我国房产市场与资本市场的失衡性发展研究——基于马克思虚拟资本理论

李 晓

(山西师范大学 政法学院，山西 临汾 041004)

一、房产市场与资本市场的发展现状

(一) 房产市场的发展现状

我国房产市场的飞跃式发展起始于2000年，在政府出台了多项优惠政策的情形下，如退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件等，房地产业开始逐渐成为新兴的支柱产业。房地产市场的改革使得房地产投资热潮迅速升温，2001年房地产投资为6 245亿元，占全国总投资36 898亿元的16.9%，2004年房地产投资为14 480.75亿元，占全国总投资58 620.28亿元的24.7%，2013年房地产开发投资达86 013亿元，依旧占全国总投资的20%(数据来源于中国指数研究院)。在此背景下，房价开始迅速上升，最为明显的例子如上海，2000年上海的房屋均价为3 326元/平方米，到2004年均价已上升至6 385元/平方米，涨幅达到92%.2001年上海只有4%的住宅售价超过8 000元/平方米，2003年这一数字达到16%，2005年有40%的住宅成交价格超过8 000元/平方米, 市中心的房价大多已经突破16 000元/平方米，到2012年上海的住宅房价达到27 000元/平方米(数据来源于全国房地产市场数据中心)。我国其他城市的房价也几乎以同样的增速在急剧膨胀，房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二线城市，房产市场出现了持续近10年的过度繁荣局面，泡沫程度达到改革开放以来前所未有的地步。

(二)资本市场的发展现状

资本市场以1981年国库券的发行为起点，至今已经有33年的历史。2010年底我国股市市值为银行资产的28%，仍然低于美、英等发达国家(超过100%)的比例，2014年上证综合指数仍徘徊在20年前的水平，艰难地维持在2 000点上下，资本市场的融资功能被长期搁置。股指从2007年的6 124点跌到1 664点，形成了实质性崩盘走势，从此上证综合指数再也未能有效突破3 000点。而金融危机的爆发地美国，在情况最坏的2008年，道琼斯指数也只下跌了34%，2009年又回复性上涨了19%.从我国资本市场的发展历程来看，场内的流动性始终不足，流动充裕的情况反而是偶发性的，即上涨的“牛市”很短暂，下跌的“熊市”是市场运行的主基调，资本市场中投资者的亏损比例高达80%，出现了大量无交易冻僵账户，新开户数也屡创历史新低，市场信心极度低迷。资本市场出现了罕见的类似“流动性陷阱”的局面，无论是官方还是民间的各类资金都绕开资本市场进行其他方面的投资，政府任何货币政策对资本市场似乎都已失效，我国资本市场出现了极其罕见的钝化现象。

二、马克思虚拟资本理论

首先，马克思认为虚拟资本起源于信用货币。“信用货币是直接从货币作为支付手段的职能中产生的。”随着资本主义商品经济的发展，信用事业的扩大，信用货币取得了它“特有的各种存在形式，并以这些形式占据了大规模交易的领域，而金银铸币则主要被挤到小额贸易的领域中去”。而资本主义的商品经济规律决定了资本家在最大程度上追求剩余价值，资本家原始的资本积聚已经不能满足资本的扩大再生产，在完善的信用制度下，部分闲置的货币资本可以由货币资本家借贷给职能资本家，“资本作为一种特殊的商品，通过特殊形式转让，并获得利息，使自己增值，因此成为生息资本”[1]。资本流通的公式就由“G—W—G′”简化为“G—G′”，资本没有借助于任何具体的介质就实现了价值增值。“这种自己对自己本身的关系——当我们把资本主义生产过程看作整体和统一体时，资本就表现为这样一种关系；在这种关系上，资本就表现为会生出货币的货币。”[2]这样生息资本就成为一种虚拟的资本形式，虚拟货币资本应运而生。

