引导上海住房市场健康发展

○中共上海市委党校第46期中青班第十课题组

为了全方位多角度地对上海住房市场存在的问题及其成因进行分析总结，并提出针对性的对策和建议，我们的专题调研范围涵盖了住房市场各个参与主体：

——政府相关管理部门：上海市房管局市场处、杨浦区房产交易中心；

——房地产研究咨询机构：上海社科院房产研究中心、同策咨询等；

——行业协会：上海市房产协会；

——房地产开发商：包括上实房产、华谊地产、复地房产、中华企业等上海知名房企；

我们还通过学员社区发帖、个别访谈等方式抽样了解购房需求方面的情况。根据调研座谈的结果和搜集的数据材料，综合分析如下：

一、突出问题

调研中我们发现，不同的市场主体对于住房市场健康发展存在问题的意见多样，程度不一，各有侧重：有的直言房价太高，涨速太快；有的认为调控政策没有发挥作用；购房者埋怨房地产交易环节的税费太高，开发商利润太高；而开发商则抱怨土地价格高而且供应不足等等。

我们认为，住房市场虽有其特殊性，但也应遵循供求决定价格的市场规律，因此我们按照市场的基本要素进行了梳理和归纳，主要从三个方面来衡量住房市场健康与否：供应、需求以及供应需求之间的配比效率。

1.供应方面存在的问题：

（1）商品住房供应不足据统计，至2006年上海商品住房土地储备折合建筑面积合计为6800万平方米，2007年到2012年共新增商品住房的土地折合建筑面积为4200万平方米，而同期销售商品住房7800万平方米，目前土地剩余储备折合建筑面积已降为3200万平方米，去掉用于旧改需求的1200万平方米，只有2000万平方米，按近七年平均每年1000万平方米的销售量，仅可满足两年左右的消化，与4-7年的合理储备差距较大。

同时，“十一五”期间上海市新建商品住房销售面积与同期新建商品住房竣工面积的比例为1.2:1,“十二五”规划实施两年半以来，该比例为1:1，虽有改善，但供求矛盾依然突出。

（2）供应结构不合理

2013年上半年上海市共出让经营性土地400万平米，折合建筑面积773万平米，其中商品住房（含商住）建筑面积为201万平米，占比仅为26%；动迁配套房用地279万平米，占比为36%。其他均为商办、商业等商服用地，占比为38%，住房用地比例较低。

同时，截止到2013年5月，上海市场可售面积中90平方米以下中小套型商品住房为110万平方米，占可售面积总量的11.4%，同期销售面积中90平方米以下中小套型商品住房占比为24%，供求结构不匹配。

（3）保障性住房建设配比不合理

“十二五”规划的前两年，上海市廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房的实际分配低于预期需求，开工率都没有超过40%,只有动迁安置住房的需求与供应基本符合预期。

2.需求问题

（1）人口导入等因素增加市场需求

据统计，目前上海常住人口已经达到2500万以上，近年来每年新增50-60万人，相当于每年增加20万个家庭，同时上海每年新结婚11-12万对，按照20%的购房比例且按套均100平方米测算，即新增刚性需求6万套左右，大约600多万平方米。

（2）消费观念升级扩大了需求范围

随着经济的发展，人们住房消费观念升级，从数量上讲，每户两套才能满足两代人的住房基本需求；从质量上讲，面积需求也有扩大的趋势，所谓的“刚性需求”概念的外延也在逐年扩大，不再停留在过去“从无到有”而是进入“从有到优”的阶段。上海目前现有800万户家庭，按照一般0.5%的购房比例且按套均100平方米测算，每年会新增4万套需求，大约400多万平方米，与前面2.1的测算合计每年新增需求超过1000万平方米。

（3）投机性投资性购房需求

据统计，上海外来人口购房比例达到20%以上，部分高端楼盘甚至达到50%以上，其中投资、投机购房占比较高，如提供的个人所得税单每月交税仅3元，所购住房总价却超过1000万元；再如以个人注册的公司的名义购买住房，囤积投机。

3.调控政策的问题

调研中，普遍认为房地产调控政策的效果不理想，调控缺乏长期连续性和系统性，直观看房价也在调控声中一路上扬，2013年10月份上海房价同比增长达到了21.4%，居全国第一。

二、问题成因

1.供应问题成因

（1）总体看住房用地指标不足

在国务院批准的上海市2011-2020年用地规划当中，10年建设用地增量只有121平方公里，平均每年12.1平方公里，目前上海的建设用地比例已经达到45%，增量空间很小。而新增建设用地，除去道路、市政等配套用地之后，能够用于住房建设的用地比例占总量的不到20%，而且很难再有潜力可挖。

（2）土地收储难度逐年加大

随着经济的发展，上海土地的收储成本越来越高，同时，原来的土地使用者或者是在利益驱动下，心理价位提高，或者由于重置成本水涨船高而迫使他们入市愿望降低，土地供应愈发紧张。

