“一体化”概念能否支撑环京楼市

刘玮

京津冀协同发展战略刚刚提出，北京周边的天津、河北两地一些开发商就借此展开营销大战。

今年以来，随着中央政策定调，“一体化”已成为河北环京津地区最为关心的热词。

截止到目前，京津冀一体化的具体规划尚未出台。最新消息称，国家发改委已经初步草拟了首都经济圈总体布局，即“两核三轴一带三重点”。两核”指京津双核，“三轴”指京津塘主轴、京-保-石拓展轴、京-唐-秦拓展轴，“一带”指沿海经济带，三个重点开发地区包括中关村、天津滨海新区、曹妃甸工业区。而环首都经济圈或以北京为中心由津冀“8+2”地区组成，包括河北省的石家庄、廊坊、承德、张家口、保定、邯郸、邢台、唐山和天津的蓟县、宝坻。

力谋环京卫星城

早前，河北省委书记周本顺表示，京津冀协同发展是多赢之举，条件得天独厚，时机已经成熟，河北要把握好战略定位和历史机遇，在区域良性互动、协同发展中实现自身更好发展。

随后，河北省出台了《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》，明确了河北省将落实京津冀协同发展国家战略，以建设京津冀城市群为载体，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化石家庄、唐山在京津冀区域中的两翼辐射带动功能。同时拟定的《河北省新型城镇化规划》提出，把首都周边的一批县（市）建设成规模适度、特色鲜明、设施完善、生态宜居的卫星城市，构筑层次分明、梯度有序、分工明确、布局合理的区域城镇布局结构。

推进京津冀协同发展，对于河北的发展而言，意义重大。做好协同发展这篇大文章，不仅有利于河北承接北京产业转移，构建现代产业体系；有利于其接受首都要素外溢，重塑经济增长源泉；更有利于其借助各方力量，统筹抓好生态环境建设。

无论是早年首钢迁至曹妃甸，还是现在热传的企事业单位外迁，北京与河北之间的产业转移，每一步都走得不容易。京津冀一体化的建立和完善，显然也不可能在短时间内一蹴而就，人口、教育、医疗、科技资源及相关配套设施的建成，都是一个长期的工作。

广发证券在其发布的研报中指出，“在产业迁移的基础之上，人口的增加和城镇化率的不断提高，为房地产行业带来新的需求，带动地区的房价和地价的上涨，为提前布局该区域、拥有资源的公司带来更加丰厚利润空间。”

楼市营销主打一体化

中国指数研究院4月1日发布的《2014年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年一季度，大中城市的商品房交易量同比、环比都出现了下降，北京、上海、广州、深圳等一线城市尤为突出。其中，一线城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%，而全国10大城市和30大城市的样本统计，成交量也有34%和21%的下跌。

在楼市“拐点”已初步显现之时，如此利好适逢其时。京津冀协同发展战略刚刚提出，北京周边的天津、河北两地一些开发商就借此展开营销大战。在保定涿州、廊坊固安等多个河北环首都县市的楼盘广告中，京津冀一体化成为各大楼盘最重要的宣传主题。

在这场营销大战中，战绩最好的当数保定。

3月19日，一家媒体报道称，保定将要承接北京部分行政功能转移和产业转移，保定将成为“首都政治副中心”。消息一出，这座在大多数人眼里看起来并不起眼的城市，很快就上演了一场抢房大戏。一周内，保定多个楼盘价格上浮达10%。据搜房网数据监控中心显示，截至2014年4月29日，保定在售楼盘中有32盘价格上涨，其中南市区有8盘上涨，高开区有11盘上涨，新市区有4盘上涨，北市区有9盘上涨。

燕郊，是河北廊坊三河市的一个镇，距离北京天安门30公里。作为河北距离北京CBD地区最近的一个卫星城，由于配套设施不成熟和动辄百万平方米的大盘在近两年集中入市给房地产市场造成库存压力，燕郊一度被称为北京的“睡城”。

随着利好消息不断放出，燕郊区域楼市加速升温。同去年年底相比，湾仔城、夏威夷蓝湾等房地产项目的销售均价均有不同程度上涨。湾仔城的销售人员告诉记者，湾仔城所剩的房源不多了，目前售价能达到1.6万元/平方米，夏威夷蓝湾的房价也一直看涨。记者问及这是否与“京津冀一体化”有关，销售人员表示燕郊的房价这几年一直很稳定，但多少也会受一些新闻报道的影响，从3月份开始前来购房的人数有了明显的增加。

而远离“环京圈”的城市却并不乐观，唐山、秦皇岛、石家庄、衡水、沧州等地楼市仍处于低迷状态。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，在北京楼市价格壁垒和政策制约的影响下，环京地区已成为众多北京购房需求外溢的首选地。北京的土地供应量不足以支撑购房人的需求，京津冀一体化落实后，北京市政府与河北省政府应紧密合作，将部分刚需释放在环京楼市。这样，在缓解北京市场压力的同时，有利于河北省发展。打破行政区域的界限，建立以经济为主体的北京及周边房地产市场，可以达到双方共赢。

公共服务延伸方能解困扰

5月22日，在北京市十四届人大常委会上，北京市政府宣布北京现有地铁线路将延伸至河北省的相关城市。这是官方首次公开这一信息，但未透露具体修建到河北哪座城市。

按照现拟定的《河北省新型城镇化规划》所提出的目标，河北将加强京津保区域同城化、公交化轨道交通建设，推动京津尽早开通与保定、廊坊的城际铁路，争取将通州—燕郊、大兴—固安、亦庄—廊坊、房山—涿州等城市轨道交通项目纳入规划并早日实施，建立“首都半小时通勤圈”。

业内人士认为，未来随着地铁的开通，这些城市的房价或许还会上涨。交通的便利也会进一步促进北京产业的外迁，也带动人口外迁，从而带动当地的经济，经济的繁荣就会吸引更多的人口导入，房地产市场将有比较大的潜力。

亦有观点指出，京津冀一体化概念短期对河北环京区域楼市无疑是一种刺激，也让“看得到、摸不着”的更多市、县眼红，但周边地产市场要想分润政策红利还得靠北京公共服务和就业机会的延伸和提振。目前的地铁外延只是第一步，相关的配套服务行业如医疗、教育、交运、物流等行业，制造业对接转移及生态环保产业发展等才是关键。endprint