贵阳：下一个神木？

易珏

土地开发模式与神木截然不同的贵阳楼市，在过去的2013年，房价异常平稳。

时光倒回在2012年的时点上，陕西的边陲小县神木应该是中国地理版图上异军突起的明星。由于和鄂尔多斯一样有着丰富的煤炭储量，神木县的GDP规模在这一年达历史峰值，步入千亿元级，甚至超过省内两个地级市的经济规模之和。而丰富的煤炭资源在带富一方百姓的同时，也带动了当地房价的飙升。神木的房价最高达2万元/平米。时下，仅仅过去两年，神木房价遭腰斩，在这个实际居住人口只有十几万的县城里，却产生了数百万平方米的空置房。

彼时，另一个西南边陲的省会——贵阳，也因房地产一夜走红。四个超级大盘的开发，带来了媒体对去库存的担忧。贵阳也因此被冠以“第二个鄂尔多斯”，“第二个神木”。两年过去，贵阳的楼市状况如何？其中的缘由是什么？怎样看待贵阳楼市的发展趋向？这些问题的破解将有助于我们把脉中国楼市症结。

高密度贵阳

“山在城中，城在山中”是对老贵阳城区的形象描述。也正是由于特殊的地理位置以及历史成因，贵阳的人口密度超过一线城市。贵阳市市长刘文新在接受媒体采访时表示，老城区核心区的人口密度高达5万人/平方公里，其密度甚至超过了国际金融中心——香港。

中心城区的高密度，后果之一是消费价格的居高不下。思雨（化名）是土生土长的贵阳人，她告诉《中国经济信息》记者，“贵阳就是什么都贵，物价不比北京便宜。事实上，跟物价比，贵阳的房价并不算贵。”

根据贵阳筑房网商品房成交统计数据显示，贵阳市新建住房7月份实际登记销售均价4831元/平方米，同6月份5029元/平方米相比，每平方米下降198元，继续呈现量价微跌的局面。具体而言，两城区（云岩区和南明区）的均价为5140元，与6月份基本持平。白云区共销售商品房379套，均价为4274元/平方米，与6月份相比下降126元/平方米。观山湖区（即金阳新区）共计销售商品房361套，商品房住宅均价为4510元/平方米，与6月份5827元/平方米的均价相比，下降了1317元，成为单价下跌最为猛烈的区域。

这样的房价甚至比东南沿海的部分三线城市房价还低，在福泰数据统计的百城房价中，作为省会城市仅高过银川。但即便如此低的房价，也逃不脱“冷清”二字。贵阳市金博隆地产的房产顾问在接受《中国经济信息》记者采访时表示，今年年后门店的生意非常差，有时候一天也等不到一位看房的客户。

贵州作为老三线，经济发展一直在全国处于末尾，贵州2013年人均GDP排名位居全国倒数第一。2013年贵州城镇化率仅为38%，落后全国平均水平10年以上。刘文新在接受媒体采访时表示，到2020年贵州省城镇常住人口将增加到2000万人，常住人口城镇化率将达到50%，而50%的目标也同样低于国家62%的目标12个百分点。

6年12个百分点，城镇化将成为贵州推动经济发展的利器。在今年4月召开的贵州省第二次城镇化推进大会上公布的数据称，贵州每年大约有70万至80万人进入城镇，作为贵州火车头的贵阳，2020年城区人口将超500万。眼下的350万的人口规模，已经让城区的交通等基础设施不堪重负，而接下来的6年还要新增150万人口，将如何缓解空间矛盾，成为当务之急。

在核心城区，贵阳正在试图通过建立大的商业综合体，提高容积率，改善基础设施建设。

花果园是目前贵阳规模最大的城中村改造工程，规划用地5000余亩，总建面1830万平米，号称全国第一大盘，项目规划建设1350万平米住宅、200万平米办公、150万平米商业、100万平米公寓、30万平米公建，总投资达900亿元。

