浅谈杭州市区日常土地测绘权属调查

■杨敏芝 ■浙江省测绘大队，浙江 杭州 310030

为进一步加强市区土地产权产籍管理，规范日常土地登记权属调查工作，保障土地权利人的合法权益，根据市国土资源局的相关操作规程及有关规定，结合市区日常土地测绘权属调查工作实际，谈谈个人的一点体会。

1 日常土地权属调查的概念

日常土地权属调查，包括宗地权属状况调查、界址认定调查、土地利用类型调查等。土地权属调查的主要工作为:调查核实宗地权利人、土地坐落位置、土地用途、地形地貌、四至范围和相邻关系等，并通过本宗地与相邻宗地使用权人指界，标定宗地界址，丈量宗地界址边长，绘制宗地草图和填写地籍调查界址确认表。

2 权属调查工作的实施

2.1 权属资料审查(内业调查)

对申请人提交的资料进行审查，判定待调查宗地的位置、用途、权利人、四至关系、面积等权属状况，具体审查事项如下:(1)申请人提供的资料是否齐全;(2)企业法人营业执照(机构代码证)或个人身份证等是否相符;(3)土地性质、用途、使用权类型等情况;(4)对照规划用地红线图与宗地测绘调查工作图用地范围是否一致;(5)空间数据库中所在地块现状与历史数据情况，以及本宗地与相邻宗地关系情况。

2.2 实地调查(外业调查)

内业资料审查后，根据宗地测绘调查工作图进行外业权属调查，具体调查内容如下:(1)土地坐落及宗地测绘范围界址线所在位置是否与实地一致;(2)本宗地与相邻宗地四至关系标注是否正确;(3)本宗地范围内及相邻宗地30－50米的地物、地貌、地籍要素的表示方法是否相符。

3 权属调查工作的内容

日常土地权属调查按照调查的内容和目的，可分为初始登记、变更登记、用地复核验收等业务的权属调查。土地权属调查以宗地图形式出具成果。

3.1 初始登记

(1)工作图要求:①准确标注本宗地用地红线范围，若涉及相邻用地红线交叉的，必须标明相邻用地红线范围;②以原征地项目的勘测定界位置作为宗地界址点的，可直接采用原勘测定界数据。

(2)确权规则:原则上按规划用地红线及建设用地审批范围确权。若因规划用地红线调整，导致用地审批范围发生变化的，按下列情形分别处理:①属行政划拨土地，红线调整后，用地范围缩小的，按调整后的规划红线直接予以确权;用地范围扩大或移位，且在原征地范围内的(含带征的规划道路、绿化等)，按调整后的规划用地红线直接予以确权;②若属有偿使用土地，红线调整后，用地范围缩小，需用地单位同意并承诺不退出让金(土地有偿使用费)的，按调整后的规划用地红线予以确权(属房地产开发项目的，建设单位应提供房产交付后与业主发生土地纠纷由其全权负责处理的书面意见);若用地单位要求退还土地出让金(土地有偿使用费)的，须完善用地审批手续后再予确权。

3.2 变更登记

(1)工作图要求:①标注原土地登记的用地范围;②范围发生变化的，须准确标注涉及宗地变化的用地线范围;③原宗地界址点、线、位置无变化，经实地检测，在原测绘数据精度符合要求的情况下，可采用原测绘数据。

(2)权属调查中，因道路拓宽或河道、绿化等实施，部分土地被征用，现状实施界线不完全与道路、河道、绿化等项目改造用地审批范围一致，若拆迁协议已签订且补偿到位的，按道路或河道、绿化等改造用地审批范围确权;若拆迁协议未按用地审批范围补偿，且道路或河道、绿化等已实施完成的，按现状实施界线确权，并由道路或河道、绿化等改造建设单位或其主管部门指界确认。

3.3 用地复核验收

(1)工作图要求:①标注原用地红线范围，原有土地证的，工作图标注原登记土地使用权范围，如宗地内部分被征用或列入规划道路、绿化及其他城市建设用地的，需标明相关用地线范围;②按现状标注宗地内建筑物及附属设施的结构、层次、幢号或门牌号等，建筑物拐点精度遵照界址点精度要求;③建筑物应按幢分别构面，建筑物占地面积由该项目实际测得，建筑物面积以房管局提供的测绘资料为准。

