为何不动产也要 “上户口”？

本刊记者 韩朝

5月5日，中国经济网发布4月份“十大经济热词”，“不动产统一登记时间表”受到网友高度关注，3月份和4月份连续两月位居月度热词榜首。

完善不动产登记制度在客观上有反腐倡廉的作用，这也正是当前公众所最为看重，寄予厚望的一点。在“房叔”、“房姐”、“房爷”、“房帝”层出不穷的现实语境下，公众无不期待以全国统一的不动产登记制度，让“房叔”、“房姐”们现出原形，接受公众和国家有关部门的监督。

实际上，不动产统一登记制度，是我国产权管理体制机制的一项重大改革，目的是确认并保护产权。按照国土部的安排，2014年建立统一登记基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施，2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。由此可见，不动产统一登记将沿着循序渐进的节奏向前迈进。

不动产登记，是市场经济的基础制度

实现不动产统一登记，确认不动产的产权归属，是市场经济的基础制度之一，对建设现代市场体系、保护公民合法财产权、提高政府治理效率等意义重大。

根据中央要求精神，我国实施不动产统一登记的主要目的，是建立城乡统一、海陆统筹，涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。不动产登记的本意不在房地产，其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。

国土资源部部长姜大明指出，在建立和实施不动产统一登记制度过程中，注重落实好几方面要求：一是注重保护不动产权利人合法财产权；二是注重保障不动产交易安全；三是注重提高政府治理效率和水平，更加便民利民；四是更好地满足市场经济发展需求和财税金融改革需要。

国土资源部地籍管理司登记局有关负责人在解读这一政策时指出，市场经济本质是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。建立和实施不动产统一登记制度，有利于保护不动产权利人合法财产权。通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。

对于目前的房地产登记制度，北京大学法学院房地产法研究中心主任、副教授楼建波在接受媒体采访时表示，学界把我国目前不动产登记的现状概括为“分散登记”或“分别登记”，即不同的不动产由不同部门来负责登记。分散登记模式存在几个问题：其一，给将要进行物权登记的当事人造成很大不便，比如购买一套房屋，不仅要到当地的住建部门去登记，还要到国土部门去登记；其二，毕竟是两个甚至多个部门负责登记，难免会出现登记不一致，造成麻烦；其三，查询不方便，不同的不动产要到不同的部门去查询；其四，增加了成本，不仅增加了当事人的成本，同时也增加了政府的行政成本。上述问题或弊端，是我们改革现行的分散登记、建立统一登记制度的原因。

这位负责人表示，不动产统一登记有利于保障不动产交易安全。不动产统一登记，将促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不动产统一登记，将最大限度地整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。

南京工业大学房地产管理系主任吴翔华表示，此举有利于保障权利人及市场交易行为的安全，也为国家不动产统一登记政策的制定和执行打下了技术基础，这是未来趋势，也是国际惯例。

有利于市场化调节楼市，避免“一刀切”

住房信息联网一直阻力重重，住建部从2010年开始推进。但在住建部2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标之后，联网的扩围工作却在一定程度上陷入停滞状态。

住房信息联网的技术难度其实已经不大，一些地方或部门不愿意主动配合完成联网工作，是主要的阻力。事实上，在联网工作扩围之初，住建部部长姜伟新就曾公开表示，扩围系统有相当的难度。拥有住房私有财产的业主，都不希望过分将这一财产进行暴露。而地方政府，或出于利益考虑，或是行政上的惰性原因，都以不情愿的态度来应对住房信息联网的任务。

房屋是一种比较复杂的资产，目前从住建部层面，已经难以推进住房信息联网，所以必须以一种新的思路来推进这一工作，而新的思路不再局限于单一的房产登记，将土地、房屋、园林等统一纳入考虑，并由一个部门全盘指挥，有利于破解各自为政下的无力推进局面。

目前，国务院决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。

全国不动产统一登记涉及国土、住建、农林、水利等众多部门，有的部门是垂直管理，有的是地方管理，情况非常复杂，利益博弈剧烈，又事关千家万户切身利益，因此推进难度非常大。

