房地产泡沫研究的文献综述

郑晔

摘要：随着经济的快速发展，促进其发展的因素也逐渐有了变化，房地产也已成为促进其快速发展的主要诱因，成为了拉动内需的支柱产业，同时，房地产业也是产生泡沫几率最高的产业。就目前而言，我国正处于一个比较稳定的经济发展状态，而房地产业的发展态势优劣也是决定着我国的发展是否能够持续稳定的重要因素。房地产业的泡沫化的成因以及其对经济发展的影响是本文主要探讨的内容，希望能够为国家的经济发展建设献策献计。

关键词：房地产业；泡沫化；根源；经济影响近年来，报纸杂志刊登了很多有关于房地产泡沫的文章，引起了人们的注意，最为群众担忧的是与房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升有关的问题。与此同时，国务院颁布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，该通知的主要内容围绕解决房地产泡沫这一项目展开，可见国家对于这一方面的重视程度较高。本文对房地产泡沫现象进行了分析，综述如下。

一、我国房地产泡沫研究的相关理论

1.1泡沫论

美国著名经济学家查尔斯•P•金德伯格認为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫(Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

就目前而言，房地产泡沫现象已存在并发生了，房地产投资以及消费状况正持续着以20%的百分比增长，这一结果是同期GDP增长率的2倍以上，这直接导致了房地产泡沫现象的出现。同时，《中国行业景气分析报告》一文也已指出，“中国式的房地产泡沫现象”正悄然而至。报告称房地产泡沫有如下特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。我国出现房地产泡沫现象的根本原因在于部分城市的房地产商引领了投资以及圈地的热潮，致使其他房地产商效仿，将房地产价格大幅度地提升以获取利益的手段使得商品房空置率不断飙升，这是弊端所在。将房地产泡沫现象进行案例分析、回归分析的方法进行总结，其结果是这一现象是区域性而非全国性，同时，房地产泡沫现象也是不争的一个事实。

1.2非泡沫论

学者黄征学认为，房地产的价格不断走高，商品房空置率居高不下，房地产投资增幅逐渐增大，这些现象不足以构成房地产泡沫，这一结果是根据于相关参数的测定得出的。任志强的观点是，房地产市场具有其他产业不具备的特殊性，还有一个原因就是房地产的销售期限不固定，跨度较大，而一些房屋的空置也只是短期的，房屋的入住率是持一个抛物线的趋势，有跌落也有反弹回升，这需要房地产商耐心等待。理论上来说，商品在销售时期，出现供求不平衡的状况是合理的，是一种很正常的经济现象。相关结果表明，我国商品房价格的涨势处于1%-4%的状态，与日本以及泰国的房地产泡沫时期的涨幅相比，是远远低于二者的，换个角度来讲，就是说我国的房地产商品房的价格增长速度也是远远低于国内经济生产总值的，从价格上来讲，房地产泡沫现象也是不复存在的。

任志强表示，泡沫从经济学的概念，只要有市场溢价就有泡沫，但是什么东西没有市场溢价呢，几乎没有。比如手机，一出来5000块钱，过两天变成4000，再过两天3000了，你说是泡沫吗，最初的时候就是知识产权的市场溢价。任志强还称，第二个解释泡沫的经济学的办法就是用虚拟经济的方式有了巨大的杠杆，中国的房子没有杠杆，首付30%，二套房首付70%，跌了30%还是百分之百的付款，没有什么泡沫。

1.3泡沫必然论

目前看来，房地产泡沫现象是一种模糊的概念，不能很清楚的界定其是否存在，比股市泡沫现象更难概括.如今，很多人进行房地产投资项目，对于投资项目来说，收益与亏损是最为平常在所难免的，泡沫也是自然而然的。是长久以来的自然规律。吴敬琏认为,吴敬琏认为回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资一旦以投资目的入市今涨明跌泡沫是自然的。希勒认为全球有一个普遍现象凡是有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫是必然规律。

1.4泡沫威胁论

总体上来讲，我国的房地产态势是健康且持续稳定的，部分一些城市则出现了房地产投资幅度过大的现象，这直接导致了土地供应过量以及房价上升速度过快的现象，特别是商品房的空置率尤为严重，我们应对这现象高度重视，因为这些现象说明了这些城市的房地产市场正处于苗头虚热状态。有人认为，这些地区的房地产投资的幅度过大，房产价格涨幅太快，出现了虚热的状态，这一系列的问题都是市场风险存在的根源。林云霞认为，目前我国房地产市场总体上是健康的。但是目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量，房价和地价上涨过猛，商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头，刘志峰认为，目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现了不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险。

二、房地产泡沫的根源

2.1土地自身的特性

段正梁教授认为，土地有其有价格而无价值的独特性，这直接导致了土地被进行买卖的后果。一些人利用土地的这一特殊性进行土地买卖的活动，“炒房地产”已经形成一股热潮，加入这个大潮的人也越来越多。在经济方面，土地具有稀少性，在所有的生产要素之中，土地的反弹可能是最微小的，可以说是微乎其微的，土地在供给方面，具有稀少性、多元素以及包含性的特点，这些特点致使土地价格不断攀升。土地的稀缺性、垄断性和土地需求的投机性，更是使得土地价格上涨的趋势越来越高。同时，目前社会中的房地产项目已经与以往有所不同，以往人们将房地产项目作为资产以及材料的转让，而如今房地产项目是作为投资概念运行的，通过公式运算可能就已经将房地产规划完成了，正是基于此，房地产泡沫才有形成的空间。

