房地产财务成本管理措施探讨

陆潇灏

【摘 要】作为房地产综合管理中的重要组成部分，财务成本管理的好坏将直接关系到房地产经营发展的稳定。然而由于部分房地产企业对财务成本管理重视不足造成资金管理、成本管理等出现很多问题，对房地产行业的健康发展产生了诸多不利影响。本文首先介绍了财务成本管理对于房地产发展的意义，然后具体分析了财务成本管理中出现的问题，并提出了有效改进措施，以期能为房地产财务成本管理者们提供一些参考。

【关键词】房地产；财务成本管理；措施

近年来，我国房地产行业迅速发展。由于房地产行业的关联性较高，其良好经营发展状态不仅直接影响着当地经济的发展，同时也关系着金融行业、公用事业、建筑产业链的稳定运行以及消费者和投资者的自身利益。所以促进房地产行业的稳定发展具有重要作用。然而作为房地产行业经济管理的一个关键内容—，财务成本管理，由于受不利因素的影响会出现不同程度的问题和弊端，给房地产行业的发展造成非常严重的威胁。因此，加强有关房地产财务成本管理措施的探讨，对于加强企业资金、成本管理、提高企业经济效益具有重要的理论和现实意义。

一、财务成本管理对于房地产发展的意义

一方面由于房地产经营业务的复杂性和其资金的高密集性，使得房地产行业资金需求量相对较大，负债率较高。而良好的财务成本管理可以有效协调和平衡房地产的收入和支出状况，以不断保证企业长时间资金积累和可持续发展的需要。在当今房地产行业竞争如此激烈的状况下，房地产行业要想提高市场竞争力、增强企业抵御外部经济政策和经济环境波动影响的能力，就必须加强对传统财务成本管理模式的改革，针对性和综合性地分析财务成本管理中出现的问题，不断采取有效措施和手段克服和突破经济管理中的瓶颈，建立完善的成本动态管理体系。另一方面，良好的财务成本管理可以有效提高企业的内部发展动力。财务成本管理体系的完善，可以不断增强企业整体的经营管理能力和水平。财务成本管理是一项包含多项指标的综合性管理手段，企业部门如果能够充分利用其综合性管理的特点，便能够有效提高企业的技术管理、质量管理、物资管理和生产管理水平。

二、目前财务成本管理中出现的问题

房地产财务成本管理的内容主要有资金投放运用管理、资金筹集管理、利润分配管理、开发成本管理、税务和筹划管理等。目前财务成本管理中出现的问题有：

1.工程预算和决算存在问题

目前部分房地产企业工程预算和决算更新速度相对较慢，传统的换算法则已经不能提供准确和真实的工程预算和决算，且其复杂重复的计算程序和工作严重影响了工程的效率和进度。同时部分房地产企业对工程项目的综合管理缺乏相应的控制和管理能力，建设、施工、设计部门之间不能进行及时的信息沟通和配合，这会引起工程项目不能进行全面统筹下的建设实施。如果实际的决算不能进行及时的更新，便失去了应有的准且行和真实性，这会给企业资金状况带来严重威胁。另外，有些企业也可能会在政府项目的预算和决算过程中进行不同程度的造假，伪造预算和决算结果以谋取私人利益。

2.缺乏健全的财务管理体系

部分房地产企业财务管理中缺乏相应的财务管理体系或者传统的财务管理体系已经与现在的行业发展状况不适应，这对企业财务管理有关措施和方法的执行造成了不利影响。[2]不健全的财务管理体系会造成企业内部员工职位权责分配不合理，各部门财务管理职责不明确，如此会引起奖惩措施混乱和滞后，严重影响了员工的工作积极性和满意度，对于企业整体效率和竞争力的提高产生了不利影响。另外部分企业依然采用传统的财务成本管理方法，财务成本核算仅仅以财务决策报告作为主要依据，对于核算中出现的问题不能及时发现并采取有效措施进行改善，严重缺乏控制性和预测性。还有部分企业财务成本管理粗放或财务管理仅仅流于形式，不利于财务成本管理应有作用的充分发挥。