中天？未来方舟则是位于市中心云岩区的另一个超级大盘，建筑规模达720万平米，涵盖五星级酒店、5A写字楼、高档商务公寓、大型商业体，投资达600亿元。

而对于新城区，贵阳市规划也在沿袭同样的路径，也正因如此，催生了越来越多的“超级大盘”。

2007年开盘的建筑面积600万平方米贵阳金阳新区“世纪城”项目，经过6年，入住率刚刚超过60%。更多的新盘如美的林城时代、中铁逸都国际、中国水电观府壹号、远大生态风景等这些建筑面积百万平米以上的超大楼盘，却没有那么幸运，有的入住率低至20%，达到业内对“鬼城”设定的下限。

大盘的道途

针对金阳的“超级大盘”带来的“鬼城”结论，前述房产顾问告诉《中国经济信息》记者，“贵阳的行政中心已经迁到金阳，这代表着政府将来的发展重心已经调整。事实上，有很多贵阳人将城里（指云岩区和南明区）的房子卖掉或者出租，自己搬到新区（主要指金阳新区）住。城里人多，车多，新区环境好，都是大社区，只是夜生活不热闹。”

金阳新区党工委书记丁旭东在早前的一次采访中也坦陈，“从金阳新区的实际情况来看，购买率高而入住率低，不排除炒房团的存在，但是，金阳新区是新城，城市配套设施没有老城区完善，入住率低的一个重要原因就是居民日常生活的各类基础设施滞后，不能满足需要。为此，政府正在加大教育、卫生、医疗、市场等配套设施建设，从根本上方便新区居民生活，提高入住率。”

从贵阳主城区出发，沿着北京西路一直奔西，15分钟车程即可到达金阳新区。与老城区相同的是，这里像一座新兴的现代化城市，又像是贵阳的后花园。与贵阳新区毗邻的是，国家级的高新技术开发区。贵阳人有句谚语，“贵州看贵阳，贵阳看金阳”，大意是金阳新区的开发建设可视为贵阳的发展趋势。

2013年03月12日，国务院公布的《贵阳市城市总体规划（2011-2020年）》指出，贵阳市是中国西南地区重要的中心城市之一，为重要的生态休闲度假旅游城市。确定的3121平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，加强城中村和城乡结合整治，要逐步疏解老城区的人口和功能，加强金阳新区和外围组团的规划和建设，优化中心城区总体布局。

《规划》明确了贵阳的城市定位，并明确加强金阳新区等新城区的建设力度，以此来疏散城区人口密度，扩围经济发展空间。

事实上，早在2000年，金阳就已成为贵阳城市发展储备用地。同年6月，国务院批准了金阳新区建设规划。与地方政府有所不同的是，贵州省的财政困难，省会贵阳并不发达，基础设施建设需要大量的资金投入，正因为此，在开发初期，金阳的进展十分缓慢。直到七年前，金阳世纪城的开发运营，让金阳人气骤升。由此，利用开发商的力量，开发生地，运营城市，成为金阳，乃至整个贵阳城市发展的捷径。

对于房地产商来说，土地整理和市政配套建设的资金都是成本支出。据悉，花果园工程的开发商贵州宏立城集团负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。为了控制利润率，开发商通过做大规模摊低成本，花果园项目前后销售了5年，贵阳的其他大盘项目通常都会陆续分期销售3-5年。贵阳市政府的做法是将土地大规模捆绑出让。这就成就了贵阳林立的超大楼盘，而地价却较为平稳。而对于地方政府来说，这样的模式不仅减轻了地方的资金压力，还完善了城市基础设施。与此同时，将住宅开发节奏交由市场把控，也让房价较为稳定。

不过，这样的模式并不意味着没有风险，积攒在开发商手中的代开发住宅存量依然需要4年左右的时间消化，而外围新城的建设还在加快，这就是说，还有一批超级大盘等待入市。endprint