改造棚户区 切实推进民生工程

张砚

（新疆农业职业技术学院社科部 新疆 昌吉 831100）

棚户区是指城市建成区范围内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施不齐全、交通困难、存在较大治安和消防隐患、环境卫生脏乱差的区域。近些年作为乌昌经济圈的昌吉市，加快推进棚户区改造工作进程，切实改善棚户区居民的居住条件和生活环境，引起各界高度关注。

一、棚户区改造工作的意义

“居者有其屋”，住房建设历来关系民计民生，也是现阶段广大人民群众最关心、最现实的利益问题之一。棚户区改造是关系人民群众切身利益的“民心工程”，是实现“住有所居”的重大民生问题，是党和政府始终高度关注并着力解决的重大课题。

棚户区改造不仅能改善生活环境和生活质量，解决低收入家庭的住房问题，而且通过棚户区改造，大多数低收入家庭有了自己的住房资产，可以享受到改革发展的成果，体现了社会的公平和正义。通过棚户区改造，许多人告别棚户区搬到楼上，体现了党和政府的关怀和温暖，有利于密切党群关系。

棚户区改造项目的实施，改变城市基础设施建设，完善城市功能，改善区域环境和落后，推动文明和谐社区建设水平。棚户区改造可提高和完善城市功能，改善当地的落后。随着棚户区改造，可以促进基础设施和服务设施的建设。同时，对并且完善的城市作用，改进地方落伍。能促进基础设施和为设施建筑服务。可能加速城市基础设施建筑过程，改变城市基础设施，改进城市的作用，改进地方环境，并且落伍，促进文明的和谐社区建筑水平。

增加土地利用价值，促进土地合理利用。棚户区改造，优化配置土地资源，浓缩的棚户区改造可以盘活土地资源，提高土地的利用价值，土地资源的稀缺性可以回收利用，辐射城市的活力和生命力的老城区，提高管理水平。

二、昌吉市棚户区危旧房现状及改造中存在的难题

自2010年以来，昌吉市计划实施棚户区改造，占地总面积1563.5亩，涉及被拆迁户1676户，拆迁面积达194039平方米。

(一)昌吉市棚户区危旧房现状

一是危险房多。近几年来，昌吉市对棚户区危旧房改造做了大量的工作，成效也很明显。但是，目前仍然有待改造区域面积达19万平方米左右，有些已经大大地超过了设计使用年限，墙体大都斑驳、鼓凸、开裂，屋面漏雨，构架倾斜下沉，抗震能力低下，严重影响了居民生产生活，威胁着数千户居民群众生命安全，极大地影响了城市形象。二是产权多元。既有公管房、私有房屋，又有房改住房。私有危险房屋数量多、面积大、分布散，成为危旧房改造的最大难题。三是贫民居民多。七、八成棚户区居民生活贫困，他们有的打零散工，收入低，有的是低保户，有的贫困户，有的是救济户。有些居民目前根本买不起房，有些救济户连廉租房也租住不起，有意向、有能力在五年内改善居住的家庭不达半数。

（二）昌吉市棚户区改造中的难题

1.改造投入大。目前，棚户区改造总面积达62.94万平方米，总投资40多亿元完成规划、拆迁、补偿、安置、建设等改造任务，工程浩大，任务繁重，投入巨大。

2.拆迁安置难。危旧房改造的关键问题是利益分配问题，在这一改造工作中，往往出现业主和发展商在利益问题上互不相让，任何一方都不愿意牺牲自身利益来换取危旧房改造成果的现象。有的拆迁户补偿要价高，导致拆迁困难；有的是一户多主、产权多元，造成危旧房改造协调工作难以进行，就很难形成共识，更难取得实际效果。另一方面，发展商以追求利益最大化为目的，只图大利，不愿投资求小利。

3.政策实施难。政策规定与现实状况有差距，难对接，空白多，实施难。虽然出台了一些政策，但实际操作性不强，难以收到成效。

4.办事程序繁杂。表现在：一是项目专项规划许可程序请示的部门多、程序繁杂；二是有关部门办理原产权注销、核准地价、签订用地合同及办理用地许可证等方面，手续多、耗时久；三是项目的具体的过程如：“招、挂、拍”衔接不紧，周期过长。

三、昌吉市棚户区改造的几点建议

棚户区改造，无论是从社会效益来看，还是从经济效益来看，意义深重。因此，应积极采取强有力措施，加快推进棚户区改造房改造。

(一)发挥主导作用。政府应积极发挥其主导作用，在规划、项目、政策等方面对棚户区改造给予优惠支持，在实际的推进工作中要用改革开放的勇气和气魄，破解棚户区改造中的各种难题。加强相关单位和部门对棚户区改造项目的服务和保障力度。相关单位结合各自职责，制定切实可行的支持棚户区改造工作的措施和办法，实行责任追究制，切实落实好棚户区改造项目的行政审批和服务保障工作。

(二)用好政策资源。政策是危旧房改造最有利的资源之一，目前国家、自治区已经出台了地质灾害治理、棚户区住房改造、危旧房改造等政策，要抓住机遇，把这些政策资源融合起来，用好用活政策，争取上级资金、土地、信贷等方面的支持，加快推进棚户区改造。

(三)提高对被拆迁居民的补偿标准。对选择房屋置换的被拆迁居民，无论结构均按1:1给予置换房屋，特殊情况最高可补偿到1:1.2；对选择货币补偿的被拆迁居民，以同区位普通商品房的建安成本为标准给予补偿，最高不超过同区位普通商品房销售均价。

(四)广开融资渠道。棚户区改造资金需求量相当大，要广开融资渠道，多方面筹集资金。一是集中用好经济适用房、廉租房、地灾治理等政策性资金，用于棚户区改造，滚动发展。二是用好住房公积金。这是一大资金来源，要充分利用好，要把握好投向，提高使用率和投入效益。三是争取银行贷款。危旧房改造是利国利民之举，商机无限，要做好银企的协调工作，积极向银行推介棚户区改造的市场前景和投资效益，争取银行更多贷款投向棚户区改造。

（五）让利于民。针对拆迁户居民困难户多的实际状况，对安置要落实相应的优惠政策，让利于民。一是居住20平方米的拆迁户，安置时超出补偿面积的，可租可买。二是对交不起廉租房租金的特殊困难户，给予适当的免租年限，无儿无女的，终身免租。三是对拆迁户以按揭方式购买安置房、商品房的，按揭首期资金适当降低，按揭年限适当延长。四是对无产权登记危旧房屋，制定相应的可操作的补偿办法和处理措施。五是对无维修价值的危险房屋，由政府收购，排除险情。

(六)加大宣传力度，营造良好的舆论氛围。通过广播、电视、报纸、网络等媒体全方位、大密度地宣传棚户区改造的重大意义、目的及各项政策措施。对积极配合棚户区改造工作、主动签订拆迁协议的单位和个人加大正面报道力度，同时对恶意阻碍棚户区改造工作的现象进行曝光，努力营造一种人人参与和支持棚户区改造的良好社会氛围。

［1］《我国城镇住房保障政策研究》[M].蔡荣生、吴崇宇著，九州出版社，2012年10月版

［2］吕岩，棚户区改造问题分析[J].《现代经济信息》,2011年13期

［3］袁家冬，对我国旧城改造的若干思考[J]，《经济地理》，1998年03期