（3）住房土地利用效率不高

目前上海住房用地容积率的限制在2.5以内，未按不同地段不同性质的住房（如保障房）分类控制；部分房产项目片面追求豪华和品质，建设别墅豪宅而把容积率降低；同时部分区域土地供应更注重商业和服务业而忽视现实需求；这些都制约了土地的利用效率，不太符合上海人多地少的特大城市的需求。

2.需求问题成因

（1）社会资源分布不均匀

限于我国总体经济发展水平，医疗文化教育商业等社会优质资源集中在包括上海在内的一线城市，必然造成人口的集聚效应，同时上海区域范围内社会资源分布也集中在中心城区，人口聚集导致需求集中在中心城区，推动房价攀高，形成需求的冷热不均。

（2）居民消费升级

上海“刚需”的内涵随着本市居民收入水平提高发生变化，改善型需求划入刚需范围。另外售后公房和旧区改造的动迁用房进入市场，形成梯级消费，所产生的政策红利使得居民购买力大幅提升，增加了市场有效需求。

（3）居民投资渠道单一

在资金流动性整体充裕而居民消费指数持续增长的大背景下，社会资产有投资增值保值的迫切需求，而资本市场投资标的稀缺且风险较高的情况下，大批资金进入上海房地产市场是必然的事情，房地产的资本属性过于强化加大了需求压力。

3.政策调控问题成因

（1）调控手段不够协调

目前大部分的调控措施都是针对抑制需求方面，而在于增加供应方面举措不多，在供应不足刚需旺盛的情况下，每一项调控政策无非是暂时降低了交易量，延后了交易，累积效应对于房价的推升会变本加利。

（2）调控指向不够准确

目前在上海试点的房产税，征收范围限定在增量部分，包括重庆试点指向高端增量，恰恰忽视了刚性需求的不断累积，存量房产难以入市，没有起到增加持有成本，刺激存量上市的应有效果。同时，调控对住房市场本身的供需变化的周期性矛盾认识不够，反而有可能单向加剧了这个矛盾。

（3）调控意志不够坚决

一方面政府离不开房地产对于经济的支柱作用的依赖，另外一方面要承受“居者有其屋”的民生压力，加上不同利益主体之间的博弈，经济形势的起伏不定，造成调控方向摇摆不定，追求短期效应，结果不尽人意甚至适得其反。

三、对策建议

党的十八届三中全会指出：要发挥市场在资源配置中的决定性作用。习近平同志强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

针对上述问题及其成因，我们认为房地产市场健康发展的根本出路还是在于遵循市场的内在规律，关键是要解决供需平衡的问题，就目前上海的实际情况我们提出的原则建议是：市场导向，增加供应，加强保障，优化调控。具体如下：

1.创新机制，市场导向，加大住房用地供应

住房用地供应要坚持以市场为导向，改变过去的指标导向做法。在规划建设用地时，要提高住房建设用地比例，适当提高和分类规划不同区域和项目的容积率，提高土地的利用效率。要创新政策激励机制，积极引导工业仓储用地释放转化进入住房用地市场。目前上海外环以内已经规划为住房建设用途的工业用地的可建建筑面积在5000-6000万平方米，这些用地如果适当释放，即可缓解上海住房建设用地需要，进而平抑地价上涨预期，达到控制房价的目的。

2.拓宽渠道，科学规划，有效推进保障性住房建设

要加强对保障性住房需求的认真研究和分析，科学规划。创新融资方式，拓宽融资渠道，推动保障性住房建设进度。鼓励企业、事业单位出台公共租赁住房的配套支持政策。积极鼓励大中型企事业单位、行业系统、开发区及产业园区、房地产开发企业、农村集体经济组织等各种社会力量投资建设保障性住房。

要加大非产权的公租房的福利覆盖范围，逐步放宽准入条件，实现“应保尽保”，对大型居住社区内的廉租实物房源实行“愿配尽配”。对于动迁红利产生的需求要有充分认识，积极做好应对措施，在住房建设用地投放时要充分考虑旧改所带来的需求增量部分。

3.加大投入，优化资源，平衡土地对人口的承载能力

加快轨道交通等市政设施建设，引导优质社会资源向郊区配置，消费观念

住房的属性应以居住功能为主，要加强正面舆论引导，回归住房的居住属性。鼓励自主需求、允许租赁投资需求、抑制投机炒房的需求。引导居民树立正确的住房消费观念，积极推动住房租赁消费。

总之，要解决目前上海市住房市场的突出问题，需要加强与房地产市场密切相关的土地、税收、金融等综合性政策的研究和改革力度，建立统一协调的长效机制，促进住房市场健康发展。

（调研组成员：徐建华、徐有利、陈大胜、李军）通过卫星城的建设平衡人口分布，减轻中心城区土地压力，在加强对外来人口导入统筹管理和控制的基础上，提高城市周边土地对人口导入的承载能力，均衡需求。

（责任编辑 谭 力）