其次，马克思认为虚拟资本具有二重属性。虚拟资本是以现实资本为基础，通过投入商品生产而使货币资本所有者获得资本性收入，是产业资本的副本，具有一定的现实性，典型的有股票和企业债券等。即马克思所说的“人们把虚拟资本的形成叫做资本化。人们把每一个有规则的会反复取得的收入按平均利息率来计算，把它算作是按这个利息率贷出的资本会提供的收入，这样就把这个收入资本化了”[3]。虚拟资本又具有虚幻性，当它完全不作用于现实生产要素，只是作为一种投机工具，就会有极强的虚拟性，例如投机期货类工具、金融衍生品等。马克思所说的“这些证券实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书，它们的货币价值或资本价值，或者像国债那样不代表任何资本，或者完全不决定于它们所代表的现实资本的价值”正是此类属性的准确叙述。

再次，在虚拟资本和现实资本的关系上，马克思认为虚拟资本是以实体经济为基础的，由生息资本演变而来，根源于实体产业的剩余价值。但虚拟资本又独立于实体资本，即“虚拟资本有它的独特的运动”， 还可以进一步衍生为更高级的虚拟形态。虚拟资本和现实资本适当的发展，就会产生良性互动关系，虚拟资本为实体资本提供充足的资金支持，引导实体资本发展到价值最能增长的领域，促进社会实体经济加速向前发展；虚拟资本如果脱离实体产业畸形发展，无论过度膨胀还是极度萎缩，都会产生畸形的流动性，不利于实体产业的平稳发展，最终危及社会经济的安全运行，破坏社会总资本的良性循环，甚至导致灾难性经济危机。

三、两大市场失衡性发展原因分析

(一)房产市场的极度膨胀分析

当前我国房产市场处于极端泡沫化状态，具体原因有很多，如地方政府的炒地因素，机构和个人的投机行为，房产登记制度的不完善及货币贬值等。但本质原因是社会各界把住房当虚拟资本来投资，被炒作的商品房“居住”功能已退居到最次要的地位，已经不是传统意义的住房，取而代之的是投机和价值增值功能。2011年12月6日中德安联人寿保险有限公司的《中国富裕人士财富报告》显示，我国富裕人士人均拥有房产3.3套，房产价值占全部资产的72%.国务院发展研究中心的《中国民生发展报告2012》也显示2012年人均达1.02套住房。由于购房者的目的变为投机性很强的资产保值和增值，购房资金也随之发生质的改变，变为马克思所言的虚拟资本“G—G′”形式。正是由于社会各界在多种因素的刺激下，把房地产市场当做虚拟资本市场来运作，各类机构和各阶层人士都进行投机炒作，房价因此越来越高，虚拟泡沫化达到史无前例的巨大， 这是认清和解决当前房产市场问题的关键所在。

当购房资金变为虚拟资本，房产市场变为虚拟资本市场后，正如马克思所言“所有这些证券实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书，它们的货币价值或资本价值，或者像国债那样不代表任何资本，或者完全不决定于它们所代表的现实资本的价值”。“只要这种证券的贬值或增值同它们所代表的现实资本的价值的变动无关，一国的财富在这种贬值或增值以后，和在此以前是一样的。”房产虚拟资本就会极度背离实体产业，房产“泡沫”严重膨胀，全国各地出现了大量的“空城现象”。上海易居房地产研究院2014年5月26日发布全国35个大中城市房价收入比报告中，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，远超国际公认合理的房价收入比4～6。由于房地产业牵连到国民经济的各行各业，而且重工业居多，如机械制造业、水泥、钢铁、建筑、能源等 ，房产市场极端泡沫化的后果是绑架了国民经济整体的良性发展，无论地方政府还是房产投机者都无法承担房产泡沫破灭的代价，进一步促使房产市场持续虚假繁荣，而房产市场到泡沫化后期就会呈现一种被动虚拟特性[4]。