“在很多地方，包括住房在内的不动产信息，一直都是个盲区。而在‘大数据’概念通行的背景下，只有建立一个统一的不动产信息平台，才能打破碎片化，为房产税精密设计、不动产交易安全等，提供详实的数据支撑。”有分析这样说。

专家分析，不动产统一登记制之所以需要两三年时间才能实施，不外乎三个原因：一是在技术层面，相关部门目前各是各的登记系统，完成技术统一需要一个过程；二是不动产登记目前是相关部门各负责一块，打破部门利益、协调相关部门工作也需要一个过程；三是土地、森林等领域的登记目前都有各自法律，需要时间来修改相关法律。

值得关注的是，不少人认为，建立不动产统一登记制度后，公开查询功能应向社会公众开放。对此，南京大学不动产研究中心主任高波说：“不动产登记既是一次登记，也是一次普查，和人口普查和经济普查的作用一样。”他认为，不动产登记的最终结果是高度保密的，不是可以随便公开相关信息的。

我国《物权法》规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。据此，有学者认为，这样的法律规定把不动产统一登记后信息查询的主体限定为“权利人和利害关系人”，即不动产所有者、与所有者发生交易关系的人等，而不是对全社会公开。

“如果不动产统一登记实现，很多之前‘隐形’的存量房数据就会显形，地方政府会更容易针对市场的真实情况制定差别化的楼市调控政策，进行更加市场化的调节。”专家表示，比如通过住房信息变动情况，及时发现房地产资金流向的变化，出台差别化措施进行分类调控，避免“一刀切”误伤自住型购房需求。政府还可以根据房地产的真实存量数据，制定更加符合市场需求的土地出让计划，进行保障房建设的时候也更加有的放矢。对房地产企业来说，有了更准确的数据，在制定进入一个区域的战略规划和具体拿地计划的时候，决策会更加准确。

不动产登记，是土地制度改革的基础

实施不动产统一登记，是推动土地制度改革的基础，既要有紧迫感，又不能急于求成。不动产登记不仅涉及城市房地产，耕地、林地、草原、农村承包地等都是不动产，涉及城乡每个家庭和每一个公民。山水林田湖等庞大的不动产财富，主要分布在农村。改变海与陆、水和土不动产分割登记、管理状况，同样需要公众关注。不动产统一登记工作重点难点在农村，我国土地制度改革的突破点在农村，必须下更大气力工作。

国土资源部副部长胡存智前不久在中国发展高层论坛2014年会上说，农村建设用地改革必须守住四大底线，一是不能把土地集体所有的性质改变了，二是不能把耕地改少了，三是不能把粮食产量改下去了，四是不能把农民利益损害了。他说，当前工作是要比照国有土地的产权状况，做好农村土地的扩权赋能。

党的十八届三中全会提出“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”，都涉及不动产统一登记这一基础工作。不动产统一登记，当然包括城乡统一。为推动不动产统一登记制度建立和实施，我们将坚持城乡并进，发挥不动产登记工作部际联席会议制度作用，重点加强对地方的指导监督，加快推进工作衔接及各级职责整合和机构建设，在加快推进《不动产登记条例》制定同时，提出相关法律“立、改、废”建议。尽快制定不动产登记统一簿册和权利证书。研究制定不动产登记信息管理基础平台建设总体方案。

2014年的主要工作之一，就包括启动并加快推进包括宅基地在内的农村集体建设用地确权登记颁证，为集体经营性建设用地入市改革和宅基地管理制度改革提供产权依据。同时做好农村土地承包经营权确权登记发证与不动产统一登记的衔接。

光大证券分析师徐高则坦言，不动产统一登记制度的建立更有利于明确农民的房地产权，促进城乡间不动产要素的流转。同时他也认为，将为房地产调控、房产税全面铺开提供基础信息。

“尽管对不动产统一登记的认识并不一定清晰，在公众眼里，不动产统一登记无疑具有多重效果，会给社会带来显著变化。也许公众这种热切的心态、呼声应该是真正值得重视与深思的。”有评论这样说。