小产权房—待解的难题

绣夫

众所周知，小产权房是几十年来形成的一个老大难问题。

深圳试点处理原村民小产权房

2014年4月，据《南方都市报》报道，深圳近4亿平方米的“违法建筑”—— 大部分为民间俗称的小产权房，一小批原村民在补缴地价后将获“转正”机会。根据深圳的试点方案，原村民符合“一户一栋”原则的私房，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的10%即可转为商品性质的房产证。村民所拥有多栋房屋中的两栋，符合规划的，补缴20%或25%地价以及不同罚款后，也可发放商品性质的房产证（在深圳俗称红本）。

对于这一试点方案，房地产业内人士评论说：“如果是这样执行处理的话，那对小产权房主来说还真是很好的事，毕竟小产权房价格较低，补缴25%地价换来正规身份是非常划算的。”然而，目前试点的处理办法只针对“原村民”的私房，即指只有本地村民的住房才可以经确权后给予正式的入市资格。所谓确权，是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘察丈量、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。外来建房的行为仍属于违法，将受到严厉处罚。对此，房地产业内人士指出：“即便放开也肯定是逐步的，片面的。毕竟要把小产权房全部转正，实施可能性不大。所以这个问题耗了很多年，之前也曾发令根除小产权房，最后总是不了了之。”

另一位专家、中国综合开发研究院教授宋丁则表示，深圳此次实行的是分类处理，共涉及房地产面积2000万平米。但其中大部分不能确权，即便经确权的住宅，也不一定会发红本房产证，而原先就符合市场规定的房屋面积有200万平方米到300万平方米，也不能马上发红本。“按现有规则，即使获得确权，不管该栋房屋有多少户，一栋480平方米以内的小产权房也只能转发一个房产证，而无法分割。”宋丁称。

但由于深圳是全国小产权房面积占全市住宅总面积比例最高的城市之一，这一消息传出，还是引起了许多人的关注。

一边集中拆除，一边仍在销售

与此同时，继去年11月份发布《坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》后，今年我国国土部又先后赴五省（市）督办小产权房违法用地查处工作。春节前，北京、河北石家庄、海南海口等地已经集中拆除了一批小产权房，对小产权房形成“围剿”之势。在坚决拆除一批、查处一批、严肃追究一批有关责任人员责任的同时，国土部、住建部进一步表示，要摸清小产权房的总体情况，提出分类处理建议。

但是据有关媒体的报道，今年以来，小产权房的建设和销售在一些地方依然屡禁不止。

某报记者年初在调查北京的小产权房小区时发现，在违法房地产中介机构的推波助澜下，小产权房的交易仍然高烧不退，“清理只是暂时的”、“法不责众”等，成为众多中介机构忽悠买房人的常用说辞。

位于北京市通州区的某小产权房小区，被业内称为全国最大的小产权房社区。据悉，随着国家清理小产权房、拆除部分小产权房的动作加快，该小区以及周边不少同类小产权社区开始“收敛”，暂停买卖。但某报记者仍然找到一些中介人员在推销小产权房。一位中介人员说：“由于近期清理风声太紧，该小区的确已经不能过户，但这只是暂时的。”他告诉记者，他已经在通州土桥一带做二手房中介多年，“从2007年开始，政府就说要清理小产权房，但结果均不了了之。该小区每逢敏感时期就会停止过户，但风声一过，交易过户仍然依旧。”

这位中介人员还向记者推荐了该小区目前在售“最便宜”的一套二手房：“这套房子总价54万，面积是96平方米，折合单价才5625元/平方米。这位业主因为已经申请到两限房，急需用钱，所以才着急出售这套小产权房。”如果购买此套小产权房，需要支付6万元过户费，这些费用大多落入中介人员囊中。

而某网站记者近日在河北省邢台市采访时发现，当地的众多小产权房依然在建并公然对外销售，有的甚至还能在银行办理按揭贷款。

位于邢台市桥西区的某小区共有12栋楼，678户居民。2008年，业主李明贷款购买了该小区的一套房子。据他介绍，当初购买房子时，开发商建立了售楼处，并承诺可以办理房产证，有的业主以按揭贷款的形式购买了房子。李明说：“在买房时我们也想看看开发商的规划、用地等相关手续，但是他们说都在办理中。”

李明等业主当时认为，既然项目已经开工建设，而且这一项目大肆刊登广告，政府的监管部门当时也没有提出质疑，应该不会存在问题。但直到交房3年后，依然无法办理房产证。他们便将开发商告上法庭。直到此时，他们才得知，该小区的用地属于集体土地，而自己的房子也是小产权房。

