『城 中村』买房能否办理产权登记

□ 刘爱霞 姚惠颖

案 例

钱多（化名）在县城的 “城中村”居住，土地改革后，祖遗老宅基地一处，家存1950年的《土地房产所有证》和1985年县政府发放的《临时宅基地证》。该处宅基地虽在城市建成区内，但未履行集体土地转为国有土地的法定程序，土地性质存疑。近几年，钱多手头宽裕，将自家宅基地全部建成五层楼房。房子建成后，因无建设工程规划许可证等原因，物权登记受阻。不过即使房子未登记，钱多照样能让房子创造效益。房子有的对外出租，有的出售给他人。单大（化名）就是买房人之一。单大认为，钱多的房子价格明显比商品房价格便宜，地理位置也不错，于是便买了一套。买房后，单大持购房合同到登记机关办理物权登记，被告知所买房屋不能办理产权登记。 单大不理解，请给予解释。

分 析

笔者认为，房屋登记机关不为单大办理房屋产权登记是正确的。单大所买房屋为违规建筑，单大与钱多的房屋买卖行为不受法律保护，尽管已取得房屋，但法律不承认单大为所买房屋的物权权利人。

钱多在自家宅基地上建房固然不错，但钱多家的居住位置属于“城中村”城市建成区。虽然钱多所在“城中村”土地未履行土地性质由“集体”到“国有”的变更，但根据我国宪法“城市的土地属于国家所有”的规定，该“城中村”土地已成为“准国有土地”，钱多的建房行为应当受在城市实施建设行为的法律约束。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定:在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。违反该规定的，应当按照该法第六十四条规定承担法律责任。钱多的建房行为未取得建设工程规划许可证，所建房屋依法肯定属于违规建筑，钱多依法应当承担法律责任。所以房屋登记机关拒绝为钱多的新建房产办理产权登记属于正常执法。钱多不能取得整个房屋产权登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款规定，其房屋是不能转让的。该规定是强制性规定，即钱多与单大的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定系无效合同。单大的房屋系基于无效合同取得，故不受法律保护，自然不可能取得产权登记。