中部地区农民工城市购房影响因素分析

孙垂强

淮南师范学院经济与管理学院，安徽淮南，232038

中部地区农民工城市购房影响因素分析

孙垂强

淮南师范学院经济与管理学院，安徽淮南，232038

中部地区具有省内就近打工的农民工比例较高、城市购房的意愿较高、房价较低、农民工城市购房的可承受能力较高的特点，有推进中部地区农民工城市购房和市民化的物质和意愿基础。利用中部地区279份农民工问卷调查资料，采用二元logistic回归分析模型对农民工城市购房影响因素进行了经济计量分析。研究发现,文化素质、是否全家外出打工、就业稳定性、对收入满意程度等因素显著影响了农民工的城市购房。据此，提出了主要包括向农民工开放经济适用房和廉租房政策、解决农民工贷款难问题、以开发区产城一体化为路径促进农民工城市购房、增加适应农民工特征的住房供给等建议。

中部地区；农民工；城市购房；logistic模型

近年来，中国的城镇化发展较快，但“市民化”速度相对较慢，被统计为城镇人口的群体中，仍有2.5亿农民工没有城市住房、无法享受与城镇居民平等的公共服务待遇。新型城镇化必须解决好“农民”变“市民”的问题。

人力资源和社会保障部2013年4月的调查显示，“没有住房”是农民工市民化的最大困难。一半多的农民工认为在城市工作生活的最大困难是“没有住房”，占55.12%。同时，在不愿意定居城镇的原因里，排第一位的是“买不起房”，占65.29%，第二位原因为“城市生活成本太高”[1]。

住房不仅是农民工城市定居的居住场所，它还影响农民工的生活环境和社会交往空间，为农民工积累人力资本、融入城市主流社会提供机会。同时，住房还是农民工融入城市社会、完成市民化的基础。如果农民工的住房问题不能很好地解决，其他问题如农民工婚姻问题、子女教育问题、社会保障问题、文化生活问题等也无从谈起[2]。因此，解决农民工的住房问题成为农民工市民化的关键。

1 中部地区农民工城市购房的背景分析

1.1 中部地区正处于承接产业转移时期，对农民工的需求日益增加

近年来，随着东部沿海地区劳动力等要素成本的不断增加和东部地区经济转型的加速，中部地区承接产业转移的规模日益增加。随着中部地区对制造业的不断承接，中部地区各产业不断的快速发展，对农民工的需求也日益增加，一场不见硝烟的“民工争夺战”在东部和中部之间展开。来自安徽省就业局的统计数据显示，截至2013年底，安徽缺工总数达到25万人，而同为中部农民工输出大省的湖南和湖北省农民工缺口更是超过50万和60万[3]。

1.2 中部地区大城市较少、房价较低，农民工城市购房的可承受能力较高

人力资源和社会保障部2013年4月的调查显示，在不愿意定居城镇的原因里，排第一位的是“买不起房”，占65.29%，高房价成为阻挠农民工进城的主要原因，而与东部地区相比，中部地区房价相对较低，农民工城市购房的可行性较高[1]。

国家统计局2013年12月发布的全国城市房价排名中，中部地区房价最高的南昌市仅排名全国22名，远低于全国其他城市。除几个省会外，中部地区大部分城市都为中小城市，其房价相对全国其他地区较低。在中部地区地级市房价排名中，安徽省的蚌埠市排名第一，其平均房价为6 316元/m2，除蚌埠、宜昌等11个城市外，中部地区其他地级市的房价都低于5 000元/m2，远低于东部地区的地级城市[4]。

在中、东部地区房价差距较大的同时，中部地区与东部地区的农民工收入差距不断缩小，《2012年全国农民工监测调查报告》显示：东部地区农民工的月收入水平为2 286元，在中部地区务工的农民工月收入水平为2 257元，相差不足百元，这说明中部地区农民工城市购房的可承受能力远高于东部地区农民工[5]。

1.3 省内就近打工的农民工比例较高，城市购房的意愿较强

中部地区是我国农民工的主要输出地，随着中部地区承接产业转移的不断进行和经济的快速发展，回乡就近择业成为打工者的首选。以河南省为例，2013年上半年，河南省农村劳动力转移就业总量达2 341万余人，其中省内农村劳动力转移就业人数达1 140万人，农民工省内转移就业比例不断提高[6]。

2012年，在对长三角跨省农民工打工地城市定居意愿的调查显示，影响跨省农民工定居意愿主要的因素中，除高房价外，不能照顾家中老人、不适应长三角的文化习惯和当地人的社会排斥成为跨省农民工不愿意在打工地城市定居主要原因。而在中部地区，农民工主要因本省就近就业，能够就近照顾家中老人，也适应当地文化习惯，因此，在其打工地城市购房的意愿较高。2013年的问卷调查显示，此次调查中，想要留在城市的人数为92人，占总人数的33%；想要回到农村进行务农或非农生产的人数为79人，占总人数的28%。其中大多数想回农村的农民工的目的都是“赚些钱回家乡小镇或县城从事非农业生产”，占全部想回家人员的67%。另有108人的未来意愿不确定，占总人数的39%。

