日本“土地神话”的破灭，殷鉴不远

马成三

近来中国国内一些城市的房地产价格有所下降，关于警惕房产泡沫的声音也有所抬头。虽然中日两国国情不同，地价房价问题不能简单比较。但日本“土地神话”破灭中有些启示值得中国引以为鉴。日本经济泡沫化的重要症状之一就是房地产的价格暴涨，而房地产价格暴涨的支柱则是所谓“土地神话”。当时日本的“土地神话”由三个理论支柱构成：一是日本人多地少，土地供应不足；二是日本经济将长期持续增长；三是土地是永远不会跌价的资产。在上述理论的引导下，大量投机资金涌进房地产市场，造成土地和住宅价格一路疯涨。有人估算，以623平方公里的东京都市区土地总价可以买下全美国土，而后者面积相当于前者面积的1.5万倍。但是“土地神话”及其理论支柱全部被现实无情地否定了。“人多地少，土地供应不足”，长期被认为是不容置疑的日本的“基本国情”，但现实却是上世纪80年代后半期以来，日本年轻人口趋于减少，这就意味着因结婚生子而租房购房的需求减弱。被认为属于不可再生的住宅用地的供应竟然增加了。主要原因是随着产业结构的变化，以及国内产业、特别是制造业向海外转移，大批厂房等工业用地变成了住宅用地，其中还包括不少交通方便的仓库用地。日本制造业向包括中国在内的发展中国家转移，等于是一种变相的“开疆拓土”。至于日本经济将长期持续增长的判断更是一枕黄粱。泡沫经济时期，由于有中央银行放松银根和政府增加财政支出的支撑，日本经济出现较快增长，但随即进入了被称为“失去的20年”的长期衰退。“土地是永远不会跌价的资产”这一理论破灭得更惨。2005年东京都市区的住宅用地价格跌至高峰期的1/3以下，商业用地价格则跌至高峰期的1/6。23区以外的土地价格更跌至1983年的水平之下，即回到了20多年以前的水平。土地价格下跌让许多个人资产缩水、债台高筑。不少在泡沫时期购房的工薪阶层因房贷和固定资产税负担压身吃尽苦头；在泡沫崩溃前夕以高价购房者更是苦不堪言。像日本这样认定“土地是永远不会跌价的资产”， 大量资金以投资为目的涌向房地产市场的后果，中国也应提早防备。与中国相比，日本利用个人资金炒地炒房还是有很多限制的。首先在日本拥有不动产要付一定的成本，固定资产税是必须交的，而且登记制度严密、无法偷漏。东京以外的地方城市，固定资产税还会与国民医疗保险费挂钩，即拥有不动产者要多交国民医疗保险费。如果你说明购房资金是父母资助的，税务部门则可能向你征收馈赠税或遗产税。日本的产业结构转变以及产业转移对于住宅用地供应的影响，也值得中国有关部门研究。因为中国也面临着产业结构转变以至于产业转移问题，外国对华投资增速变缓，有一些外国企业开始流向工资成本更低的国家。更重要是外国对华投资的结构正在发生变化，即以制造业为主变为以服务业为主，这种变化势必会对土地需求带来一定的影响。据中国工业经济联合会会长李毅中近日透露，我国列入国家公告目录的各类开发区有1600多家，加上其他比如功能区、集聚区、工业园区合计起来超过1万家，据说还有继续扩大圈地趋势。许多外资企业在本国利用土地时很会精打细算，而一到中国则往往变得大手大脚。如果中国在讲劳动生产率的同时，也重视土地生产率问题，不少开发区很可能出现土地过剩问题。▲（作者是日本福山大学教授）