试析城市公共绿地的开发经营模式

张午声

（丽水学院，浙江 丽水 323000）

绿地能够净化城市的空气，对居民的日常生活有重要影响。尤其是现在城市化发展的速度不断加快，绿地在使人们减轻工作压力等其它方面有着很明显的优势和效果。一直以来对公共绿地的建设都是由政府相关部门经营和策划的，以前是计划经济制度，现在不同了相关部门对公共绿地的建设存在着较大的负担与压力，居民不断提高对绿地的要求，不论是栽植还是各种娱乐设施在投资方面不断增长。随着市场经济的不断发展，对公共绿地探求新的开发经营模式已经成了非常重要的问题。

1 公共绿地开发的概念

公共绿地开发是把土地开发作为基础的，通常情况下的土地开发有开垦荒地，对开发过的土地增加投资与劳动量，集中在一起利用。例如复垦工厂的废弃地、开发农村闲置地、对缺乏肥力的土地与旧城区进行改造。对绿地开发最终的结果是城市绿地、后期投资与改造，建立一个以开发绿地为目标的活动。城市绿地开发的投资方式有两种：一个是财政部门单独投资；一个是他们和私人建立起的联合投资方式。单独投资是由政府负责和管理绿地建设过程中的全部事项。联合投资是指一方具备所要求的开发资质，另一方或多方负责土地使用权或资金、技术、劳务，对于风险与收益都是共同承担和获得的，在这种前提下对公共绿地进行合作开发的一种建设项目。

2 在公共绿地的开发过程中经常遇到的问题

在公共绿地开发的初期阶段，，因为这种开发性建设工程没有直接的经济效益。这就使城市政府大力追求那些有直接利益的开发项目，导致对公共绿地建设的不重视。既是城市政府开始重视公共绿地开发工作，但是因为任期政绩的存在与影响，他们大都是调动人力物力，去提高城市的建设规模、档次和形象，而以公共绿地为对象的布局、规模与系统的分析和探讨比较缺乏，对绿地功能没有进行充分的运用，使对公共绿地的开发不能持续下去。

有些实例中公共绿地的物质环境获得较大改善，环境外溢性给周边土地带来了不少好处，但是因为缺少这样一种体制，把从公共绿地中收获的经济利益实施再分配与补偿，这就造成一方面土地增值给周边地产带来丰厚的利润，对周边地块的开发不能进行有效控制处于一种混乱状态；另一方面，后期的管理与维护工作没人在意，最终造成整体环境品质没有达到预期的提高。

3 对公共绿地探索出的新型开发模式

对开发者来说开发公共绿地不能直接获利，但是外部效益却比较明显，环境品质得到提高，周围的土地与房地产也会跟着升值，这就是间接的经济利益。对公共绿地也可以创新开发经营的模式，政府负责公共绿地项目这一块，直接或通过招标的方式交给投资商让他们做开发建设与维护管理工作，还要不断完善管理控制与监督评价的系统，给市民提供高质量的绿地，投资上也可以获利，途径有建设过程、开发周围的升值地块等，成为一个投资者与经营者。

有一个很常见的开发经营体制：公共民营合作制，它的特点是共享收益，对风险与责任进行各自明确的承担。该模式中，常常会把公共事业或项目的所有权与经营权都交给私人投资商，这样很容易引进专业水平较高的管理模式，实现建立规范的竞争体制、提升服务质量的目的。随着竞争机制的建立，用招标方式来获得最好的投资商、建设商与运营商，有效降低建设与运营等其他环节的成本，确保服务质量同时也使消费者利益得到保障。公共民营合作制在实际中有多种形式，投资方式不固定。

增加周边地产的税收或者私人募捐，由政府实时的建设、管理与经营。政府首先寻找合作对象，由合作伙伴出资，政府所做的是修建、管理与经营。完工后，对周边地产该合作伙伴有优先购买权，因为绿地引起的周边地块升值，这样的的结果是双赢的，该种方式的原则是谁获得利益，谁承担风险与责任，在国外这种方式也是很常见的。政府与私人按比例投资，共同建设与管理。这两个主体的投资方式有完全合作，一起开展投资、管理与经营，利润按合同分配；另一个是政府先投资并进行开发，然后再找私人单位进行合作包括投资与扩建等，给他们经营权但有时间限制，到期后绿地由政府经营与管理。

把绿地交给房地产商来建设，也就是它是整体建筑工程的组成部分，例如在一个比较大的范围内把商业、居住、交通、景观等其它功能放在一起开发，这是一个公共环境的建设。私人投资商要对项目进行开发首先要经过政府批准，对公共绿地进行的建设、管理与经营政府有权参与其中，私人投资商要根据政府的要求来建设绿地，对于建成后的管理与经营责任要两方面按照合同一起承担。该模式努力把公共利益、共同利益与个体利益结合在一起，实现互通、共赢的目的，有效提升整个范围的环境品质

在我国应用了公共民营合作制后，政府能按需划拨土地，但是政府和私人投资商之间在协调方面也会产生较多问题。要达到高质量合作的目的，这几个方面需要格外注意：（1）对项目进行可行性分析。政府与私人投资商都有各自的利益，他们要通过合作去获得，合作前对项目做出准确的调查与评估，看看合作对双方利益的满足有多大概率。（2）绿地周边土地及其使用性质。对于周边土地它的现状、使用性质、开发规模、投资等，这些都要调查清楚，才能更方便的找到最合适的私人投资商，并且对合作条件的提出也有较大帮助，通过合作才能赢取更大的利益。（3）选定合作目标和开发程序。增强目标与开发程序的明确化有利于合作成功，还有在后期的管理，在双方对这些都很明确的情况下，才能在建设中做到权责分明，使项目按照预定的计划与目标向前进行。（4）商定监控措施和管理协议。政府的有关部门要对项目进展进行严格监督，努力把握施工质量与进度，使私人投资商严格按照合同上对质量与工期的协议完成合作。施工完后要就稍后的管理与经营签订协议，给以后的修缮与管理提供合理、科学的依据。

4 总结

公共绿地对城市居民的生活有较大的影响作用，现在随着城市规划这门学科的发展，有必要把公共绿地当成专门项目来讨论和研究，它虽然是公益项目，私人投资商的加入给他带来了活力，但是私人投资体制还需要进一步完善，避免体制漏洞给双方带来纠纷。在对公共绿地进行开发、设计、审批与管理这些过程中，管理部门应该从以往那些失败的案例中吸取教训、总结经验，使对于公共绿地的开发与经营模式不断完善。

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