2 中部地区农民工城市购房影响因素的计量分析

2.1 数据来源

2013年1-6月，笔者在中部地区共调查农民工样本417个，剔除不合格样本后，得到有效样本279份，其中安徽省213份、江西10份、河南15份、河北11份、湖南17份、湖北13份。

2.2 研究方法

在本文中，因为因变量农民工是否城市购房只有是和否两种选择，无法直接采用一般的线性多元回归模型建模，因此，采用二项logistic回归方法来分析中部地区农民工城市购房的影响因素。

2.3 变量说明

在本文中，因变量是中部地区农民工是否城市购房，有是和否两种选择。而自变量方面则在借鉴已有研究的基础上，最终将自变量分为以下三类因素: 一是农民工自身及家庭因素，包括农民工是否整个家庭迁移、出生年代、文化程度等因素；二是就业因素，主要包括就业稳定性(用工作持续时间来表示)和就业正规性(用是否签合同、是否入保险来表示)两方面；三是城市收入因素，主要包括月收入、家庭净收入以及对目前收入是否满意等因素[7](表1)。

表1 自变量的操作化测量

2.4 实证结论分析

本文运用SPSS软件，采用逐步向后筛选的方法得出对农民工城市购房的显著影响因素，最终通过6个步骤将出生年代、是否签合同、是否入保险、月收入、家庭净收入等6个因素剔除方程，结果显示，中部地区农民工文化程度、就业稳定性、对目前收入是否满意以及是否举家外出务工4个因素对中部地区农民工城市购房具有显著影响。最终方程如下所示：

ln(P/1-P)=-6.196+0.560X1+0.491X2

+0.751X3+0.694X4

其中，P为城市购房的概率，X1为文化程度，X2为就业稳定性，X3为对目前收入是否满意，X4为是否举家外出打工。

本文将详细分析上述4个因素对中部地区农民工城市购房的影响。

2.4.1 自身素质及家庭因素对农民工城市购房的影响分析

相关学者提出了农民工自身素质对农民工城市购房的传导机制，表现为:劳动者素质提高后，会促使劳动者各种能力的获取和提升(表现为个人的信息能力、配置能力、流动能力以及收入的提高)，从而进一步影响到农民工对城市生活的适应性和城市购房的能力[8]。

表2 模型结果

在家庭方面，举家外出务工导致农民工的务农经历和乡土联系等明显减少，他们中的很大一部分全年只偶尔回家一两次或者不回家，有较强的“去农村化”倾向，从而使得农民工城市购房的意愿大大增强[9]。

本文的实证分析证明：在农民工自身素质中，文化程度对农民工城市购房起显著作用，而出生年代对农民工城市购房不具有显著影响。通过表2可以看出，在0.05的显著水平下，文化程度对城市购房起显著作用，其系数(B)为0.560，Exp(B)为1.750，说明高学历使LogitP平均增长0.560个单位，高学历农民工的城市购房发生比是低学历者的1.750倍。同时，在0.05的显著水平下，是否全家打工也对农民工城市购房起显著作用，其系数(B)为0.694，Exp (B)为2.002，说明全家打工者较独自一人打工者使Logitp平均增长0.694个单位，结合发生比可知，全家打工的有效转移发生比是独自打工者的2.002倍。

2.4.2 就业因素对农民工城市购房的影响分析

农民工进入城市的根本原因就是到城市获得工作，从而获得比从事农业生产更高的收入，因此，就业的稳定是农民工留在打工城市的基础。就业稳定性通过影响农民工的收入、社会关系和城市适应性等几方面影响农民工城市购房决策，只有就业相对稳定，才能为农民工城市购房创造必要的条件[10]。

在就业各因素中，本文的实证研究发现，在0.05的显著水平下，就业稳定性对农民工城市购房起显著作用，而就业正规性对农民工城市购房不具有显著影响。在实证分析中，就业稳定性的系数(B)为0.537，Exp (B)为1.711 ，说明高学历使LogitP平均增长0.537个单位，高学历农民工的城市购房发生比是低学历者的1.711倍。

2.4.3 收入因素对农民工城市购房的影响分析

对于农民工的迁移机制,很多学者认可推拉理论，即认为农民是在城市拉力和农村推力二力的合力作用下从农村流动到城市的，获得比从事农业生产更高的收入，是大部分农村居民外出打工的主要原因，因此，农民工的打工收入高低对其定居城市意愿有较大的影响。同时在城市生活状况的好坏，一方面意味着城市拉力的大小，另一方面也意味着农民工城市购房能力的大小[11]。

本文的实证研究进一步证明，相对收入能更好地反映农民工城市生活状况的好坏。通过表2可以看出，在0.05的显著水平下，收入因素中只有“对收入是否满意”这一因素对有效转移起显著作用，月收入、净收入都对农民工城市购房没有显著作用，其原因可能是家庭净收入和月收入在样本调查中都是绝对值，农民工城市购房不但和家庭净收入和月收入的绝对值有关，还与定居成本即各地房价有关。有的农民工在大城市工作虽然收入很高，但与当地房价相比较低，所以无法在城市中购房。因此“对收入是否满意”这个衡量收入相对值的因素对农民工城市购房起显著作用，其系数(B)为0.751，Exp(B)为2.119，说明对目前收入满意的农民工较对目前收入不满意的农民工使LogitP平均增长0.751个单位，结合发生比可知，对收入满意的农民工的有效转移发生比是目前收入不满意的农民工的2.119倍。