3.财务成本管理不全面

房地产企业成本费用包含营销费用、前期费用、土地成本、工程成本、财务费用、管理费用等费用，其经营业务具有较大的复杂性，所以财务成本管理工作应当尽量做到全面性。如今部分企业在成本控制的诸多方面缺乏全方位的监督管理，如在财务费用的控制过程中，相关的项目费用没有及时确定相应的规范和制度，企业资金花费盲目，流动资金时而宽松时而紧缩，没有提高對节省成本的重视，或在工程成本的控制方面严重忽视投资决策和设计阶段的成本控制，仅仅在工程施工阶段加强成本管理，不同阶段间的成本管理不能够相互衔接，没有相应的全过程、全要素成本管理措施和方案。

4.缺乏财务成本管理方法和意识

大量房地产企业都缺乏相应的财务成本管理的科学方法，不能及时获得准确可靠的财务和成本信息。部分房地产财务管理部门成本管理意识相对薄弱，对财务成本管理的作用和地位认识不足，只重视建设前项目的设计成本或后期的销售成本，而忽视投资后项目建设和经营管理的成本，对于成本计划只当做书面指导，而不是按照预定计划实际操作，没有将其作为财务成本管理的科学性规范。

三、改善房地产财务成本管理的措施

1.建立并完善预算和决算体系

要对项目工程的预决算管理进行不断地改进，提高对与工程细节相关经济指标的预测水平，尽可能保证恰当的工程预算、估算与实际工程的差异能控制在合理的差异范围内。工程验收过程中要加强同原有设计方案的分析对比，对于实际造价中与工程预算差别较大的部分要有相关变动的资料文件或实施阶段开发商、建设单位、监理单位一致认可的相关情况说明，以避免造假违法行为的发生；要不断提高工程预算和决算人员综合素质和专业技能，注重专业知识的适时进修和学习，以逐渐提高工程预决算的质量。另外要建立相应的投资中心、成本中心两个责任中心，以此完善企业精细化成本管理控制系统，同时要加强周进度和月进度掌控，年度进行总评，根据各阶段相关责任中心的实际业绩和预算指标差异进行奖惩。

2.完善财务成本管理体系

财务成本管理体系的完善需要企业内部的财务、工程、人力资源等各部门的协作配合才能完成。各部门应对成本预测、成本控制、成本分析、成本考核几个方面形成独立的计划文书并由财务部门进行汇总和过程监督。而财务部门则除成本管理外还要兼顾资金在投资、融资、使用等过程中的管理，费用的控制要有合理的责权配置；要将会计财务数据归集后按各部门的成本预算进行分类并及时交由各部分进行分析和反馈，以实现财务成本管理职能延伸到各部门；此外，建立相应的成本管理核算系统，按照会计规则和核算程序制定完善的会计报告系统，以支持经营决策。另外，要加强相应的奖惩制度的建立，不断提高成本管理的水平和效率。

3.实现财务成本全方位管理，加强重点环节成本控制，提高管理意识。

财务成本管理工作是涉及到多方面费用和成本的系统性管理工作，因此应当实现方法、内容和对象的全方位管理，从宏观角度把握服务成本、产权成本、环境成本、人力资源成本的管理；在满足企业成本控制的各项要求基础上加强有关开发设计、工程建设、后期经营管理的成本预测和规划，提高资金集中管理水平，实现资源合理有效配置。以项目决策为例，我们要根据拟建项目的报酬率、利润率、销售利润率、资产负债率等财务指标进行项目计划书的编制；加强有关投资方案、融资和税务筹划，并在立项阶段加强组织筹划，完成对项目筹建阶段的成本规划。在项目实施阶段建安成本、配套成本、财务费用都是需要重点控制的成本环节。此外，企业决策层也要不断提高财务成本管理意识，将财务成本管理作为各项经济管理中的一项重要工作进行开展，不断健全财务管理体系和完善财务制度建设，以促进财务成本管理作用的有效发挥。

四、结束语

财务成本管理工作的好坏将直接关系到房地产企业整体经济管理的质量。因此，财务人员和管理人员应当不断加强有关措施和手段的运用以解决财务成本管理中出现的问题，建立健全相关财务成本管理體系，不断拓展财务成本管理新方法，从而逐渐提高企业财务成本管理质量和水平。

参考文献：

[1]王克群.房地产调控的难点误区及对策[J].四川行政学院学报. 2011，06（10）：61-62

[2]宋志华.关于完善中小房地产企业财务管理体系的探讨[J].中国外资. 2011，13（14）：74-75

[3]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业. 2010，05（35）：57-58

[4]周爱霞.后金融危机时代房地产企业财务管理的思考[J].中国商界（下半月）. 2010，12（29）：62-63