业委会，路好看不好走

于洋

青岛，不少小区的业委会经常“城头变幻大王旗”。其实，仔细研究不难发现，开发商和前期物业管理公司的阻扰，有关部门的指导和协助不到位或者过位，部分业主的参与意识不端等都是绊住业委会发展脚步的原因。而要把这些矛盾解开，就必须公开透明，发动所有的业主。

其实，不妨多学习下其它城市的经验，在不违反法律规定的前提下，自我设计出一个财产的管理方式和监督机制，搭建一个社区自治机构的框架。比如，在业主委员会的基础上再成立个业主监事会，起到一个沟通和监督的作用，为社区事务的公开和透明提供了有效的程序保障。

近年来，老百姓对有一套自己的住房的狂热追求，使得现阶段中国的房产开发商盖出来的房子基本不愁卖，直接推动了城市新建商品房小区的大量出现。同时，也培育和构造出一个崭新的社会群体，即“业主”及其自治组织“业主委员会”（简称业委会）。

“业委会”这个名词在诞生之初，是希望营造一种由开发商、物业公司、业主三方共同管理小区的和谐局面。然而在多年来的实践中，“业委会”更多地成为了“维权”的代名词。

一般而言，业主萌生成立业委会的念头大多起源于某些偶然事件的发生，譬如小区物业服务错位、电梯时常无法正常使用、停车管理不规范、物业费用与服务标准不匹配等。当某一位或几个业主长期遭受这种利益损害，找物业公司理论而又根本无效，他们就会考虑联合更多业主走上成立业委会之路。

然而，这条路并不好走。如今，不少小区尚在为成立一个真正由业主推选的业委会而苦苦挣扎。虽门槛很低，真正成立的时候又困难重重。放眼全国，似乎很少有住宅小区业委会比例超过半数的城市，着实让人唏嘘。这个原本对小业主们利好的事情，为何迟迟发展不起来？又究竟是什么绊住了业委会成立的脚步？而已经备案成立的业委会，发展的命运又如何？

带着疑问，让我们一起走近青岛昕苑丽都业委会，聆听他们的故事……

一波三折的选举

像所有的新型小区一样，昕苑丽都业主人住开始的第一个活动就是“维权”。因对物业公司服务质量不满，2009年初，昕苑丽都小区业主自发地以书面的形式向物业公司提出整改意见，但一直无果，广大业主非常不满。

“小区业主频频找物业公司沟通协商解决问题，但是屡遭拒绝，事情得不到任何解决，反而小区的状况越来越恶化。”昕苑丽都业主李先生告诉记者，为小区提供服务的物业公司（以下简称“物业”）与开发商签订物业合同，2008年4月30日开始为青岛市福州北路159号听苑丽都小区提供物业服务。在服务期间，业主的汽车多次被划，车胎也屡屡被扎，引起业主不满。另外，物业不但多次擅自给业主停水停电，且和业主经常吵架，导致矛盾进一步激化。“在这样的状况下，业主意识到必须成立业主委员会——建立自己的组织，自己替自己说话，自己替自己办事。”

2009年2月，依据《山东省物业管理条例》规定，业主联名将申请材料报送原福北小区居委会、原洪山坡街道办，要求成立业主委员会。就这样，在相关部门的积极帮助与筹备下，成立了业主委员会筹备委员会，筹备组的组长是原福北小区居委会主任。筹备组确立后，采取自荐和联合推荐两种方式进行业主委员会委员候选人的提名，由街道、居委会总体把关。然后，召开业主大会，根据推荐的人数，由业主公开投票从6名候选人员中选取5名业主委员会委员，成立首届业主委员会。

“可令人备感无奈的是，在物业多次搅局的情况下，第一次选举失败了。并且提出进行第二次选举，重新进行候选人的资格审定。结果呢，我们原本被选上的两名候选人被撤掉，全部变成了代表物业利益的6名候选人。”在业主QQ群中得知了以上消息的李先生说，“这是无法接受的，太欺负人了。”

其实，一开始，李先生根本没有想过要参加业委会。他自己的外贸企业正处于上升期，牵扯精力的地方很多，他担心自己精力不足，辜负大家的信任。“公司里一摊事，有时候还要去国外出差，影响了业委会会议也不太好。”但是，眼看着自己的权益将要面临挑战时，他不再选择沉默了。“如果您不积极参与，维护自己的权益，那么，我们就无法改变小区的现状，以后恐怕就没有好日子过了。”

于是，李先生和几个热心业主一起找到原洪山坡街道党委，听取意见。“了解情况后，街道办表示，选举结果要符合民意。投票栏中有‘另选他人的选项，如果业主对候选人员不满意，可以另选他人。与此同时，也提出了‘双过半的指导方针，就是指投票人数过半，且得票数占投票人数的半数以上，选举结果便合法有效。”李先生说，“事实证明，老百姓的眼睛是雪亮的，第二次选举的结果恰恰是非常惊人的。之前获得提名的6名候选人全部落选，维护业主利益的代表光荣当选。”

就这样，在政府的大力支持下，2009年7月20日终于成立了首届昕苑丽都小区业主委员会，并依法办理了备案手续。

请神容易送神难

业委会成立后，第一件事情就是及时了解和掌握广大业主对小区建设的意见和要求并及时反映给物业公司。2009年7月25日，业主委员会与正在服务小区的物业公司就提高物业服务水平，调整服务收费标准进行沟通。