何谓小产权房？

那么，到底什么样的房产可以称为小产权房呢？小产权房并不是一个法律上的概念，它是相对于“大产权”，即具有完全产权的房产而言的一种约定俗称的称谓。一般而言，小产权房是指建设在农村集体土地上，并向集体经济组织以外的成员销售或者出租的房屋。小产权房不具备完全产权，只能获得当地乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。

比较正式的说法为：小产权房是指建设在农村集体所有土地上的、不符合国家法律法规和相关建设程序的、无法获得国家土地和房管部门颁发的国有土地使用权证和（或）房屋产权证的房屋或者其他建筑物，包括超出农民自身居住需求或与其居住目的无关的，主要用于出售、出租和经营的房屋或者其他建筑物（比如厂房、酒店或其他经营场所）。

需要说明的是，农民建设在农村集体土地上的只供自用的房屋也不属于小产权房范畴。本文开头提到的深圳试点方案，就是针对这部分房屋予以解禁，农民只要补缴地价，就可获得商品房的资格，可以上市交易。

在我国，小产权房其实是在住房商品化的进程中派生出来的事物。自1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，我国由住房福利制度转变为以产权私有为主的制度，我国的住房市场化改革进入了深化阶段，极大改善了城镇居民的居住条件。这一住房市场化改革，使我国城镇居民的住房状况发生了显著的变化，居民的住房面积和住房质量均有所提高。我国城市人均建筑面积从1978年的6.7平方米提高到了2011年的32.7平方米。而政府对小产权房的禁令则是以行政规定和政策的形式，主要发布于1999年以后，也就是发生于我国开始加速城市化、住房市场化和小产权房大幅增加之后。endprint

我国小产权房的现状

我国小产权房的现状如何呢？事实上，小产权房在我国各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展迅猛。即使在国家原建设部、国务院办公厅分别于2007年6月、12月先后发布购买小产权房风险提示和严禁违规开发小产权房、劝禁城镇居民购买小产权房的通知之后，仍有城郊村镇以各种名义，在集体土地上开发建设小产权房。从各地小产权房的发展态势来看，近年来小产权房的数量增长非常迅速。据全国工商联房地产商会的数据显示：1995 — 2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。因为小产权房广义上说属于非法建筑，且民间有种种说法，所以始终没有准确的具有权威性的全国统计数字。

全国各地的小产权房的类型是多样的，根据开发建设使用土地的类型，一般可将小产权房划分为四种类型：第一，在农村宅基地上建设的小产权房；第二，在农村其他建设用地上建设的小产权房；第三，在荒地上建设的小产权房；第四，在农用地上（例如耕地）建设的小产权房。

小产权房的物业形态也多种多样，主要包括：一是占用农村集体土地所修建的、用于向非集体成员出售或者出租的普通住宅，也有少量高档住宅和别墅；二是占用农村集体土地所修建的出租或者自营的厂房、宾馆、商店等经营性场所；三是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用的建筑。

小产权房的价格要比同地段的商品房低廉。小产权房大多数建设在城市郊区，且开发销售过程中没有缴纳国有土地出让金（因为不属于国有土地）和相关税费，其开发成本仅为商品房开发成本的1/3左右。小产权房的价格较低，还因为其产权不受现行法律的保护。

主要有哪些人群购买小产权房呢？在北京，主要有六类群体购买小产权房：一是一些手里有土地、旅游等资源的政府官员；二是选择第二居所的中高收入群体；三是购入房屋用作投资者；四是外地来京初期获利的生意人或者务工人员；五是普通工薪阶层；六是希望有更好居住条件的老年人。在武汉，购买廉价小产权房的人群并非中低收入家庭，老板、公务员、教师甚至包括律师等中高收入群体是这个灰色市场的交易主体。

购买小产权房者当然不能取得所谓的“大产证”。由于未办理国家土地使用证、建设许可证和预售许可证，没有缴纳商品房买卖契税，没有在国土房管部门备案，买卖双方一般只签订一份“购房协议书”，换言之，这样的小产权房买卖是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也不受国家法律所保护。

一般来说，小产权房的相关配套设施不够完善。比如在深圳很多小产权房小区里，自来水管接在楼外，从底下一直通往楼顶。从房屋使用成本看，物业管理费便宜、水电费便宜、采暖费便宜，但交通费相对较高（因为没有公交配套服务，一般需要自驾车出行）。

尽管如此，这些“小产权”住宅由于成本低廉，租金也较低，吸引了大量外地农村到大城市打工人员租赁。这些外地农村打工人员基本上无力负担大城市商品房的高昂租金，所以城市周边和城中村的小产权房客观上解决了一部分进城务工人员的居住问题。endprint