我国房地产调控政策效果的区域差异性

杨玲玲

摘 要：本文采用事件研究法检验了2010年至2011年间国务院的综合性房地产调控政策对全国商品房交易市场的调控效果。以“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“新国八条”为典型独立事件，通过测算国内40个大中城市商品房成交面积的日度数据序列异常收益率，经比较分析得出结论：由于各地居民提前形成政策调整的适应性预期，历次房地产调控政策效果并不显著；更重要的是，房地产调控政策效果在东、中、西部地区商品房交易市场表现出了显著的区域差异性，建议国家在现有的全国性统一政策基础上制定具体的差别化调控政策，以期延长政策效果释放期。

关键词：房地产调控；区域差异；事件研究法

中图分类号：F830.31 文献标识码:B文章编号：1674-0017-2014(5)-0020-07

一、引言及文献评述

房地产市场过热已经成为我国宏观经济“十一五”末期面临的一大难题，商品房交易状况也成为居民关注的重要问题。多个中央部委不断推出日趋严厉的调控政策，以市场化手段和行政手段双管齐下来抑制房地产泡沫，然而并非每次政策都能收到预期效果。

由于房地产市场是反应经济周期波动的重要先行指标，而住房作为居民资产的主要保有形式也已成为宏观经济的要素之一，房地产市场与宏观因素的关系正成为新兴的热点问题。房地产投资是总需求的组成部分，同时房价变动也会对投资和消费具有重要的财富效应（Matteo and Raoul，2008），因此国外学者们重点关注的领域是基于利率渠道、信贷渠道和财富效应渠道来诠释房地产市场在货币政策传导机制中的作用（Hasan and Taghavi，2002），也有学者直接分析各类货币政策工具对房地产价格的影响及其效果，这类货币政策既包括数量型工具（如货币供应量、信贷规模等；Matteo，2000），也包括价格型工具（利率、准备金率；Aoki et.al.，2004），采用的技术方法均以时间序列模型为主。另有一批学者从房地产异质性的特征出发，都得出了无差别的货币政策对国内各地房地产市场作用效果存在区域差异这一结论（Michael and Scott，2001；Vansteenkiste，2006；Negro and Otrok，2007）。

相较之下，国内学者对该问题的研究受制于我国房地产市场的发展水平而显得滞后。绝大多数学者都区分了货币政策的类型，使用的技术手段都属于动态方法（如时间序列方法），部分学者使用了静态方法（如联立方程、面板模型），由此得出的结论也存在明显分化。近年来，学者们逐渐开始运用事件研究法探讨政府宏观政策对房地产市场的影响。马君潞和武岳（2008）针对中央各部委在2002年1月1日至2007年9月30日期间出台的20项房地产行政调控政策进行分析，结论是行政调控对房地产上市公司具有负的股东财富效应。曹国华和喻震（2011）检验了1999年4季度至2010年3季度我国政府的行政调控政策和利率政策效果，结果发现连续加息的货币政策比行政直接调控政策效果更好。郭琨等（2012）实证研究了“京十二条”房地产调控政策对首都期房和现房交易额确实具有显著影响，并且其效果强于全国性调控政策。当然，我国房地产市场也存在明显的地区非均衡性。余华义（2010）利用35个大中城市数据构建动态面板模型，发现信贷政策对中西部地区房价的作用效果弱于东部地区。

通过梳理文献可以看到：首先，在研究侧重点上，很少有学者关注货币政策对各地房地产市场调控效果所存在的区域差异性；其次，在政策类型的划分上，以讨论货币金融政策居多，较少关注综合性调控政策的影响，由于主要的几次综合性房地产调控政策既包含了行政性措施，又包含了货币性措施，而实证手段往往难以将每种类型的调控政策效果明确剥离开来，研究综合性调控政策的效果显得更有价值；另外，在研究方法上，事件研究法的运用还有待深入。因此，本文将采用事件研究法对2010—2011年国务院颁布的最为严厉的四次综合性房地产调控政策效果进行全面实证分析，所关注的市场类型为商品房交易市场。主要解决以下问题：第一，2010年至2011年我国综合性房地产调控政策对国内不同地域的商品房市场能否产生显著的政策效果？第二，这些调控政策的效果是否存在着区域差异性，且差异性的表现如何？本文将尝试做出如下贡献：一是将样本范围扩展至全国主要城市，并以高频率的日度数据进行实证；二是首次运用事件研究法来探讨我国综合性房地产政策对各地区商品房市场调控效果的差异性。

