小区广告收入归属之争

文/武军磊

小区广告收入归属之争

文/武军磊

现在，一些商家争相在小区内做广告。按照法律规定，小区内公共区域的所有权归业主所有，在此做广告应征得业主的同意，广告收入也应该归业主所有。可现实情况是，一些小区业主的维权意识淡薄，对此熟视无睹。一些小区的物业公司，也未主动公示过这笔收入，广告收入成了一笔糊涂账。

小区里无处不在的广告

最近，家住郑州市金水区某小区的王楠和小区物业公司发生了争执。去年秋天，王楠发现，他入住的这个新建小区，到处是广告宣传画，就连电梯里也有不少广告牌。一次，王楠到小区物业公司交涉，要求物业公司将小区的广告收入、用途等公开。物业公司的一位工作人员告诉他，会把此事向物业公司负责人反映，并给他一个答复，并记下了王楠的手机号。一个月过去了，两个月过去了，直到今年3月，物业公司也没和王楠联系。王楠认为，物业公司是在敷衍他，于是就拒交物业费。

近段时间，物业公司的人多次打电话催要物业费，并称如果王楠不补交拖欠的物业费，物业公司将采取诉讼等措施。对此，王楠也不甘示弱，他咨询律师后认为，小区的广告收入应归所有业主，物业公司这是在侵权。最近，他准备联合一些业主将物业公司告上法庭。

在郑州，王楠的遭遇具有一定的代表性。

笔者走访发现，现在小区广告成了商家的新宠。几乎所有的小区都有广告牌，一些小区还在醒目位置设置滚动播出的广告屏幕，小区里的广告无处不在。广告内容也五花八门，有汽车广告，有餐饮美食、培训机构类的广告，甚至还有酒类广告，其中最多的是房地产类的广告。

笔者以某房地产公司品牌推广部人员的身份，和郑州某小区物业公司负责人商谈投放广告事宜。这位负责人说，这个小区有住户2000多户，来联系投放广告的人比较多，现在仅剩下小区入口处一个区域可以投放平面广告，一天300元。

在交谈中，笔者问：“你们小区的广告收入，是给业主了，还是自己支配了？”这位负责人说，也没有业主过问，这些收入用于物业公司的运营支出，如发工资、奖金等。一些大的小区，干脆把小区电梯广告业务外包给广告公司，物业公司坐享其成。在一家高档小区，笔者打电话联系到买断这个小区广告权的一家广告公司，一位工作人员说，该小区一共有40部电梯，每部电梯广告承包费一年为3000元，如果签订长期合同，价格还能优惠。

小区广告收益归谁

小区广告收益归谁？物业公司和业主各有说法。笔者发现，在新建小区单元楼的电梯间、过道、小区出行通道等公共区域，是最佳的广告投放区，这里到处是花花绿绿的广告牌和宣传标语。

尤其是随着高层住宅小区越来越多，一些敏锐的商家争相与小区物业合作，在电梯里做起了广告，这是小区广告收入的大头。郑州市一家物业公司行政主管詹先生透露，小区内电梯广告价格跟地段密切相关，好的地段，一部电梯一年广告费用最高可达4000元；而一些比较偏远的小区，电梯广告价格一年也有1000元以上。

据笔者了解，一家小区物业公司一年仅电梯内的广告收入就达十几万元。小区居民却说，他们的物业费从未减免过，也不知道这些广告收入用到了什么地方。对于小区内广告收入应该为谁所有时，不少业主很迷惑。他们认为，小区内广告收入就是一笔糊涂账，因为小区内广告投放较为灵活，可以随时更换，而小区物业公司作为管理方，即便广告收入是归广大业主所有，业主们也很难进行监控和掌握。

笔者在走访中发现，多数物业公司对广告收益的分配避而不谈。部分物业公司工作人员表示，电梯广告费用主要用于补贴物业管理的费用，也用作小区内相关设施的经费。2011年，苏州某论坛上一篇名为《晒晒物业公司的收入，你所不知道的》的帖子吸引了众多网友的关注。帖中说，别以为你们的物业公司就是靠着你那点物业费过活的，其实他们还有很大一块的收入，而且这些收入也是从咱们身上获取的。这些收入靠的都是小区公用部分出租所得，等于这些原本属于咱们的东西却被他们自行出租了，最后钱同样也归了他们。郑州某网站对此做过一项调查，短短一个小时就有355名网友参与。有95.48%的网友表示，所在的小区电梯里安装有广告；92.90%的网友表示，从没见过收益，也没有分过收益。

