产业地产开发模式发展探讨

刘 勇 刘 微 戴建涛

(1:吉林建筑大学管理学院,长春 130118; 2:长春市建设工程质量监督站,长春 130028)

0 引言

我国现有经济结构单一,生产设备、信息技术落后,资源消耗大、浪费严重,为了改变以资源的高消耗、环境高污染为代价带来经济总量增加的状况,建立环境友好型与资源节约型社会,实现经济的可持续发展,我们现在必须进行调整产业结构、加快实现产业的升级,对资源进行整合,实现经济的新的发展.此外面对国家对房地产一系列的宏观调控政策,使得房地产举步维艰亟需寻求一个突破口,在这样的环境背景下,诞生一种依托多种产业,聚集多种自然资源与社会资源,实现资源综合高效利用,对多种开发对象进行集约化经营,并以地产形式展现的新兴产业形式——产业地产[1].

1 产业地产开发现状

1.1 国外产业地产开发现状

国外的产业地产发展的比国内要早得多,经过了由单一企业到同类企业聚集到完整产业链以至现在的产业聚集的发展过程.世界上最早的产业地产可以追溯到20世纪20年代的美国与英国.世界上尤其是发达国家在20世纪50年代中期为了解决工业发展对城市形成的压力和对环境的污染问题,加上信息技术与高速公路的发展,出现了众多“工业园区”或“科学园”等产业地产形式.经过多年的经营与发展,众多发达国家依据不同的市场环境开创了产业结构层次分明、管理经验丰富的产业地产形式.例如美国的硅谷,它是美国乃至世界众多电子和软件公司的聚集地,是世界典型的以微电子为主的高科技产业聚集区;英国的剑桥工业园成立于1970年,现已形成以信息技术、生命科学、新材料等高新技术为主的产业集群,每年为英国经济的发展提供有力的保障,并成为世界上重要的科技创新中心之一；在亚洲，韩国以美国、日本等国家的成功案例为准，建立了产、学、研综合园区——大德科技园,通过国家的政策支持,基础设施的科学规划,科研人员的培养、吸引政策方式规模不断加大,成为亚洲最大的产、学、研综合园区.

1.2 国内产业地产开发现状

图1 产业地产主题及开发模式关系图

我国产业地产相对于国外来说还处于初级阶段,发展还不够成熟,它打破了从改革开放到2003年阶段由政府主导的开发区发展模式,其开发主体不再是单一的政府,出现了企业以及地产开发商,三者间相互合作的更加复杂的开发形势,实现了由单一园区向区域化、集群化的转变.产业地产是国家在整合土地资源实现土地高效利用、提升产业结构,改变经济增长方式,促进城镇化发展的背景下产生的新型地产形式.它的出现从本质上涵盖了三大主题——地产、产业、城市.可以这样理解:产业地产通过地产商对地产的开发为产业升级与发展提供服务平台,企业通过平台支持使产业结构得到提升,通过同类及相关产业的提升促使产业整体得到发展.同时城市从整体产业发展中实现发展,提高了政府税收.政府有了经济保障反哺于城市,提高城市形象,经济得到发展.经过十多年的发展,国内出现了多种成功运营的产业地产模式.例如“旅游+地产”、“城市综合体”、“工业+物流+地产”、“售后回租”模式.现行的产业地产总体上有三种开发主体——政府、企业、地产开发商,根据其开发主体的不同,相应的划分为产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式及包含三者的综合运作模式[2].具体关系如图1所示.

2 现存开发模式弊端

我国产业地产发展比较慢,正处于初期探索阶段,现存的开发模式不可避免的存在着许多制约其发展的“内部因素”与“外部因素”.

(1) 外部因素. 我国产业地产的发展处于初级阶段,有关产业地产的法律规定及相关管理规定不健全,对随时发生的开发问题缺乏有效的处理依据,造成现存产业地产项目“鱼龙混杂、良莠不齐”的现象[3].其次各地政府面对各开发商描绘的“宏伟蓝图”不能自已,缺乏有效的鉴定、辨别方法,难以鉴别开发商的实力及开发意图,以致许多因资金短缺半途而废的现象产生,严重扰乱市场环境.最后面对将要或正在进行的开发项目政府缺乏有效的监督管理制度,产生许多项目不能按计划开发,造成大批土地在时间上的浪费,或项目在开发中搞擦边球或更改土地使用性质的事情发生.