二、计量方法与模型

本文将遵循国外学术界普遍采用的事件研究法进行研究。该方法是根据某一事件发生前后的统计数据，采用特定技术测度该事件影响的一种定量分析方法（干杏娣等，2007）。其原理在于，如果市场是理性的，那么某事件的影响就会迅速反映在资产价格上，因而可以通过观测一段相对短暂时期内的价格表现来衡量该事件的经济影响（刘红忠，2003）。实际上，事件研究法是对特定原假设进行的一般检验，原假设并不依赖于特定的经济模型。正因如此，该方法已被广泛应用于公司范围和宏观经济的事件分析中。

（一）事件定义

2010年至2011年间，“限购”、“限价”已经成为抑制房地产市场泡沫的主旋律，国务院及相关部委连续出台了二十余次各类综合性调控政策，越来越多的城市进入了严控的行列，而调控政策也逐步由模糊到具体，由单一到多元，由宽松到严厉（邱强，2011）。本文从中筛选出国务院主持发布的四次综合性房地产调控政策作为典型的独立事件，分别是“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“新国八条”，后文将分别研究这四次事件的有效性。

（二）数据及其处理

1、事件日、事件窗口和估计窗口。根据上文对事件的定义，此处将事件日确定为国务院综合性房地产调控政策文件正式对外发布之日。事件窗口和估计窗口长度的选取参考了已有研究结论，将事件窗口设定为房地产调控政策公布前后各40天，（-20，20），时间长度为41天；估计窗口设定为房地产调控政策公布前60天至前21天，共40天1。

2、数据来源及样本选取。本文以商品房成交面积作为房地产市场交易状况的代理指标，数据来源于CEIC数据库。样本区间为2009年7月1日——2011年6月30日，共730天。样本中覆盖了国内40个大中城市，共有29200个数据。根据事件日的数量将样本划分为4组子样本，将每组子样本事件窗口期和估计期内有效数据不足41个和40个的城市剔除，并采用Excel软件的VBA程序设计完成实证过程。

3、异常收益率的估计模型。事件研究法的关键步骤在于正确测算出事件窗口内的单日异常收益率以及累积异常收益率。房地产市场交易对应的收益率序列根据公式R■=1n(P■/P■)）计算，全国房地产市场交易总体状况对应的收益率则以各子样本的日平均商品房成交面积为代理变量计算得出。对于每个事件而言，本文拟先采用市场模型估计得出总样本中每个城市商品房交易的正常收益率，然后计算其单日异常收益率。假定单项资产的正常收益率由市场组合收益率唯一地确定，并且这种关系可以从事件估计期稳定地延续到事件期间。所以，第i个城市商品房在第t日的正常收益率为：R■=α■+β■R■ （1）

其中，R■为第i个城市的商品房日成交面积的对数增长率；R■为房地产市场上商品房日均成交面积的对数增长率；α■、β■是估计期内第i个城市的市场模型参数；城市的序号i=0,1,2,....,N，N为每个事件所包含的城市数量；t=-20,-19,...,0,...20为事件期间。

第i个城市商品房在第t日的异常收益率：AR■=R■-R■ （2）

由于不同城市的商品房异常收益率很可能存在异方差，此处需要对异常收益率AR■进行标准化处理，得到标准化的异常收益率2：SAR■=（R■-R■）/S■ （3）

接下来就可以估计检验每个事件有效性所需的两个指标。

（1）每个事件所包含的N个样本城市在第t日的标准化平均异常收益率为：

SAAR■=■■SAR■（4）

（2）N个样本城市在(t■,t■)期间的累积标准化异常收益率为：

CSAAR(t■,t■)=■SAAR■,-20≤t■≤t■≤20 （5）

三、实证过程及结果

本文将每个事件所包含的样本城市按照地理区域划分成东部、中部和西部地区，并用市场模型估计得出每个地区的商品房交易量在事件期内的标准化平均异常收益率和累积标准化异常收益率序列。为检验每次综合性宏观调控政策是否对各地区商品房交易产生异常影响，可作出如下两个假设：

