浅谈房地产开发企业项目成本控制

刘文

摘要：房地产行业近年来激烈的市场竞争，国家对房地产调控政策的不断出台，开发成本的不断上涨，企业利润空间的不断缩小，使得房地产开发成本的控制管理就显得尤为重要。针对成本核算中出现的诸多问题，制定相应的成本控制措施，加大财税监管力度，向控制、监督、管理要效益。

关键词：成本核算 控制 监督管理

房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。是我国国民经济的重要支柱产业，也是中央政府收入的重要来源，在现代社会经济生活中有着举足轻重的作用。在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤其重要。房地产开发企业的成本核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。主要核算房地产开发企业在开发建设过程中发生的各种耗费，包括成本费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算等内容。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。

一、房地产行业成本核算中存在的问题

（一）投资阶段存在的问题

近年来土地开发成本越来越高，原先土地开发成本占总支出的20%-30%，现在上升到30%-35%左右。有些中小房地产企业为了抢占先机，对项目的可行性没有经过充分的市场调研和风险分析，投资项目盲目上马，轻者加大项目投资成本，重者导致资金链断裂投资失败，形成烂尾楼或者形成后期产品滞销，公司积压大量房源。

由于房地产行业投资金额较大，企业自筹资金很难能够满足运营需要，大部分投资要依靠贷款，企业可以通过银行贷款、信托公司贷款、关联企业拆借等多种渠道进行融资。由于贷款渠道不同，就会产生利率差异。有些信托公司或关联企业的拆借存在利率高，不能提供金融机构的证明，开具利息单据。税法规定可以税前扣除的利息金额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，加大企业的税收负担。

（二）项目施工阶段存在的问题

前期工程成本费用占项目总支出的3%左右，企业容易忽视该项费用的控制与管理，错误的认为前期成本是开发企业不可控制的，从而导致虽然房地产公司实行了一系列的工程造价控制与管理，但是也未能达到预期低成本高收益的目标。

甲方供应设备和主要材料费约占工程建安成本的50%左右，所以对加工设备和主要材料的品质、性能各方面应该严加管控。施工承包单位一般是通过投标，房地产企业经过市场调查分析，择优竞标后选取的。有些施工单位为了能够顺利中标，会打甲供材的价格优势战，假如公司采购人员不够专业、素质不高。就会让施工单位钻空子，在施工过程中供应的材质（如外墙漆、隔热板、装饰材料等）以次充好。导致房屋交付后出现墙面渗水等质量问题，耽误工程进度与交房时间，使公司与施工方、业主产生分歧，企业形象受损。

虚增建安成本。施工单位利用审计人员业务素质不高，对建筑工程定额不熟悉。通过套用不合理的定额达到隐蔽高估冒算的目的，给施工单位大量空子可钻，使开发企业蒙受损失。

（三）工程结算阶段存在的问题

结算阶段的突出特点是：大量性、集中性、复杂性。由于各部门沟通不畅，具体操作人员水平有限，公司领导层“一言堂”。导致款项决算与结算上出现漏洞，产生主观上的错误，给企业造成不必要的损失。

二、降低开发成本，加强成本管控的途径

（一）投资阶段

在投资决策阶段首先要组建一支经验丰富的专业技术人才项目组，项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、工程技术及投资分析人员（或总会计师）、营销人员（或委托专业策划公司）、经营管理人员（项目经理）。项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算的全过程工作。

开发公司应在拿地前做好充分准备，积极调动一切资源，多途径寻找开发项目，对土地的确定应充分考虑开发风险及升值空间，土地出让金可参考近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。

项目立项后，公司要组建一支优秀的动迁工作小组，取得政府相关部门的支持及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户及房屋建造，减少代征土地，按政府规定从严掌控征地拆迁各项费用的补偿标准及被拆迁户安置用房的面积，做好拆迁安置工作，最大限度的降低土地征用及拆迁成本。

贷款利息的控制。对资金的运用做好周密的计划，首选银行贷款，但是现在由于房地产行业不景气，银行对房地产的贷款进行了严格限制。企业为了解决资金困难必须通过信托公司贷款或者进行同行业拆借。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行滚动开发，在总的开发过程中一方面投入资金，另一方面部分完工项目就可以收回资金偿还部分贷款。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择还款方式，还可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业自己利息损失降低到最小。

（二）项目施工阶段

前期工程费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门的协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标变为市场调控，开发商应确保其即符合政府要求，又满足项目开发利益。“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。对前期成本的控制除了沟通与预算之外，还需要采取以下措施：提高开发工程前期地质勘探工作准确性；实现设计方案优化；项目立项前就要确立成本控制；采用公开招标的方式降低前期成本费用。

甲供材应由采购部门实施控制，制定具体的规章制度及控制措施。如电梯、水泵、配电箱等大型设备也应采取甲供形式，一则不会投入很多精力，二则可以节约很多支出。开发商可以采取招标形式，要求采购部门在招标计划中，明确招标原则，界定承包范围、甲供材的范围及主材的规格、品质、产品质量、售后服务及价格。通过引进多家供货商竞标后，择优确定和签约。

针对因施工单位的原因虚增建安成本，应采取以下措施：组建专业的预算审计人员队伍或投资监理参与观察审计并进行监督；审计人员或监理人员应常驻施工现场进行动态监控；进行审计人员轮岗制度，避免与施工单位预算人员建立所谓的“友情”。

（三）间接开发费用

开发间接费用是指房地产企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品贰发生的各项费用。开发间接费用与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例变动，即完成开发产品的数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少。反之，开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加，因此，超额完成开发任务，就可降低开发产品的开发间接费用。

（四）工程结算阶段

工程项目竣工决算可以全面反映项目建设过程中资金的来龙去脉，是项目成本控制的重要环节。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立以下机制：会议确认制；二次复核、审计制；奖惩制度；提高企业管理者的素质，加强制度建设，强化会计监督。

三、结束语

房地产企业开发建设周期长，投资数额较大、涉及的环节较多，开发产品单位价值高，负债经营程度高、不确定因素多。一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，是企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。所以房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，是一个设计拆迁、开发建筑、销售等所有职能部门的全局性工作。要建立统一的企业内部成本管理规范。企业要注重财务部门的事中监督职能，发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上，要针对企业的特点进行成本管理。只有发挥企业内部各职能部门的作用，进行全过程成本控制，降低企业的开发成本，才能实现企业利益最大化。

参考文献：

[1]平准.房地产开发企业会计核算与纳税实务[M].人民邮电出版社，2014年4月第1版endprint