浅析做好精装修楼盘成本控制的要点

兰君

厦门昌林实业有限公司公司

前言：

随着我国房地产市场的快速发展，市场竞争日趋激烈。各开发商为了在竞争中保持优势，取得更大的市场份额，就必须在增加产品附加值上做足文章，以实现利益最大化。另一方面我国购房者的消费心态和购房目的也发生了分化，许多购房者已没有早前购房者买房后花上大半年时间自己装修的激情与喜悦，而是想到装修就会联想到疲于奔命地找设计师、找施工队、买各种材料、担心价格欺诈和质量安全问题等种种烦恼。三是政府有关部门基于提高住宅小区整体品质、避免野蛮装修等方面考虑也大力推行精装修住宅。

目前厦门岛内在住宅用地出让方面，就对拟建项目提出精装修的要求，而岛外很多项目房地产开发商也在精装修方面下功夫，由点及面，因此精装修住宅是房地产市场发展的必然结果。

一、精装修的标准与定位：

什么是精装修房，精装修房是毛坯房、简装修房不断改进、发展和完善的产品。一般指顶面有一定造型，地面采用品牌玻化砖、仿古砖、天然石材、木地板等中高档材料铺装，厨房、卫生间两大重点区域经过高品质的精细装修，并配有知名品牌的洁具、厨房电器及工厂化的橱柜。住房整体上有一定的设计效果及风格，材料细腻环保，做工较为精致。

上述精装修的标准较为宽泛，每一个具体的精装修楼盘想要获得商业上的成功，必须要有较为精准的定位。产品的定位主要依靠营销部、设计部、成本部参与的市场调研所获取的各种信息供经营者决策。精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配同时需关注客户的敏感点。精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积(或建筑净面积)装修成本额（平米指标）或天地墙装饰用料及家具电器配置说明。

二、精装修房成本控制要点：

1、定位阶段：对精装修标准的确定给予数据支持，通过选取主要房型（房型覆盖比例以>80%为宜）测算每平米的装修造价。随着精装项目的增加，数据和供应商资源不断积累，此项工作会越来越快捷和精准。测算要有一定的精度，工程量应尽可能准确。

2、设计阶段：产品定位后，设计单位要全面介入，深刻领会产品定位档次。各专业工程尽可能在精装修设计阶段也参与(如空调、同层排水、热水器等)，这样避免后期为满足装修效果而进行大量的拆改工作量，导致后期成本不必要的增加。设计单位在设计选材时，尽可能考虑效果的同时，有多种品牌、同种档次、同种系列的材料(品牌)备选，这样施工简便、成本控制可行，用户后期维修提供保障。

3、招标阶段：

3.1 合理划分标段，科学规划合同，精装修标段划分需考虑的问题比建安总包的标段划分复杂，需考虑的因素除资质、工期、项目管理能力等常规因素外，对于精装修交付还应考虑精装修标段与建安总包标段的衔接问题，避免出现一家建安总包对应多个精装修队伍，这会导致合同数量及现场管理工作量大幅度增加。

3.2 确定合理的材料或工程供应方式，精装修工程材料(工程)供应一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包。各种供应方式各有优缺点。

3.2.1 乙供方式管理简单，施工单位积极性高，但甲方对材料的控制力弱，不利于成本控制，因此一般非主要材料、总价不高或对装修成果观感不产生直接影响的材料采用乙供方式，如砂浆、粘结剂、龙骨、细木工板、纸面石膏板、石板材等。对于乙供材料，甲方应做好质量控制工作，避免乙方使用劣质材料影响工程质量。

3.2.2 甲指乙供的实质就是乙供，为弥补乙供方式甲方对材料控制力弱的缺点，而对乙供方式的一种改进。甲指可以指定材料品牌、规格、供应商及材料单价中的一项或多项。目前很多公司采用甲指乙供的材料主要是价值量大的材料。对于甲指乙供材料，甲方应协调好乙方与材料供应商的关系，保护供应商和精装修施工单位的利益，保证供应商能及时足额获得货款（招标文件及精装修施工合同中应有制约条款）同时为避免精装修单位对材料供应商的二次压价应允许精装修施工单位在投标报价时对甲指乙供产品计取一定的利润。

3.2.3 甲供与乙供相反，甲方对材料的控制力强，又能有效降低成本。因此大宗材料、对装修质量影响重大的材料都采用甲供方式。如墙地砖、洁具、厨电、乳胶漆等。因甲供方式对乙方的商业利益最为不利，因此过程中应特别注意乙方对甲供材料的合理使用。应对的办法是招标文件明确要求精装修施工单位投标时自报墙地砖的损耗率并结合现场施工实测数据确定合理的损耗（监理公司、甲方项目部、设计部和成本部共同参与，对现场装修损耗率进行确定)，促使投标单位根据自身情况填报合理的损耗率。乳胶漆虽然也在招标文件中规定了“空桶回收”制度，但实际执行中效果不理想。因此到后来甲方仅指定品牌。同时招标文件也明确告知乙方可对甲供产品计收一定的利润（在施工费中自行考虑）。

3.2.4 甲分包的实质就是甲供，只不过甲供的是材料，甲分包除了材料外还需现场施工。甲分包的项目主要为橱柜、户内门（含筒子板、贴脸线条及踢脚线）。甲分包项目精装修总包可计收总包管理配合费。如何分配总包管理配合费是招标前需考虑清楚的。

乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不变的，不同的项目应根据各自的特点和具体情况适当调整以取得最佳的管理效果。（比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包）。

3.3 界面划分，招标文件中应对精装修工程的界面有清晰明确的描述，让投标单位能清楚地知道哪些是自己的工作范围，哪些是建安总包的施工范围。特别是装修交房的项目，许多应由建安总包施工的内容也可以由精装修单位施工，比如强弱电的穿线、开关面板安装、天棚面及墙面的油漆腻子批白、楼地面找平层等。编制招标文件时应综合考虑成本、施工管理以及建安总包合同有关约定等因素切分界面。

3.4 清单编制与报价方式：根据 GB50500《工程量清单计价规范》的规定，承发包双方根据GB50500规范执行有据可询。但在实际操作中，我们也是按此规范要求对精装修工程进行招标发包的。但执行结果不是很理想，因此从实践来看，以港式清单更为实用便捷。主要原因为：

3.4 国标清单编制及报价繁琐、工作量大，且定额装修分部与市场行情脱离情况较为严重。

3.5 港式清单及报价清晰、直观，便于回标分析和统计各种数据。

3.6 控制价编制：建议选择主要房型（房型覆盖率>=80%）为样本进行控制价编制。80%的房型覆盖率能保证剩余20%的房型装修总价浮动20%以内时，整体报价浮动<=4%。

总结：精装修工程样板先行，装修方面考虑各楼盘定位的同时，尽可能突出装修风格和销售亮点，从产品定位阶段、设计阶段、招投标阶段、过程控制及结算等阶段把好成本控制关，这样公司的成本管理水平一定会处在同行的前列。