（1）H■:SAAR■=■■SAR■=0

（2）H■:CSAAR(t■,t■)=■SAAR■=0

相应地，可以为SAAR■和CSAAR(t■,t■)分别构造统计检验量3

Z■=■,Z(t■,t■)=■

若检验结果不能拒绝假设（1），那么国务院的某项综合性调控政策并不能使某地区的商品房交易市场的单日标准化平均累积异常率产生异常冲击；反之，若假设（1）被拒绝，那么该政策能够对某地区的商品房交易市场的单日标准化平均累积异常率产生异常冲击。

若检验结果不能拒绝假设（2），那么国务院的某项综合性调控政策并不能使某地区的商品房交易市场的累积标准化异常率产生异常冲击；反之，若假设（2）被拒绝，那么该政策能够对某地区的商品房交易市场的累积标准化异常率产生异常冲击。

（一）关于房地产综合调控政策的事件总体有效性

1、分析结果显示，在事件日当天，东、中、西部城市的商品房交易的单日标准化异常收益率SAAR■在1%和5%的显著性水平上都不能拒绝假设H■。也就是说，历次房地产综合调控政策公布之时，并未向全国各区域的商品房交易市场传递出有效的新信息。而图1显示，在政策公布前20天即估计区间[-20，-1]内，东、中、西部地区出现较多的SAAR■负值，这就表明各地商品房市场很可能已经提前预期到中央调控政策出台的信息，并将此信息反映到了市场交易当中。此外，随着国家调控政策的力度不断加强，市场对政策预期的消化能力也在增强。因此看到，针对2010年9月29日以及2011年1月26日的事件有效性检验结果显示，在估计期[-20，-1]内，各区域出现负值的次数较前两次事件有所减少。

2、东、中、西部地区商品房交易的累计标准化异常收益率无论在1%还是5%的显著水平上也同样未能通过假设H1，而在估计期[-20，-1]内，各地总体上出现负值的次数多于正值的次数。可以说，这四次房地产综合性调控政策没有向各地区的商品房市场继续传递新信息，市场早已在政策调整的信息正式推出之前就有所预见。此外，本文所研究的四次房地产调控政策都处于房地产紧缩周期中，彼此推出的时间间隔较短，各地市场都会基于政府政策出台频率的历史信息估测下次政策的推出时机。因此，房地产政策的“惯性”作用导致新信息在事件估计期就已被预期到，在事件日就无法表现出显著的效果。

（二）关于各区域房地产调控的事件有效性比较

1、从表3中可以看出，东、中部地区在估计期出现负值的次数较西部地区更多，事后观察期的估计结果也呈现了类似的情形。但从2010年下半年以后，在各地区出现负值的次数都有所减少。这表明，东、中部地区商品房市场对于国家房地产综合性调控政策的响应灵敏度比西部地区更强一些，尤其是在政策公布前一段时期内，东、中部地区商品房市场对政策即将调整的预期更为明显。

2、从表4中可以发现，与各地区商品房交易的单日异常收益率不同，累计异常收益率表现出强烈的区域差异特性。在估计期内，东、中、西部地区CSAAR(t■,t■)出现负值的次数依次减少，但东部地区与中、西部地区拉开了较大差距；而在事后观察期[1，20]内，东、中、西部地区的CSAAR(t■,t■)出现负值的次数同样依此减少，但是按照事件发生的时间顺序，CSAAR(t■,t■)出现负值的次数在中部地区有明显增加的趋势，而在东、西部地区较为稳定。这反映了各地区商品房市场对于国家调控政策的响应强度存在差异，体现为东、中、西部依次减弱的总趋势。另外，在每次中央调控政策出台前后各地区的商品房市场响应强度也各有特点：在东、中部地区具有“累积”效果，商品房交易在政策出台后的萎缩迹象都比政策出台前更加明显；在西部地区却正好相反，其商品房交易的萎缩主要出现在政策出台之前。

3、从图2中不难发现，并非每个地区的商品房市场对国家调控政策都存在着“学习”过程。每次政策出台后，仅有东部地区的CSAAR(t■,t■)呈现一轮长达3周的明显下跌过程，不过从2010年下半年以后这种下跌过程持续时间有所缩短；中部地区的CSAAR(t■,t■)在事件三和事件四发生后才开始出现较明显的下跌过程，但该过程持续时间仅为10天左右；西部地区的CSAAR(t■,t■)在每次政策出台后不仅不下跌，反而始终表现为逐渐上升的过程；随着国家调控政策的连续推出，各地区CSAAR(t■,t■)对政策的响应程度似乎有逐渐趋同的倾向，在3周左右累积异常收益率就接近于零。这同样表明，房地产综合性调控政策在东部地区的实施效果最为明显、影响幅度最大、持续时间也最长，中部地区次之，西部地区最弱，但是随着国家调控政策的连续推出，东、中部地区经过不断“学习”之后，后期调控政策的实施效果减弱，且各地区之间的效果差异性有所减小，但政策的效果仍会持续3周左右。