(二)资本市场的极端低迷分析

我国资本市场长期处于低迷状态，上证综合指数徘徊在几十年前的水平，而我国过去10年的经济增长速度却每年都达到10%，即使在2013年经济发展放缓的情形下也维持在7.7%的增长，显然资本市场的发展水平没有反映出实体经济所取得的成就，我国的资本市场长期处于失灵状态，没有起到经济晴雨表的作用。马克思的虚拟资本理论在本质上阐明了虚拟资本的运作方式是“G—G′”，虚拟资本运作的最终目的是以“钱生钱”的方式获得盈利。上市公司虽使得资本市场的股票和债券有一定的实体性，但虚拟资本的投机是为获取利润为目的，资本市场由于种种原因长期处于“牛短熊长”的局面，社会资金进入资本市场不仅无法获利，还使投资者普遍亏损原始资本金。虚拟资本如果无法实现正常的“G—G′”运作模式，社会资本就不会进入资本市场，无论什么货币政策，即使在货币贬值的情况下，社会资金都绕开资本市场进行运作，资本市场就产生了类似于“流动性陷阱”的局面，这就是资本市场长期低迷的根本原因。

资本市场的长期极度低迷使资本市场处于无效状态,并形成恶性循环。由于市场中虚拟资本与实体资本的供需严重失衡，投资者对“抽血”融资行为极度反感，无论融资项目好坏，一律“用脚”投票，导致资本市场基本的融资功能处于长期停止的状态。最终导致资本市场的资源配置功能、价值发现功能和经济晴雨表功能也无法正常实现，市场实质上处于无效状态。资本市场变为无效市场后，投资就变为赌博性投机，证券彻底失去了马克思所认为的虚拟资本二重性中的“现实”一面，没有现实做基础的证券会使得投资者购买证券的盈利概率非常低，2010年7月《证券时报》发布的《上半年总结与展望》专题调查显示超7成的投资者亏损，投资者的普遍亏损产生了大量套牢盘，使市场的资金流动量急剧降低，对场外产生恐吓效应，让其他场外资金望而却步，也更加剧了资本市场的低迷。

(三) 房产市场与资本市场的关联性分析

在全世界主要的经济体中，美国每套标准房的房价从20世纪80年代的15万美元到2013年的23万美元涨幅约为50%，年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率2.8%.美国股市——道琼斯工业指数则从1980年的730点涨到2014年的17 151点，涨幅达1577.74%；德国的房价在20世纪80年代初普通住宅均价是700欧元/平方米到2013年均价是1 100欧元/平方米，房价区间涨幅约为60%，德国房价年均涨幅为3.79%.德国的股市——法兰克福dax指数从1990年的1 311点涨到2014年的10 050点，涨幅达550%；英国的平均房价每套从20世纪80年代的8万英镑到2013年的17万英镑，涨幅为112%.英国的股市——伦敦金融时报指数从1984年的978点到2014年的6 950点涨幅为586%(数据来源于global property guide)。中国的房价从2000年的2 103元/平方米到2013年的6 312元/平方米，涨幅为200%，1999年到2009年上海房价从3 176元/平方米涨到15 800元/平方米，涨幅为400%(数据来源于国家统计局国房统计指数报告)。中国股市——上证综合指数从1992年的1 500点到2014年的2 100点涨幅为48.9%.

表1 1980-2013年部分国家房价、股市涨幅情况

上述数据表明在正常情形下，房产市场与资本市场虽然同属于资产价格市场，在资本投资周期属性上具有一致性，即房价与股价的升降决定于经济周期的兴衰，当经济处于上升阶段时，资产价格随之上升；经济出现调整后，所有资产价格都会随着宏观经济走低。但是资本市场的标的主要功能是投资性和虚拟性，房产市场的标的核心功能是居住性，房产预期涨幅的合理目标是通货膨胀率，房产市场的虚拟化程度绝不能等同或超越资本市场，否则会给社会带来一系列负面影响，所以资本市场一般数倍于实体经济的增长，涨幅要远大于房产市场。我国房产市场与资本市场之间的发展比例正好相反，房产市场长达10余年的膨胀发展，形成了巨大的房产虚拟泡沫，资本市场却长期低迷，严重滞后于实体经济的增长。