(2)权属调查原则上按建设用地审批范围或原土地登记范围确权。如存在下列情形的，分别处理:①建设项目已经规划部门竣工验收，主体建筑占地超出用地审批范围的，由用地单位补办相关手续后按新用地审批范围确权。对围墙、栅栏等非主体建筑超出用地审批范围的，待拆除恢复至用地审批范围后再予确权;先予以退件，如城市规划部门审查认定，可保留使用的，按用地审批界线范围确权;②建设项目已经规划部门竣工验收，主体建筑占地未超出用地审批范围的，但阳台、阶梯等垂直投影在相邻宗地，其垂直投影所占的土地不划入本宗地内;③建设项目相邻宗地之间非主体建筑存在用地交叉的，原则上按用地审批范围确权，特殊情况确需调整的，须与相邻宗地土地权利人达成书面协议，并办理置换手续后，按实际用地范围确权。

4 界址认定要求

宗地确权草图也称宗地草图，是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地记录，是处理土地权属的原始资料。记录内容有:本宗地地籍号和门牌号、宗地权利人名称、本宗地界址点、界址点号及界址线，相邻宗地权利人名称或相邻地物、丈量者、丈量日期等。

(1)相邻宗地界址线间距小于0.5m时，宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场指界、认定;(2)单位使用的土地必须由法人或委托人指界;个人使用的土地，由户主指界;(3)两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界;(4)经双方认定的界址，必须由双方指界人共同在地籍调查界址确认表上签字盖章;(5)宗地权属界址四至，原则上应由邻宗地权利人指界确认。相邻宗地为住宅小区的，可由业主委员会或所在社区确认;若上述单位均难以确认，而其四至权属清楚无争议的，可由本宗地权利人自行确认盖章，并出具承担责任的书面承诺。相邻宗地属集体土地的，由土地所有权人指界确认盖章，即所在村集体经济组织(村经济合作社)或村民委员会进行确认;(6)变更登记权属调查时，宗地四至界址与原登记宗地界址不符的，需填写地籍调查界址确认表并重新指界确认盖章。一宗地经批准分割为两宗地，可只对新的分割界址指界确认盖章;(7)地籍调查界址确认表填写要求:①地籍调查界址确认表必须做到图表与实地一致，各项目填写齐全，准确无误，字迹清楚整洁;②填写各项内容均不得涂改;③界址线类别及界址线位置。界址线类别与实地表示一致，如围墙、墙壁、用地线;位置:内、中、外。

5 权属调查中需注意的几个问题

5.1 土地测绘面积核定问题

(1)初始登记土地测绘面积，均以用地审批面积为准;(2)变更登记权属调查中未发现宗地界址变化，但实测宗地面积增加或减少，属于测绘误差范围以内的，按原登记面积确认;属于测绘误差范围以外的，以现实测面积为准，并办理相关手续后再予确权。

5.2 权利人名称注记问题

(1)属独立宗地或共用宗两个主体的，测绘成果单位名称注记为权利人名称;属共用宗两个以上主体及城镇老私房宗地的，测绘成果单位名称注记为标准地名;(2)属用地复核验收项目，若建设项目在用地复核验收后移交其他权利人的，宗地测绘成果单位名称先以原用地审批权利人名称确定，待用地复核验收后再予调整;(3)属企业改制、土地交易等需资产处置的变更登记调查宗地的，依据相关证明材料或批复意见进行确权，宗地测绘成果单位名称注记为新的权利人或受让人名称。

6 结束语

随着市场经济的快速发展，城市化进程的推进，宗地确权的每一平米都直接关系到企事业单位、千家万户的切身利益，权属调查就显利尤为重要了。文中不足之处诚望指正。

［1］土地登记办法.国土资源部令第40号.

［2］城镇地籍调查规程.土地管理行业标准TD1001—93.

［3］确定土地所有权和使用权和若干规定.国土籍字要［1995］第26号.

［4］杭州市土地登记划宗及分摊方法若干规定.杭土资籍［2005］第5号.