四、实证结果的进一步分析

上文得出的一个值得注意的结论是：2009年以来的三次综合性房地产调控政策在事件发生当日并没有向市场传递新信息。其原因可能在于，我国居民根据中央频频推出调控政策，对全国商品房市场处于调控周期的事实已经有了确切认知，形成了适应性预期，从而具备“学习”能力，在事件估计期间就显现出对事件即将发生的预见能力。此外，本文认为几次政策效果持续时间较短的论断也与一些学者不谋而合。此外，本文再次论证了调控政策对国内各地的商品房交易市场的效果存在着显著的区域差异性，这是由于我国房地产市场并不存在统一的市场，因此“一刀切”的宏观调控政策在各地区的影响也有所不同。但对政策响应的敏感性而言，预期因素对东部地区商品房市场的短期波动有较大影响，主要原因在于：

第一，由房地产的不可移动性而导致各地区商品房市场发展水平存在着较大差异性，东部省市的房地产企业数量、规模和盈利能力等方面的优势仍然非常明显，东西部地区房地产企业数量、总资产以及利润总额的差距分别为3倍、5倍和9倍，各地区商品房市场发展水平的不同步是造成调控政策效果存在差异的主要原因。

第二，各地区的居民对房地产政策调整的反映在时间和灵敏度方面也存在差异。东部地区居民对房地产政策变动的感知比中西部地区的居民更为灵敏，而政策效果也依次减弱，人民银行的城镇储户问卷的调查结果证实了这种差异，早在2008年新房贷政策正式实施后，居民对房地产交易便采取了谨慎态度，东部地区的北京、上海、广州、天津以及中部地区的武汉等大城市打算买房的居民占比全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。

第三，各地区房地产金融市场的完善程度有所不同。图4显示，东部省市的金融机构覆盖面较为广泛，机构数量为13469家，约为中西部省市金融机构总量之和。因此，与中西部地区相比，东部省市的房地产金融市场发达程度最高，且信贷产品及其相关业务的覆盖面最广，商品房交易市场受到宏观调控政策的影响也大于中西部地区。

五、结论及建议

本文以事件分析法检验了2010年以来我国连续出台的四次最严厉的综合性房地产调控政策对国内各地城市商品房交易的作用效果强度和持续时间。得出的主要结论是：

第一，房地产调控政策均未通过事件有效性检验，在政策正式对外公布当天并没有向全国商品房交易市场传递新信息。相反，各地居民已形成的适应性预期使得市场在每次政策临近公布的一段时间内就已经提前预计到了结果的出现。

第二，房地产调控政策效果存在显著的区域差异性。东、中、西部地区商品房交易市场对政策的响应程度依次减弱、持续时间也依次缩短；每次国家调控政策的实施效果逐渐减弱，在各地之间的效果差异性也有所减小，并表现出不断趋同的倾向，但历次政策效果的持续时间为3周左右。导致这一结果的原因主要在于我国各地区商品房市场和房地产金融存在区域发展不平衡性，各地区居民对调控政策的反应灵敏度也存在差异性。

因此，我国房地产调控政策应当注重对居民预期方式的调整能力，以强化政策本身效果。还应针对我国各地商品房市场和金融业的差异性，在现有的全国性统一政策基础上制定具体的差别化调控政策，更有效地维护各地区房地产市场的稳定性，进一步延长政策效果的持续时间。

参考文献

[1]Hasan M. S., TaghaviMajid, Residential Investment, Macroeconomic Activity and Financial Deregulation in the UK: An

Empirical Investigation[J]. Journal of Economics and Business, 2002,(54):447-462.

[2]MatteoIacoviello, Raoul Minetti, The Credit Channel of Monetary Policy: Evidence from the Housing Market[J]. Journal

of Macroeconomics, 2008,(30):69-96.

