探析物业管理在发展中遇到的问题及应对方法

张韧 ZHANG Ren

（柳州东城投资开发有限公司，柳州 545616）

（Liuzhou Dongcheng Investment Development Co.，Ltd.，Liuzhou 545616，China）

0 引言

随着近年来改革的飞速发展加上住宅商品化的快速发展，那么物业的管理就顺着趋势发展起来了。经过长年的快速发展，物业管理把经济的发展推向了顶端，就业率也因此增加了不少，人们的生活环境变得更加绿色化，提高了城市管理的水平，使社会资产也产生了增值的趋势，建立了一个和谐美好的社会，稳定了社会的发展，这些都做了很大的贡献。但是在社会的快速发展中，逐渐完善了物业管理的各方面环境，推动了物业管理中的社会管理和经济发展。可是在发展中的一些问题上也制约了物业管理市场的健康发展。

1 我国物业管理的现状

1.1 起步晚，但发展较快 我国物业管理的发展近年来一直呈上升的趋势，物业的管理方式也逐渐增加，每个领域都有涉及，其中包括：商场商业街、学校、办公楼、住宅区、农民房、医院、车站等等。安泰物业管理的资产主要分三类：标准厂房、办公楼、住宅宿舍，全部为东城公司资产，安泰代为管理，并提供物业服务。

1.2 物业管理发展不平衡的情况 许多方面都会影响物业管理的发展平衡问题，比如:当地政府的相关政策、人们对物业管理的不同看法、居民的生活水平、当地的经济的发展状况等等都会导致不平衡的问题产生，我国物业管理的发展极为不平衡，沿海城市以及发展快的地区发展物业管理比较早，也发展的很快；相对来说，经济发展滞后的地区开展物业管理较为落后，发展也很滞后。

1.3 物业管理的较低规范化和无序化 至今，我国的法律关于物业管理方面还是没有很明确的规定，这样就导致我国物业管理的发展程度不高，那么物业管理的这个市场的发展就会产生无序化的问题。就柳州市而言，物业管理公司在规范化管理方面也是问题多多，服务标准以及价格体系也不是很完善，很多时候所谓的降低成本只是在压低员工薪酬、购买低廉服务上做文章，但这样的竞争受伤的不止是客户。

1.4 业主与物业间的矛盾问题 近几年，在物业管理的过程中，产生了很多纷争问题，消费的人群主要的就是投诉物业管理方面产生的各种问题。一方面是业主总是觉得物业公司没有为人民服务的精神、总是用管理人的头衔来管制业主。没有遵循合同前签订的协议内容。另外一方面，业务管理公司也是打掉牙齿往喉咙里面吞，抱怨物业遗留的各种问题太发杂，加上有的业主处处刁难。

2 物业管理发展过程中的问题

2.1 物业管理各主体间存在着不清楚的权利义务 在物业管理的发展过程中，会波及到很多不同性质的主体，主体间还会存在很多关系，比如：有行政管理方面、民事法律方面。由于在发展较滞后的地区，物业管理的制度较为落后，因此带来了各种问题，比如说导致了各个主体之间不明确的权利义务关系，产权的关系也不够明确，带了的法律责任问题也不明晰。尤其是一些开发商与物业管理公司不能更好的各司其职，房地产在开发建设的时候由于各种原因留下了或多或少的工程质量问题，平时不明显，但是很多都是在物业管理过程中凸显出来的，这样一来就使物业公司无辜承担本来要有开发商承担的责任，责任不明确的状况就让物业和业主间的矛盾更加恶化了。

2.2 物业管理的质量较低 物业管理的发展速度越来越快，但是并没有与质量齐头并进，一些物业管理的人员素质还是较低，管理经营水平也不高，管理人员的专业知识水平也是不一样。据统计，很多的物业公司的工作人员都是一些下岗员工、农村的劳动力及退伍军人等等。事实上，在物业管理企业中，有专业的资格证的人还是极少的，具有高级管理素养的(比如物业管理经理、部门的经理等)的人更是少之又少，一些没有专业水平的人从事物业方面的工作，由于专业素养较低，就导致业主等应该被服务的对象的合理地位得不到应有的尊重，人们的意见就会很多。以安泰物业来说，其物业服务人员90%来自于农村剩余劳动力，从事管理岗位的人员有一半没有任何职称，这势必造成物业服务水平不高。