2.2非理性预期和过度投机

Black(1986)首先将噪声的概念引入泡沫理论中，把市场有效性和噪声结合起来研究，认为噪声交易使股票价格成为噪声价格，不能充分反映信息所包含的内容，从而使市场的有效性大为降低。在股市交易中，噪声交易者不断通过交易将噪声累加到股票价格中，使得股票价格偏离其内在价值，形成股票泡沫。Shiller(1984，1990)和Summers(1986)建立了时尚模型，给出了投机泡沫成因的一种解释。Shiller(1984)认为股价极易受到纯粹的时尚潮流和社会动态的影响，投资者彼此之间的高度关注可能会导致泡沫的产生。过度投机是指以全部的资金、有价证券等投入于高风险行业，例如证券、期货、期权、杠杆交易等，由于这些交易往往因市场的变动而导致有价证券的贬值，或由于头寸的方向不对，需要更多地追加保证金，若保证金无法补充，因而导致被强行平仓并导致严重损失。过度投机对个人来说会导致倾家荡产，而对单位来说将会导致资不抵债或破产。但这些行为还往往引发市场的震荡或引致社会动荡。国际投行野村在最新报告中对中国房地产业发出警示，认为中国房地产已投资过剩，三四线城市风险尤其高，成为中国经济面临的最大风险。野村经济学家张智威等在报告中解释他的论据，他指，之所以强调2014年的房地产风险，因为他们团队认为中国房地产业在经历长达十年的繁荣後，目前开始面临结构性供应过剩的问题。报告称，去年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%。市场并未完全意识到这一风险，一部分是因为这些城市可获得的数据有限，另一方面是一线城市楼市热可能对误导了部分投资者。

野村对中国房地产的担忧，主要基於以下理由，一是库存不断增加，该投行估计城镇居民人均住宅建筑面积到2013年底达到37平方米，日本和英国则分别为35和33平米。如果以此趋势发展，人均面积到2017年会达到51平米。二是中国劳动力人口开始下降，城镇化放缓。中国劳动力人口2012年开始下降，而且应会进一步收缩。此外，宏观因素也可能引发房地产市场的调整，包括利率上升，资本账户开放，房地产税推行以及反腐败活动。野村指出，从2013年数据看，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，政府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。而且若房地产市场剧烈调整，应对政策也未必立竿见影。当前地方债和影子银行问题令人关注，但不太可能在今年引发系统性风险，政府可以对违约信托产品施以援手、展期债务。但若房地产投资急剧放缓，政策放松可能达不到很好的效果，因为地產业本身面临结构性过剩问题。从今年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1-2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%，而房价涨幅也持续缩窄。2月70个大中城市新建住宅销售价格同比升幅回落至8.7%。

2.3结构性失调

泡沫的根源在于结构性的失调，结构性失调主要是产品的结构失调，经济适用房以及商品房、高档房的安排不近合理，比例出现不均的现象，这是楼盘定位的问题。就市场情况看来，应适量的开发建筑面积大的楼盘，加大开发经济适用房，这样会符合大多数人的选择。这会避免房地产泡沫现象的出现。房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的

2.4政府调控的影响

由于经济的快速发展，政府职能部门忽略了一些问题与细节，这直接导致了土地的总量控制权不能够完全掌握，当集体土地农用土地失去控制时，会导致房地产开发商进行开发入驻，形成房地产开发过热现象。同时，一些政府部门也积极引领开发商的入驻，进行投资，导致土地开发过度，房地产商品化的出现使产品在市场流通的过程中形成了重大失误。不仅如此，银行方面投入大量的资金，使得房地产项目的资产价格快速膨胀，有了很大的上升空间，出现了泡沫现象。近几年政府一直在实行限购令，有学者认为限购令有利于社会公平和资源节约，限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。因为过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益。限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性也让人产生了疑问。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤。另有学者认为“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次，“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。还有一个政府调控政策那就是房产税影响颇深，房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。

三、房地产泡沫对我国经济的影响

3.1房地产泡沫破裂具有严重危害

一旦房地产泡沫现象急剧加重，那么经济方面也会出现同样的泡沫问题，通货膨胀，人们生活不安定，增加了群众的恐惧心理。从以往的历史教训来看，房地产泡沫的出现只会使经济、金融负担更加严重，形成更加不利于社会安定的负资产现象。房价一旦暴跌，其他方面的价值则有所提高，并没有完全解决房价高人们无法承担的问题，反而使问题变得严重，任何事件都是有缓冲期限的，上涨后必定会回落，这样会使国家经济发展进入死循环，损失国家利益。

3.2适当泡沫有利于经济发展

任何事物都是讲究适度的，对于房地产泡沫来讲，也同样适用。泡沫过多则不利于国民经济发展，一点儿泡沫不存在则会使房地产事业毫无起色，姿态平平。可以对房地产项目进行价格的微调，这样能够保证房地产泡沫现象不会过于严重，适度的泡沫在未来的房地产价格中会有所体现，所以，在某一程度上来讲，房地产泡沫的存在有利于国家经济的繁荣。

结语

对于房地产项目来讲，业内人士都有其不同的眼光以及看法，无论是哪一种看法，都是基于房地产项目本身的定义出发的，一定的泡沫能够促使经济发展，则说明泡沫的出现并不是完全有害的，那么，掌握好房地产泡沫的“度”是极为重要的。这对于政府和房地产开发商有重要的启示意义，那就是既不能让房地产链条破裂，也不可以让房价虚高，保持一个合适的度才能保证经济健康稳定持续的发展。(作者单位：广东财经大学)

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