3 促进中部地区农民工城市购房的措施

3.1 向农民工开放经济适用房和廉租房政策

经济适用房和廉租房在城市的推广，解决了很多城市低收入家庭的住房问题，但因户籍等因素影响，农民工不在经济适用房和廉租房的覆盖范围之内。地方政府可适当扩大经济适用房、廉租房、公寓房政策的覆盖范围，将当地打工年限较长、就业稳定性较好或具有相应专业技术的农民工包含在政策范围之内[12]。

3.2 解决农民工贷款难问题

农民工进城买房除面临收入低、房价高等问题外，还面临一些制度性障碍，如在打工城市购房难以获得银行按揭贷款的支持。大部分农民工没有一次性付款的能力，而银行因农民工没有资产抵押、固定收入证明难开等原因，也很少给予按揭支持。因此，无法获得贷款支持成为农民工城市购房难的主要原因之一[13]。

因此政府一方面应在农民工就业正规化方面做出努力，提高农民工的劳动合同签约率和保险投保率，使得农民工在就业和收入方面符合银行的贷款规定。同时应鼓励商业银行出台专门针对农民工这一特定群体的贷款政策，从制度上保障农民工获得和城市市民同等的购房地位[14]。

3.3 以开发区产城一体化为路径，促进农民工城市购房

在全国大部分农民工无法完成城市购房的同时，全国几千家经济开发区则在规划产业园区时偏重于“单一的生产型园区”,缺乏城市作为依托，偏重于“土地的城市化”,缺乏人口来支撑，出现“只见工厂不见城镇”“只见建筑不见市民”的现象。

同时，农民工在大城市购房存在成本较高、制度障碍难以解决等问题，而在小城镇购房，虽然购房成本较低，且制度障碍被较好解决，但又因经济发展水平较低的原因，存在就业不足的问题。而在各大中城市的开发区购房，则因开发区大多远离市中心而具有购房成本较低、就业充足、制度障碍易解决等优势，因此，政府应以开发区为载体，以开发区产城一体化为路径，解决农民工城市购房问题。具体表现为：大力发展开发区的产业化水平，提升农民工城市购房的就业支撑能力；开发较低价格的住房体系，降低农民工城市购房的成本水平；发展开发区的生活配套设施，完善农民工的生活基础。

3.4 增加适应农民工特征的住房供给，多渠道提高农民工购房能力

从政府、房地产商和所属企业三方面增加适应农民工特征的住房供给。在政府方面，采取由政府主导住房的收购、改建、新建，以及鼓励社会上的捐赠等方式来增加农民工保障性住房的有效供给。在房产开发商方面，鼓励开发商开发针对农民工的房产，其开发的房屋应具有如下特征：房屋面积应在70到90平方米之间，房价应在3 000元左右，在小区环境建设方面要和农民工的偏好相适应。在农民工所属企业方面，一是鼓励企业自建农民工住房，政府要给政策，如在土地、税收等方面，鼓励农民工较多的企业自筹资金建住宅楼。二是鼓励企业资助员工购房，可以在企业自有资金中拿出资金支持困难农民工员工和表现优秀的农民工员工购房[15]。

[1]白天亮．过半农民工很想当市民[N]．人民日报，2013-04-12(05)

[2]郑思齐,廖俊平,任荣荣,等.农民工住房政策与经济增长[J].经济研究,2011(2):73-86

[3]王珏磊.“民工争夺战”背后[EB/OL].[2011-2-7].http://finance.ifeng.com/news/special/mgh/2011021 7/3418910.shtml

[4]山水.2013年12月中国城市房价排行[EB/OL].[2014-1-20].http://www.elivecity.cn/html/chengshifangjia/fangjiapaixing/2286.html

[5]国家统计局．2012年全国农民工监测调查报告[R]．北京：国家统计局，2013

[6]郭海方.全省农村劳动力转移总量达2647万人过半省内就业[EB/OL].[2013-8-20].http://www.henan.gov.cn/jrhn/system/2013/08/20/010418662.shtml

[7]程荫,韩笑,胡越.农民工城市购房意愿及影响因素研究[J].调研世界,2012(10):17-22

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[13]朱建美.浅析政府在城市农民工住房问题中的主体地位[J].农村经济与科技,2007(11):51-52

[14]王胜.规范经济适用房制度的探讨[J].当代经济,2008(9):30-31

[15]浮延强.城市外来务工人员住房问题研究[D].上海:同济大学经济与管理学院,2006:12-14

(责任编辑：周博)

2014-02-28

孙垂强(1985-)，安徽淮南人，硕士，助教，主要研究方向：产业经济、劳动经济。

10.3969/j.issn.1673-2006.2014.07.009

F062.9

A

1673-2006(2014)07-0027-04