[3]曹国华,喻震.宏观调控政策对房地产价格影响的实证检验[J].统计与决策,2011,(22):119-121。

[4]韩冬梅,屠梅曾,曹坤.房地产价格泡沫与货币政策调控[J].中国软科学，2007,（6）：9-16。

[5]马君潞,武岳.金融调控政策对房地产市场的影响[J].财经科学,2008,(2):41-47。

Regional Differences of the Effects of Regulation and Control Policies on Chinas Real Estate Market

——Based on the Empirical Analysis on Event Study Method

YANG Lingling

(School of Economics and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500)

Abstract:This paper tests the effects of comprehensive regulation and control policies by the state council on real estate market on the commercial housing market from 2010 to 2011 by using event study method. Selecting four typical independent events of housing controlling policies,the paper calculates and comparatively analyzes the abnormal return series of daily deal area in 40 middle and large cities,and comes to the conclusion that none of these housing policies demonstrated significantly lasting effects because of residences adaptive expectation ahead of the coming policies. More importantly，great differences of housing policy effects were verified in the eastern, middle and western areas of China. Therefore, a possible suggestion should be establishing distinctive regional housing policies among those areas in order to extend the period of the effect of current comprehensive polices.

Keywords: real estate market regulation and control; regional difference; event study method

责任编辑、校对：张宏亮

第二，各地区的居民对房地产政策调整的反映在时间和灵敏度方面也存在差异。东部地区居民对房地产政策变动的感知比中西部地区的居民更为灵敏，而政策效果也依次减弱，人民银行的城镇储户问卷的调查结果证实了这种差异，早在2008年新房贷政策正式实施后，居民对房地产交易便采取了谨慎态度，东部地区的北京、上海、广州、天津以及中部地区的武汉等大城市打算买房的居民占比全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。

第三，各地区房地产金融市场的完善程度有所不同。图4显示，东部省市的金融机构覆盖面较为广泛，机构数量为13469家，约为中西部省市金融机构总量之和。因此，与中西部地区相比，东部省市的房地产金融市场发达程度最高，且信贷产品及其相关业务的覆盖面最广，商品房交易市场受到宏观调控政策的影响也大于中西部地区。

五、结论及建议

本文以事件分析法检验了2010年以来我国连续出台的四次最严厉的综合性房地产调控政策对国内各地城市商品房交易的作用效果强度和持续时间。得出的主要结论是：

第一，房地产调控政策均未通过事件有效性检验，在政策正式对外公布当天并没有向全国商品房交易市场传递新信息。相反，各地居民已形成的适应性预期使得市场在每次政策临近公布的一段时间内就已经提前预计到了结果的出现。

第二，房地产调控政策效果存在显著的区域差异性。东、中、西部地区商品房交易市场对政策的响应程度依次减弱、持续时间也依次缩短；每次国家调控政策的实施效果逐渐减弱，在各地之间的效果差异性也有所减小，并表现出不断趋同的倾向，但历次政策效果的持续时间为3周左右。导致这一结果的原因主要在于我国各地区商品房市场和房地产金融存在区域发展不平衡性，各地区居民对调控政策的反应灵敏度也存在差异性。

因此，我国房地产调控政策应当注重对居民预期方式的调整能力，以强化政策本身效果。还应针对我国各地商品房市场和金融业的差异性，在现有的全国性统一政策基础上制定具体的差别化调控政策，更有效地维护各地区房地产市场的稳定性，进一步延长政策效果的持续时间。

参考文献

[1]Hasan M. S., TaghaviMajid, Residential Investment, Macroeconomic Activity and Financial Deregulation in the UK: An

Empirical Investigation[J]. Journal of Economics and Business, 2002,(54):447-462.

[2]MatteoIacoviello, Raoul Minetti, The Credit Channel of Monetary Policy: Evidence from the Housing Market[J]. Journal

of Macroeconomics, 2008,(30):69-96.

[3]曹国华,喻震.宏观调控政策对房地产价格影响的实证检验[J].统计与决策,2011,(22):119-121。

[4]韩冬梅,屠梅曾,曹坤.房地产价格泡沫与货币政策调控[J].中国软科学，2007,（6）：9-16。

[5]马君潞,武岳.金融调控政策对房地产市场的影响[J].财经科学,2008,(2):41-47。

Regional Differences of the Effects of Regulation and Control Policies on Chinas Real Estate Market

——Based on the Empirical Analysis on Event Study Method

YANG Lingling

(School of Economics and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500)

Abstract:This paper tests the effects of comprehensive regulation and control policies by the state council on real estate market on the commercial housing market from 2010 to 2011 by using event study method. Selecting four typical independent events of housing controlling policies,the paper calculates and comparatively analyzes the abnormal return series of daily deal area in 40 middle and large cities,and comes to the conclusion that none of these housing policies demonstrated significantly lasting effects because of residences adaptive expectation ahead of the coming policies. More importantly，great differences of housing policy effects were verified in the eastern, middle and western areas of China. Therefore, a possible suggestion should be establishing distinctive regional housing policies among those areas in order to extend the period of the effect of current comprehensive polices.