2.3 物业管理收费较难 物业管理主要波及到物业公司和物业服务对象的利益。目前有两个问题较为突出：①物业收费比较难。②收费的方式没有规范化。由于前期房地产开发商和物业公司存在一些责任承担的问题。现在物业的以供水供电等的权利来强迫业主缴费。这样就使双方的矛盾加深，会导致纷争的产生。

3 物业管理更加规范化的方法

3.1 从政府的角度来看 ①在物业快速发展的今天，政府应该对其重视起来，使用积极扶植的措施来促进物业管理的市场化发展，推进物业管理的快速健康发展。②推行物业竞争化发展，推进物业管理市场化。只有不断竞争才会产生优胜劣汰，才会使物业公司不断进取，采用新的方式技术管理好物业，才能够使物业管理增加新鲜的有用的东西。但是竞争化的发展还是需要政府的协助以及广阔的市场，一些垄断行为会阻碍物业的快速发展。所以政府应该根据本地实际情况来调控，对各个物业公司进行资源优化配置，使物业的市场更加健康的发展。

3.2 从业主角度讲 ①转变原有的消费观念。许多业主要充分认识到过去的消费观念已经过时了，现在物业管理公司是全新的科学化规范化的服务，是市场化发展的趋势，物业公司就是为业主服务产生的，但这绝不是没有回报的，物业公司和业主之间是合作的关系。各有各的权利与义务，互相尊重才能双赢。②消除对物业的误解。正确认识物业管理，积极配合物业的管理，在没有触及自身利益时，与物业人员好好沟通，及时解决合作时产生的各种问题。③主人翁的意识要重视。业主就是小区的主人翁，每个业主的生活环境质量都与这个小区联系着，爱护自身生存的环境才能幸福的生活，因此每个主人翁的合理意识要加强。

3.3 从物业服务的角度来说 ①市场观念和服务意识要强化。物业的需求才是物业发展的成品，对物业需求的进行服务是物管的本质。所以物业发展的根本就是物业公司要加强服务意识和市场的观念。②物业公司应该进行科学化的管理。使政企进行分开管理，加强物业公司的竞争力，积极推动物业公司的快速发展是物业在管理方面的问题。安泰物业下设：综合部、财务成本部、市场部、秩序部、保洁绿化部、工程部、园区管理部等几个部门对其物业进行科学管理。园区管理部按区域性质把物业资产分成三个项目，并设立专门的物业项目经理对各自项目进行全面的物业管理，并从相关职能部门获取专业领域的支持。③提高物业相关人员的专业素养和服务质量。整个物业人员的能力、素质都是公司的形象代表。专业素养高、能力强的人才能够更好的提升服务质量。因此，物业公司在选拔人才的时候要严格把好每一个环节，从根本上提升物业公司服务的满意度。

4 结束语

目前物业是服务业中相当重要的部门，对增加就业率、提高生活环境的水平、促进居民合理消费有重要作用，国家应该对这样的低能耗、无污染的行业进行鼓励和支持。因此，我国应该对物业管理相关的法律法规在落实过程中不断进行健全，只有这样物业管理才能够更加的规范化。专业水平和科学管理方法才能够沿着上升的趋势发展，才能够带动我国经济的快速发展，构建和谐美好的文明城市。

[1]戴斌.物业经营与管理[M].北京：中国物资出版社，2004.

[2]杨中宣.新时期物业管理市场分析及发展展望[J].商场现代化，2006(1).

[3]耿庆海.规范物业管理 建设和谐社区[N].中国建设报，2007-05-23.