供功能复合、定位明确的空间格局即可。

4.2 各业态所占比例。商业综合体中各业态在项目中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多少是不一样的，需要通过充分市场、社会调研后，针对该项目的定位，要有主次业态之分。比如一个以购物中心为主业态的商业综合体，它的餐饮就不可能占到50%的比例。在选择好业态种类之后，就必须合理的分配业态比例，做到主次分明合理、搭配协调共融，形成良性的互补的链接，共同提升综合体的综合商业功能。

4.3 各业态区位分布。大型店是购物中心里的主要支撑，如果将大型店面都集中布置，那么有可能导致人流的大量积聚且停滞不前。因此，应将大型店面，分散在各个楼层布置，其间点缀不同的品牌专卖、百货等店面，引导人流自然向上运动。餐饮可以采用几分几合的方式，在每一楼层设置一些餐饮店面，另外，集中一个楼层专门汇集餐饮功能。

5结束语

综上所述，就目前来说，城市综合体开发属于一种新型的房地产开发模式，它颠覆了传统商业地产的运作方式，有着强大的生命力，必将对我国房地产市场的可持续发展产生深远影响。但它尚不成熟，还有很多亟待完善的地方，需要理论和实务界进一步探索完善。

参考文献：

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[4]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材，2010（07）.