Keywords: real estate market regulation and control; regional difference; event study method

责任编辑、校对：张宏亮

第二，各地区的居民对房地产政策调整的反映在时间和灵敏度方面也存在差异。东部地区居民对房地产政策变动的感知比中西部地区的居民更为灵敏，而政策效果也依次减弱，人民银行的城镇储户问卷的调查结果证实了这种差异，早在2008年新房贷政策正式实施后，居民对房地产交易便采取了谨慎态度，东部地区的北京、上海、广州、天津以及中部地区的武汉等大城市打算买房的居民占比全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。

第三，各地区房地产金融市场的完善程度有所不同。图4显示，东部省市的金融机构覆盖面较为广泛，机构数量为13469家，约为中西部省市金融机构总量之和。因此，与中西部地区相比，东部省市的房地产金融市场发达程度最高，且信贷产品及其相关业务的覆盖面最广，商品房交易市场受到宏观调控政策的影响也大于中西部地区。

五、结论及建议

本文以事件分析法检验了2010年以来我国连续出台的四次最严厉的综合性房地产调控政策对国内各地城市商品房交易的作用效果强度和持续时间。得出的主要结论是：

第一，房地产调控政策均未通过事件有效性检验，在政策正式对外公布当天并没有向全国商品房交易市场传递新信息。相反，各地居民已形成的适应性预期使得市场在每次政策临近公布的一段时间内就已经提前预计到了结果的出现。

第二，房地产调控政策效果存在显著的区域差异性。东、中、西部地区商品房交易市场对政策的响应程度依次减弱、持续时间也依次缩短；每次国家调控政策的实施效果逐渐减弱，在各地之间的效果差异性也有所减小，并表现出不断趋同的倾向，但历次政策效果的持续时间为3周左右。导致这一结果的原因主要在于我国各地区商品房市场和房地产金融存在区域发展不平衡性，各地区居民对调控政策的反应灵敏度也存在差异性。

因此，我国房地产调控政策应当注重对居民预期方式的调整能力，以强化政策本身效果。还应针对我国各地商品房市场和金融业的差异性，在现有的全国性统一政策基础上制定具体的差别化调控政策，更有效地维护各地区房地产市场的稳定性，进一步延长政策效果的持续时间。

参考文献

[1]Hasan M. S., TaghaviMajid, Residential Investment, Macroeconomic Activity and Financial Deregulation in the UK: An

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[2]MatteoIacoviello, Raoul Minetti, The Credit Channel of Monetary Policy: Evidence from the Housing Market[J]. Journal

of Macroeconomics, 2008,(30):69-96.

[3]曹国华,喻震.宏观调控政策对房地产价格影响的实证检验[J].统计与决策,2011,(22):119-121。

[4]韩冬梅,屠梅曾,曹坤.房地产价格泡沫与货币政策调控[J].中国软科学，2007,（6）：9-16。

[5]马君潞,武岳.金融调控政策对房地产市场的影响[J].财经科学,2008,(2):41-47。

Regional Differences of the Effects of Regulation and Control Policies on Chinas Real Estate Market

——Based on the Empirical Analysis on Event Study Method

YANG Lingling

(School of Economics and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500)

Abstract:This paper tests the effects of comprehensive regulation and control policies by the state council on real estate market on the commercial housing market from 2010 to 2011 by using event study method. Selecting four typical independent events of housing controlling policies,the paper calculates and comparatively analyzes the abnormal return series of daily deal area in 40 middle and large cities,and comes to the conclusion that none of these housing policies demonstrated significantly lasting effects because of residences adaptive expectation ahead of the coming policies. More importantly，great differences of housing policy effects were verified in the eastern, middle and western areas of China. Therefore, a possible suggestion should be establishing distinctive regional housing policies among those areas in order to extend the period of the effect of current comprehensive polices.

Keywords: real estate market regulation and control; regional difference; event study method

责任编辑、校对：张宏亮