房贷政策松口释放了什么楼市信号？

郭文婧

近日，银行房贷政策终于出现松口迹象。数据显示，北京28家银行，有6家银行不同程度地下调了首套房贷款利率，其中民生银行由此前的停贷转为首套房基准利率放贷，暂时停止贷款的银行也减少到了6家，分别为江苏银行、花旗银行、平安银行、天津银行、杭州银行、广发银行。（8月19日《证券日报》）

长期以来，我国房地产企业基本上都是高杠杆发展模式，多借钱加杠杆，杠杆越高净资产收益率就越高，企业发展就越快，也就造成了负债率居高不下。随着最近的一轮房价上涨，2013年沪深上市房企的资产负债率平均值达到了64%，为近4年的最高水平。2014年一季度末，沪深两市141家房企中，22%的企业资产负债率超过80%，最高的甚至超过93%。这种高杠杆的发展模式，决定了房企最害怕的调控措施就是信贷政策。实际上，这一轮房价下跌现象，最大的功臣就是信贷调控，高负债使房企不得不考虑通过降价来加速卖项目，以解资金之渴，化解资金链风险。

事物总是一体两面的，在上涨的楼市中，不仅房企收获了高负债带来的好处，银行也是最大的受益者。但是，我国房企的负债率，不仅已经远远高于中国上市公司资产负债率平均50%左右的水平，而且达到了房地产成熟市场国家或地区房企负债率的三至四倍，以银行为代表的金融机构所承受的金融风险，也就不言而喻，金融机构最怕的就是房价下跌。所以，我国的银行就表现出了鲜明的矛盾性，一方面，为了优化资产结构，不少银行甚至暂停了房贷；另一方面，当房价继续下跌的时候，又担心成为房企的殉葬品，所以不得不出手调整房贷策略，房贷政策松口也就是预料之中的事情。

各地名曰为了稳定楼市，实际上是为了救市，截止8月16日，全国46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松或者取消了限购。然而，趋势并没有被改变，国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，价格下降的城市有64个，占比达到了91.4%，最大降幅2.5%，而且，北上广深等一线城市环比同时出现下滑，其中北京更是首次出现下跌，这都显示房价下滑的趋势还在进一步蔓延。此时，以北京为代表，不仅银行房贷政策松口，而且下调了首套房贷款利率，这实际上是对房价大趋势的进一步确认。

我国的房地产市场，是典型的“政策市”。实际上，确认并试图挽救房价大趋势的举措，并不止北京的银行房贷政策集体松口。先是5月份、6月份，央行、银监会先后进行的“及时审批和发放首套房贷”、“大力支持个人首套住房需求”的“窗口喊话”；接着是国家开发银行从央行获得三年期1万亿元的抵押补充贷款，将注入国开行金融住宅事业部；8月初，房企新湖中宝发布公告称，公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过，这是A股房地产上市公司再融资暂停3年多后第一家公布非公开增发预案的房企，截止8月5日，已有48家房企公告了再融资计划。种种迹象表明，针对房地产市场的“定向货币松绑”正在多方位地密集走来。

毫无疑问，在目前的房价走势下，未来一段时间房地产调控总体很有可能朝放松的方向发展，地方救市的力度甚至会越来越大，实质的信贷宽松也极可能以“温水煮青蛙”的方式实现。但是，一方面是舆论公认房价还没有回到合理水平，另一方面是不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等长效机制的建设，所以中央层面赤裸裸的强力救市不大可能。再加上本轮住宅库存量远超2008年和2011年，所以市场调整的时长也极可能超过前面两轮，楼市立马反转的可能性并不大，各界最大的公约数是楼市软着陆。

我们不得不承认，局部房价下跌引发的风险在加大，但未来楼市发展方向仍不明确，无论是开发商，还是购房者，都需要更加深入了解市场，审慎部署战略。在限购放松的效果不是很明显、释放的需求量十分有限、市场观望仍然存在的情况下，作为楼市“开门钥匙”的信贷已开始“转动”。所以，我们必须警惕，包括限购政策的松动和货币政策的宽松在内的多元救市政策的推出，无意间是会助长住宅市场投机活动的，一旦楼市反转，不仅不利于住宅地产行业的积极结构调整，也将对我国经济结构调整、发展方式转变、以及相关领域的深化改革带来不可估量的影响。endprint