新型城镇化促进房地产业的战略发展

新型城镇化为房地产业发展带来机遇与挑战，如何把握机遇，促进产业转型与互动，走上战略发展之路，是我们当前迫切需要解决的课题。

新型城镇化是经济发展的增长点和推动力，对社会、经济、文化的发展和人民生活水平的提高具有促进作用，为房地产业带来新的发展契机。房地产业的发展为城镇化建设提供了物质基础，带动经济增长和产业结构转变，推动城镇化进程。房地产业如何抓住新型城镇化这一战略机遇期，为改善民生和城市建设水平服务，与新型城镇化和谐共赢，与产业转型升级良性互动，走上战略发展之路，是我们当前迫切需要思考和解决的课题。

一、新型城镇化是房地产业发展的持续动力

伴随工业化发展、农村人口向城镇集中、非农产业在城镇集聚的自然历史过程，城镇化吸纳了大量农村劳动力转移就业，扩大城镇规模，带来大量新市民的住房需求，未来10年我国住宅需求达20亿平方米。我国常住人口城镇化率为53.7%， 2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右。城镇化率每提高一个百分点，将有近一千三百万农村人口涌入城镇，而这些居民的住房需求成为了房地产发展的原动力。预计2030年达到15亿的人口峰值，按照城镇化率70%的比例计算，应该有10亿多人生活在城市里，现在还有3亿没完成。人口的大量集聚，使得对房地产市场的需求大大增加，给房地产业带来了巨大的发展空间。

新型城镇化产生庞大的基础设施、公共服务设施及住房建设等投资需求。未来三年投融资需求将达25万亿元，有大量的社会闲置资金流入房地产行业。每增加一个城镇人口，可以带动至少10万元固定资产投资。城镇化水平持续提高，会使更多农民通过转移就业提高收入，消费潜力也在提高。城市空间形态的优化、产业功能区划分、配套基础设施的建设会激发对房地产的需求，势必带来城市住宅、商业、休闲、旅游等业态地产的有效需求，引发巨大的房地产开发投资。

二、房地产业是新型城镇化的坚强后盾

房地产业是一个劳动密集型产业，除行业自身吸纳大量人员就业外，还通过对相关产业特别是建筑业的拉动提供了大量就业岗位。大量的农业转移人口、土地和资金将被纳入城镇化通道。

房地产开发扩大了城市规模，强化了城市功能、改善了环境质量，为城市建设开辟资金渠道，推动城市基础设施建设，提供生产、居住、休闲场所，改善城市的居住和生活、工作条件，配套环境的改善将增加城镇对农村人口的吸引力，吸引更多的农村人口向城镇迁移，从而推进城镇化进程。

三、新型城镇化带来新的机遇

建立在传统的城市化模式基础上的房地产发展方式，追求经济效益和城市规模，未充分做到城市土地的集约利用，重复建设，是粗放型、消耗型的发展。产业扩张、就业增长和经济发展的速度没有跟上城市建设速度，发展模式透支资源、污染环境，越来越受到资源、环境等因素影响和制约。

新型城镇化将重心从土地的城镇化转移到人口的城镇化，这种变化将把房地产市场的结构和未来需求引向更加合理性的区间，是就业方式、人居环境、社会保障由乡到城的重要转变。

新型城镇化要求逐步推进户籍制度改革，为农村剩余劳动力提供保障，这势必将大大提升城镇转移人口的融入感和归属感，吸引更多农业人口进入城镇，消除农民在后顾之忧，从而释放大量购房需求，在未来一个时期将形成源源不断的新增城镇房地产需求。

中国经济社会发展方式将由高速发展向均衡发展转变，将由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变，将由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。城市群内城市要实现协同发展，着力点将落在城市群内中小城市，有重点地发展具有产业优势的中小城市，带动这些地区的产业进步和经济发展，缩小地区之间的差距，使地区间均衡地发展，这必将改变现有的一线和部分二线城市独大的房地产市场格局。伴随着中小城镇的崛起，中国房地产市场容量将进一步提升。

伴随着我国经济结构转型与产业转型与升级，产业地产在生态园区、智慧城市、旅游地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会。能否在城镇化方面走得更快，核心的问题还是要引进产业，以产业为支撑，增强人口的附着力，以产业解决就业，“就地城镇化”的提法有丰富的想象空间。

数据显示，到十二五期末，保障性住房覆盖面要达到20%。国家加大保障性住房力度，加速各类棚户区改造，形成住房制度“两条腿走路”，为房地产业健康有序发展提供科学发展模式。

下一步，应逐步完善城镇土地利用和建设规划，注重城市的整体布局和功能划分，城镇规划和产业规划并举，避免重复建设，严格限制未来新城新区规划，提高城镇建设区的人口密度。在符合规划和用途管制的前提下，允许集体经营性建设用地来入市，促进集体建设土地向城镇建设土地的转化 。

一二线城市主城区优质资源应创造条件，向周边中小城市转移，带动主城区人口向周边迁移。发展特色城市产业，强化城市间专分工协作，提高中小城市产业承接能力。避免主城区优质资源过度集中，一方面可缓解房价的过度上涨，另一方面也可带动周边中小城市的发展。以区域协调发展战略为突破口，加强政府监管与政府间合作,构建合理的都市带。通过城市群的均衡发展，真正做到资源共享。同时，结合有序放开的户籍管理政策，调整产业结构，加快城乡一体化进程，实现产城融合。

在此基础上，住宅产品的设计应注重生态环境的结合，突出居住理念。调整开发模式，推广符合低碳、绿色标准的新技术、新材料、新设备，大力推行节能环保的建筑产品，减少环境污染。加快既有建筑节能改造，发展绿色建材，提高住宅产业化比例，鼓励使用可再生能源。

经济手段方面，实行差别化的住房税收、信贷政策，抑制投机、投资性需求，形成结构合理、房价与消费能力相适应的住房供需格局。通过商品房和保障房供应供应相结合的双轨制解决住房问题，消除城镇化的后顾之忧。

四、结语

新型城镇化引领着我国房地产业的新格局，并为其转型和创新创造了新机遇。房地产行业应在抓住本轮城镇化发展契机的同时，调整自身的行业结构和发展战略，与城镇化发展相协调，从而促进我国经济又好又快的发展。