(2) 内部因素. 产业地产都是以开发商的意志进行开发,由于观念的原因会对产业地产的良性开发造成开发模式内在的局限性.产业园区开发模式是目前产业地产中所占比例最多的开发模式.它是各地政府为了城市规划发展的需求,由政府主导进行开发的产业地产模式.在此种模式的开发中当地政府为快速实现经济效益,企图短时间内提高税收、创造好的政绩,过于追求产业规模,往往忽略了成本问题,同时过度的进行模式复制、重复建设,不仅造成管理机构的臃肿,对于资源的利用效率也不高,造成整个模式高成本、低效率的现象.这些都暴露该模式缺乏灵活性和创造性的缺点.主体企业引导模式一般是由在某个产业领域或范围内具有雄厚实力的龙头企业进行主导的开发模式.它的最鲜明特点是,开发主体对该产业非常熟悉,知道该产业流程及特点,同时它的缺点也非常明显,由于产业地产本身性质决定的高投资性与回收期长的特点导致对主体企业的门槛要求较高,一般企业难以承受.此外该模式确定的产业范围单一,难以进行大规模、大范围的推广.产业地产商模式是地产开发商利用园区土地进行房地产开发获取利益的开发模式,它的本质没有脱离传统的房地产开发模式.该模式不要求开发商对产业地产项目进行后期的经营与管理,对于企业入园的吸引力大大降低,难以产生产业的集聚效应、实现产业地产规模化发展.

综合运作模式是将以上三种开发模式混合运用的开发模式,在这种模式中政府提供政策上的优惠,建立监管机构,地产商为企业提供服务、为企业发展创造良好环境,各产业巨头利用其在产业中的影响力,加深产业链纵向与横向发展,三方合作共同促进产业园区的发展.综合运用开发模式的开发运行机构比前三种模式更加复杂,对政府、开发商、主体企业的管理经验、专业化等要求也成倍增加,就目前我国发展现状来说,要使三者之间能够高效、有序的合作还需要进行长时间的磨合.

3 产业地产开发的几点建议

(1) 健全法律制度与规范行业制度. 健全的法律制度,能够有效规范市场环境,为产业地产健康发展提供法律保障.产业地产作为工业地产新的形式，它的复杂性超过以往,涵盖的范围更加广阔,健全的行业制度不仅能够指导产业地产的发展,还可以避免伪产业地产的存在.

(2) 提升政府辨别能力,增强监管力度. 政府是把握产业地产发展方向的掌舵者,要用一种谋势、谋局的宏大视野与长远眼光去判断产业地产,免产业地产走岔路、走错路,保障产业地产项目的顺利健康发展.

(3) 加强龙头企业产业整合作用. 产业是产业地产的核心,是保证产业地产快速发展的灵魂.利用龙头企业在各产业领域中的影响力,吸引企业入园,快速、高效完成产业链组建,实现产业整体集聚.大批企业的聚集可以吸引众多专业人才,大大提升企业竞争力.各产业的聚集不仅能分工合作又增加了竞争氛围,加快资源优化、促进产业与地产的融合,避免产业地产升级带来产业结构的不稳定现象,实现真正的产业地产.

(4) 提升地产商增值服务能力. 地产开发商利用地产开发经验,在了解各产业结构基础上发挥优势，建造适合各产业发展的基础设施,为企业发展提供良好的外部环境.同时在把握产业园整体管理的基础上,利用管理优势,整合企业资源,构建增值服务平台,提供政策扶持、金融服务、物流等信息资源,最大程度上保证企业快速发展,促进企业孵化[4].

4 结语

产业地产是我国新经济发展条件下资源整合、利益重新分配的开发模式,单一开发主体不能满足其建设规模大、投资高、专业要求高、回收期长的特点.此外,政府要实现财政收入及长期稳定的就业率和税收保障;企业打破艰难的技术创新、长期经营产业带来的较低的利润率;地产开发商在国家调控政策高压及激烈竞争带来的土地高成本情况下寻找突破,这需要三者间确定其在产业地产中的角色定位,丢掉各自过于具体的实际诉求,放远目光增加三者间的相互合作,构建一种政府提供政策支持把控产业地产门槛和方向、地产开发商进行产业园区建设并进行运营维护、园区企业负责产业升级,利用产业集聚资源发展,形成螺旋上升趋势的循环发展体系,最终实现利益上的共赢.

参 考 文 献

[1] 贾广葆.产业地产运行中的矛盾与对策[J].住宅与房地产,2013(4):53-56.

[2] 易居.产业地产发展现状与开发模式分析[J].易居VISION,2012(22):4-8.

[3] 张会阳.中国产业地产发展分析[J].科技和产业,2012,13(1):47-48.

[4] 宋振庆.产业地产的黄金年代[N].中国房地产报,2013-08-06.