“业委会的初衷是，如果‘物业有诚意拿出让广大业主满意的服务标准和收费标准，就可以继续服务小区。可是，得到的口头答复是，‘只能维持现有水平、物业费不可能降。直到2009年8月15日，进行4次磋商，物业都没有拿出具体的、盖有公章或者签名的、带有日期的有效方案，只拿出毫无诚意的三无（无签名、无日期、无公章）的所谓讨论稿。”李先生说，“多次协商未果后，我们依据《山东省物业管理条例》规定，发出公示，决定招聘新的‘物业，也真诚地欢迎现在服务本小区的‘物业参与应聘。”

可公告和通知一经贴出，便遇到了强大的阻力。业委会张贴的公告和通知，被本小区“物业”持续撕毁，使业委会的工作无法进展。“物业”相关负责人表示，“小区业委会所出的公告，必须‘物业许可方可贴出，否则随贴随撕。”endprint

“物业”的负隅顽抗的确让业委会的工作开展阻力重重，但终究也是徒劳。根据《山东省物业管理条例》规定，可以根据业主意愿由业主委员会组织召开业主大会选聘广大业主认可的物业服务企业实行物业管理。

如此一来，按照正常程序招投标后，听苑丽都小区便有了新的物业管理公司。在这样的情况下，业委会便正式通知原物业公司限期撤离小区，并于2009年8月21日前将小区的所有相关材料交予业委会。通知下发后，小区内便出现了停电、车胎被扎、业委会委员的人身安全已遭到了威胁。

“我们的业委会从没有发动过‘群众运动。换物业要好聚好散，只有相互尊重，才能冷静处理，否则，小区也很难安宁。”在李先生看来，与其打起来再走，不如和平分手。

2013年9月5日，在政府相关部门的调节下，双方友好协商，顺利完成交接。至此，新的物业公司入驻，确立了新的合同。“在以往的物业费基础上，住宅与商业的物业费每平方米分别下调了3角钱，除此之外，还特别约定了一条，收取的物业费用中包含1角钱大修基金，这笔基金由业主委员会管理，物业公司代收。”李先生介绍，这样做也是为小区长远发展考虑，物业公司也是很支持的。这是缘于小区内的电梯寿命为10年，10年必须淘汰，这笔钱可以用来后期的电梯更换。另外，小区公共用房的收益也同时纳入业主委员会管理，作为资金储备用于大修基金与小区活动，毕竟电梯的费用比较高昂，单纯依靠1角钱大修基金不太现实。

小区的物业服务水平得以提升，电梯后续更换也得到了有效保障，业主最关注的物业费用也得以下调，而更值得一提的是，几年来，昕苑丽都小区业委会都组织居民开展诸如“和谐家园”、“文明小区”等丰富多彩的活动。就这样，靠着“爱管闲事”的5个热心人，把一个管理混乱的小区改造成了一个温馨和谐的大家庭。

有权力的地方，就有斗争

可是，就在记者羡慕这个和睦大家庭的时候，李先生这位44岁的第一任业委会主任语重心长地说，“我们小区的问题现在还是很多。”

在他的带领下，昕苑丽都小区与原物业公司做了成功的交接。不过，这位“老”主任和他的业委会班子却由于其他业主的排挤而面临“出局”。

相比于劳累，其他业主的不信任是业委会委员们最难承受的困扰。来自“不干活的人”的质疑往往使“干活的人”感到失落、寒心。“之前维权，大家因了共同的目标团结在一起，取得了空前的成功。维权之后，就产生了分裂。分裂的原因是有人认为业委会是充满权力和利益的，委员们一定有利可图。”李先生说，为了避免闲言碎语，业委会委员们都格外注意自己的言行举止，“我们不拿任何报酬，也一定不能因为干了业委会，就要求享受什么特殊待遇。物业费一分也不少交，也不会接受任何物业公司给的额外待遇。”

可任何事情都不可能一帆风顺。2013年年初，由于物业公司服务质量下降，加之，之前业委会委托其代收的大修基金，迟迟未予上交。到期后，业主委员会不打算与其续约。就在这个时间节点上，原来和物业沟通交流比较好的一些业主，便对业委会提出了质疑，要求罢免。而根据《山东省物业管理条例》规定，如果有20%业主提出不信任的话，可以提出信任表决。

“关于信任表决我们无可非议，但是要依法来办，20%的业主数字必须真实。”李先生说，“如果我们业委会的工作哪里做得不好，大家可以提出来，事实的确做得不好，我们承担法律责任，如果大家确实觉得我们不胜任，好，我们让贤。”

结果，一些业主拿着提名到桦川路居委会申请选举，重新又成立了一个业主委员会，要求李先生做业委会交接。

“在20%的数字并未核实，表决并未过半的情况下，便罢免通过了，这个结果显然是无效的。”他很认真地告诉记者，我们并未同意交接，不为别的，就是要捍卫手中的权利。一切都要靠法律制度来规范，要合理合法。

于是，昕苑丽都小区内便出现了两个业主委员会。故事讲到这里，不难看出，小区事情琐碎，业主想法多、需求多，当好一个业委会主任还真不是件容易的事儿。

不管怎样，小区业主委员会，这个最贴近生活的“民主训练场”，显然将成为推进城市基层民主建设的重要力量。在我们的城市里，像李先生一样在小区志愿服务的人还有很多，可以说，正是他们的无私奉献精神，点亮了整个城市基层民主的发展之路。endprint