限购松绑难挽房市颓势

徐磊

楼市“限购令”实施4年，一些城市迎来了平稳的量价与成交，一些城市则遭遇了不断上涨的存量和不断下滑的房价，可谓几城欢乐几城愁。

继今年3月两会提出“分类调控”的房地产政策指导后，上月月底，又有消息称，住建部已经默许除北京、上海、广州、深圳以外的城市，自行调节限购政策。限购松绑终于可以摆上台面，不必再遮遮掩掩沦为“传言”。

据统计，截至5月底，已有南宁、天津、杭州、扬州、无锡、宣城、芜湖、铜陵、海口等9个城市，针对各自楼市现状，做出了政策调整。但9地楼市，并没有“久旱逢甘霖”的交易释放，而依然是“枯木难逢春”。

限购紧箍 多地库存高企

2010年4月“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台。政策规定，各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。出台后至今，已有49个地级以上城市实施了“限购令”。

经过4年限购，热点城市的“炒房团”、“投资客”大幅减少，投机和投资得到明显抑制。但“限购令”对购房门槛的设置，也令部分合理需求被挡门外。

投资无市场，部分刚需无法释放，楼市成交难免遭受影响。据多机构数据统计显示，上述已做出楼市政策调整的9个城市，今年一季度普遍遭遇了楼市成交量下滑的局面，部分城市甚至量价齐跌。

其中，今年一季度，天津商品住宅成交19950套，同比减少19%；扬州市区商品房成交5479套，同比减少30.31%；无锡商品房成交10716套，同比减少24%；宣城商品住宅备案2832套，同比减少17.16%；芜湖商品住宅成交4748套，同比减少29.02%；海口商品房签约数达6240套，同比减少21%，而杭州首季全市总成交量仅10518套，同比减少37%。且国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，杭州4月新建商品住宅价格环比下降0.7%，居全国首位。

成交量下滑，也令9个城市的楼市库存负担加大。截至3月末，扬州市区商品住宅可售面积约为207万平方米，去化周期需要16个月以上。截至4月末，天津滨海新区可售面积约703万平方米，去化周期高达46个月。截至5月末，铜陵楼市库存达到18000套，去化周期至少31个月。

杭州萧山区新建商品房存量为22709套，创下历史新高。芜湖住宅可售套数为25419套，南宁商品住宅可售套数为50790套。

瓦解春寒 地方各有政策

一边是低位徘徊的成交量，一边是高居不下的库存，面对寒冷的楼市现状，地方政府纷纷召开房企沟通会，酝酿扶持对策。其中，广西南宁成为第一个“吃螃蟹”的城市。

4月28日晚间，南宁市房管局发文称，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策，在南宁市购房。

随后，多个城市纷纷跟进，推出楼市调整新政。

有的通过降低购房落户门槛，带动楼市成交。如江苏无锡发布的户籍新政规定，从今年5月1日起，购房落户门槛从原先的70平方米降低到60平方米。

有的通过购房入户，吸引购房者购房。如5月29日，海口宣布自6月1日起，在海口市行政区域购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房，可落户5人。

有的则通过住房公积金方面的利好政策，刺激市场。如5月5日，安徽铜陵宣布从5月起，在铜陵市首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降至20%，单套建筑面积144平米以下的并给予房价1%的契税补贴。5月16日，扬州宣布从5月20日起，允许借款人申请公积金贷款时，提取本人及配偶的住房公积金，其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用。5月20日，安徽宣城将住房公积金最高贷款额度调整为30万元，并给予一定的契税补贴。5月26日，安徽芜湖发布住房公积金新规，允许二套房申请贴息贷款、外地调入人员使用住房公积金贷款购房，并调整了二手房住房公积金贷款额度。

杭州和天津则是仅部分城区出台了松绑方案。杭州萧山区出台的土地新政，下调了开发商的土地竞买保证金，以“减轻开发商资金成本压力”，对拆迁户的安置问题，也从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置。天津滨海新区则实施差别化限购，来促进楼市发展，即不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。

卸去缠藤 4地市场难逆转

冰冻三尺非，一日之寒。松绑了限购，市场仍难买账。

据广西南宁市房管局发布的数据显示，4月25日到5月25日，南宁商品房成交量为6264套，存量房成交量为1215套，与放松限购前一个月的6175套、1102套的成交量相比，变化不大。成交价格方面，进入5月份以来，南宁楼市整体均价在7850-7890元每平方米之间徘徊，变动幅度也不大。

据铜房网数据中心统计，5月，铜陵楼市住宅成交共406套，环比4月增加85套，增幅约26.48%，但同比去年5月，减少了518套，跌幅约56.06%，总体销量依然并不乐观。

5月下旬出台“救市”措施的几个城市，在随后的端午小长假期间，房市也大多持续低迷态势。

5月31日至6月2日，扬州商品房共成交59套，成交面积0.64万平米，较“五一”65套的成交量略降6套，但同比去年端午小长假期间89套的成交量，下滑幅度超过三成。芜湖商品房住宅3天共成交66套，而开启“购房入户”的海口市，端午3天仅成交15套。

不过，也有城市的“救市”方案似乎已略显成效。

2014年5月，杭州市（含萧山、余杭）新房成交6029套，环比上升11.3%，同比下降6.8%，其中主城区成交2406套，余杭区成交2489套，萧山区成交1134套。在杭州楼市同比低迷的情况下，萧山区1134套的成交量，却是位居2010年以来的同期成交量之首。

5月，无锡楼市商品房成交面积达424349.42平方米，虽同比仍下跌了约14%，但相较4月不足40万平方米的成交量，已有10.7%的增长；在成交套数上，5月全市共计卖房4000套，同比4月增加9.3%。

但有业内人士指出，短期漂亮的成交数据背后，并不代表着楼市的回暖，真正影响楼市走向的还是货币政策。倘若银行信贷不放松，个人住房按揭贷款政策不变动，地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力。endprint