房地产企业结转销售收入的税收风险分析

荀继华

房地产企业结转销售收入的税收风险分析

荀继华

房地产企业在完工年度结转销售收入时，预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。本文以案例分析说明：不同收款方式的产品结转销售收入产生当期纳税的金额不同。企业结转销售收入时应关注结转收入产品的收款方式，正确结转销售收入，避免税收风险。

房地产企业；预收账款；结转收入；税收风险

房地产企业产品开发周期长，产品的销售方式主要以预售为主，在完工年度结转销售收入时预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。即使结转相同的主营业务收入，是前期预收账款的房屋结转收入还是由当期销售的房屋结转收入，当期缴纳的营业税及企业所得税金额是不同的，这是由于企业会计准则和税法对房地产这种特殊产品收入确认和纳税的相关规定决定的。

一、房地产企业确认收入的会计及税务处理依据

根据《企业会计准则》规定，房地产企业收到预收房款时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入“营业税金及附加。”

房地产开发企业销售收入结转的税务处理，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认销售收入的实现”。房地产开发企业根据签订《房地产销售合同》及销售部门提供的房屋销售明细，对符合收入结转条件的预收账款结转为收入，对符合收入确认条件未实际收到的款项作为应收账款。

预收账款结转收入时，应调整以前年度预计毛利，国税发[2009]31号文第九条指出“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”即房地产开发企业办理好预售房产证后，可以对外销售未完工房产取得预收账款的当年，以预收账款金额乘以当地税务机关按开发项目所在地区确定的预计毛利率计算预计毛利，合并入当期的利润总额，作为应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。开发产品完工的年度，企业应按规定结转当年的销售收入和计税成本，计算实际利润额，对以前预计毛利进行调整。

二、实践中结转销售收入时可能涉及的税收风险

企业在完工年度预收账款结转销售收入可能涉及的税收风险有以下两种情况：一是提前将预收账款结转销售收入、提前调整预计毛利，即前期部分预收帐款在完工年度不符合税法规定的结转销售收入条件，却将相应以前年度已预计的毛利当年调整转回，前期预收账款已缴纳的营业税金及附加结转入当年税金计算利润；二是已签订销售合同交付使用的房屋未按销售合同金额足额确认收入，仅按已收到的预收账款确认收入，少确认销售收入，即应收未收的尾款未确认收入，未缴纳相应税金。以上情况造成少缴纳当期营业税及企业所得税，为企业带来税收风险。

案例：A房地产公司2011预收账款5630万元，是预售未完工商品房取得的房款；2012年当年新增预收房款11930万元，利润总额124.02万元，开发项目于2012年10月完工，2012年签订销售合同并已交付用户使用的房屋80户，实现销售房屋售房款为13600万元。

情况一、该企业房屋销售明细显示，2012年确认收入13600万元房款中有2011年预收款5630万元、2012年预收账款7970万元；

情况二、该企业因有部分房屋向内部职工及关系单位销售，对此部分房屋已交房款总金额80%以上并签订售房销售合同，余款在2013年底前交齐的用户将房屋交付其使用。房屋销售明细表显示，2012年确认收入13600万元房款中有2011年预收账款4030万元、2012年预收账款6600万元，其余2970万元为2012年应确认收入但应收未收的房款；

假设当地规定的预计毛利率为15%、土地增值税按3%预缴、营业税金及附加为5.65%，且不考虑例中未涉及因素。（计算保留两位小数）

情况一、2012年企业应缴纳的营业税及附加为11930×5.65%=674.05万元，预缴土地增值税11930×3% =357.90万元，企业所得税汇算清缴纳税调整项目为：

纳税调整增加额：2012年预计利润（11930-7970）×（15%-5.65%-3%）=251.46万元

纳税调整减少额：2011年预计利润5630×（15%-5.65%-3%）=357.51万元

应纳税所得额：124.02+251.46-357.51=17.97万元

应纳所得税额：17.97*25%=4.49万元

情况二、2012年企业应缴纳的营业税及附加为（11930+2970）×5.65%=841.85万元，预缴土地增值税（11930+2970）×3%=447.00万元。企业所得税汇算清缴纳税调整项目为：

纳税调整增加额：2012年预计利润（11930-6600）×（15%-5.65%-3%）=338.46万元

纳税调整减少额：2011年预计利润4030×（15%-5.65% -3%）=255.91万元；

应纳税所得额：124.02+338.46-255.91=206.57万元

应纳所得税额：206.57×25%=51.64万元

以上案例说明，由于企业实际确认收入的产品收款方式不同，情况二比情况一2012年多缴纳营业税及附加税2970×5.65%=167.81万元，多预缴土地增值税2970×3%=89.10万元，多缴纳企业所得税51.64-4. 49=47.15万元。情况二中2012年应纳企业所得税金额大，是因为当期有部分预收款的预计毛利未能在本年度调减，留待以后年度符合收入结转时再调整转回。由此可以看出，如果当期销售收入由前期预收账款结转来，不仅能结转前期收款时已缴纳记入“应交税费”挂账的营业税及附加，而且相应前期已做纳税调增的预计毛利当期能调减应纳税所得额，否则预收的房款已缴纳的税金及已纳企业所得税的预计毛利要等到此笔预收房款的房屋交付使用，确认收入时才能调整结转；企业应根据签订的销售合同及实际房屋交付使用情况如实结转收入，准确计算税金，合理纳税。

三、总结与思考

房地产企业在完工年度结转销售收入时，要正确区分是已预收房款的产品结转收入还是当期实现销售的产品结转收入，销售的房屋应按销售合同金额足额确认收入。对于多项目同时开发的企业更应清晰地核算结转产品收入，以免造成前期与当期、此项目与其他项目连环递延少缴纳税款。房地产企业应依据真实的房屋销售情况正确结转收入，避免少缴税款造成的税收风险。

[1]国家税务总局.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》.国税发[2009]31号.

[2]、[3]财政部会计司，企业会计准则讲解[M}，北京：人民出版社，2010.

（作者单位：山东鼎晟泉城税务师事务所有限责任公司）