在广告收益分配上，47.1%的网友表示应归全体业主，42.58%的网友认为应由全体业主和物业合理分配。网友们认为，物业公司能将广告引进来增加收益也是一件好事，不过希望物业公司能将收益公示，或者以此来适当减少业主的物业费。

业主物业对簿公堂

因为小区广告收入的归属问题，一些业主和物业公司打起了官司。央视主持人赵普住在北京某小区，根据合同约定，该小区物业公司对小区楼外广告位进行经营，所得收益应归全体业主，物业收取经营收入中的15%作为佣金。但是由于物业公司一直未对业主公示收入，于是赵普在2009年将物业告上法庭。最终该案在法庭的主持下和解，物业公司主动向小区业主公示小区公共空间的广告收益。从2010年开始，该小区物业公司已将物业管理费、公共空间收益等费用进行了公示。2012年2月初，物业公司将小区从2006年至2011年的公共空间收益，除去归属物业部分剩余的86万余元移交给业委会。

因为选择的维权方式不同，重庆市民李玉（化名）却被物业公司告上了法庭。李玉住在重庆某小区已经七年了，该小区有上千住户，小区的电梯、道路都有不少广告。2009年，李玉得知小区内公共场所的广告收入应归全部业主所有，物业公司不能擅自处理这笔费用。

于是，李玉去物业公司缴纳了之前拖欠的物业费，但要求物业公司必须分给她广告费，当时物管人员就免了她三个月的物业费180余元。后来，李玉又去缴物业费，要求按一年减180元的标准收取，物业公司拒绝了她的要求，于是李玉就停缴了两年的物业费。结果，她被物业公司告上了法庭。

2012年7月23日，重庆市大渡口区法院开庭审理此案，在法庭上，物业公司的代理人认为，从2009年至2012年，三年的广告收入有12万多元，我们给业委会发函，申请将这笔钱全部用于小区公共设施的维护，不存在偷占广告费的情况。李玉从2010年7月至今一直拖欠物管费共计3300余元，根据合同，她应按每日千分之三的比例缴纳滞纳金。

对于物业公司方拿出的广告收入支出明细，李玉表示，从来没有在小区公示过，这份报表系物管方自己制作，内容值得怀疑。法官当庭查看了这份支出明细，认为这份报表缺乏有效的公信力和说服力，没有采信。最后，李晓与物业公司达成调解协议，物业公司不再索要滞纳金，李玉缴纳拖欠的3300元物业费。这桩物业公司起诉业主的官司，已经草草收场，但是暴露出的问题值得人们关注。像赵普这样去维护自己权利的人毕竟是极少数，更多的业主对小区广告收入的归属权一无所知，也不关心。还有些业主，即使知道广告收入归属权属于全体业主，但对于如何去管理却同样非常茫然。

《物权法》明晰收入归属

郑州大学法学博士王世宇认为，小区广告收入的归属是有法可依的。根据《物权法》的规定，小区内刊登广告使用的是小区内共有的空间资源，这些公共区域的所有权归业主所有。电梯的公摊面积属于全体业主，任何未经业主大会同意的利用电梯做广告的行为都违法。因此在小区内刊登广告，应该得到小区相关业主、业主委员会的同意。此类广告收入应当是在扣除物业公司针对这一块的管理成本之后，归全体业主。

另外，国务院2007年新修订的《物业管理条例》第55条规定，利用物业共同部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，居住小区的公共配套设施属于所有业主，任何单位或个人要想经营这些公共配套设施，必须经过所有权人的同意才可以。

王世宇说，在郑州也出台了相关规定，《郑州市物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。经营收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。此外，物业公司还应定期对该项收益进行公示。

所谓小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益，例如户外广告；小区公共区域的停车位收益；物业管理用房的收益等。因此，小区电梯、地下停车场等公共部位的收益当然属于公共收益的范畴。

虽然有法规和地方政府出台的条例作为支撑，但是，大多数业主维权意识淡薄。一些小区虽然成立有业委会，但是业委会委员因为担心得罪物业公司等原因，往往不会主动去维护自己的权益。而一些没有成立业主委员会的小区，任由小区的广告收入由物业收取，居民们对此没有话语权，存在监管缺失。王世宇建议，小区的业主委员会应积极为广大业主维权。对于一些没有成立业主委员会的小区，可以选择业主代表，对物业公司进行监督。如果业主发现物业公司有任何这一方面的侵权行为，业主可通过诉讼途径来维权。

编辑：薛华 icexue0321@163.com