我国10余年的房价指数与经济增长水平完全一致的走势，证明了房产市场代替了资本市场的投资功能，但由于房产市场与资本市场的经济功能不同，因此房产市场没有资本市场的社会资源配置、融资、价值发现等重大市场调配功能，所以房产市场的极度虚拟化危害性就非常大。由于两大市场都是资产价格市场，在投资角度上有一定的替代性，特定时期二者对吸引社会资本存在“跷跷板效应”。由于资本市场的虚拟资本无法顺利实现“G—G′”的运作，没有提供良好的金融投资渠道，资本市场就无法完成吸纳社会闲散资金的基本功能；房产市场由于实质性政策鼓励等多方面原因，能够很好地满足虚拟资本G到G′的飞跃，社会闲置资金转而投向房产领域。由于把房产市场当做资本市场来虚拟化运作，以及资本市场的制度性缺陷和没能完成吸纳社会资本的历史使命等原因，最终导致了我国房产市场与资本市场错位性虚拟化发展。

四、马克思虚拟资本理论对房产市场和资本市场发展的启示

首先，必须正确认识房产市场和资本市场的虚拟资本对实体经济的作用。马克思的虚拟资本运动形式在本质上揭示了虚拟资本天生就包含了脱离所代表的实体资本的因素，当虚拟资本价值严重背离所代表的现实资本的价值而超常规上涨时，就会引发泡沫经济，这种虚假繁荣的现象一旦崩溃，就会导致社会经济的剧烈震荡，带来严重的经济危机。房产市场在虚拟化后体现得最为明显，如20世纪90年代日本的房地产泡沫，让日本的经济发展停滞了整整10年。21世纪初的美国次贷危机也是由房产泡沫导致，最终引发世界性经济危机。所以必须认识到房地产的主要功能是居住性，这一内在特性决定了房产市场不能像资本市场一样虚拟化发展。

同时，虚拟资本并不等于泡沫经济，它是社会经济发展的产物，是生产力进一步发展的客观需求，资本市场的虚拟资本能有效调配社会资源，为实体产业提供高效的资金支持，推动实体经济加速向前发展。如美国经济在二战后的持续繁荣，正是得益于以资本市场为中心的辅佐作用，扩大了居民的消费购买力，并在科技、计算机等新型领域找到新的增长点。由于房产的虚拟收入变现能力差，房价飞涨后居住成本的提高，极大地压制了群众的消费水平，这成为我国消费能力不足的重要原因之一。而动产性收入变现能力则非常强，投资门槛又灵活，对群众生活成本的影响几乎为零，证券性财产收入的增加明显比房产性收入更能促进社会消费，有利于社会总产品的实现。所以必须合理壮大资本市场的虚拟资本，使人民真正拥有财产性收入，并能成功转化为现实购买力，才能促使我国实体经济进一步向前发展。

其次，转变资本市场与房产市场的发展思路。房地产业作为我国的支柱产业，带动面较为广阔，为我国经济的持续高速发展作出了很大贡献，但是目前房产市场的极端泡沫化已严重威胁到国民经济的可持续发展。我国经济正处于跨越“中等收入陷阱”的关键时期，历史表明成功跨越的国家(日本和韩国)依靠的是在资本市场支持下的科技创新和产业升级，而非房地产业的过度发展。资本市场则在21世纪的经济发展中处于核心地位，特别是以市场经济为中心的经济体制中，资本市场具有灵魂作用，比传统的银行货币金融体制在价值发现和资源配置上更加高效和直接，一个有效的资本市场能直接反映出一国经济的发展状况，被经济界赋予“经济晴雨表”的美誉。我国的资本市场由于多种原因长期滞后于实体经济，实际上是一个非有效式的市场，没有反映出经济发展水平，因而价值发现和资源配置也就无从谈起。如我国资本市场中“蓝筹”股往往价格低廉、无人问津，“垃圾”股却价格高高在上、众人追捧，这完全颠覆了基本的经济规律。所以必须提高资本市场在国民经济中的战略性地位，合理引导房地产业的虚拟资本进入资本市场，壮大资本市场的力量，让资本市场真正处于市场资源配置中心的地位，使社会资源按市场价值规律配置到优秀的企业中去，发挥调配社会总资源的作用，助推国民经济顺利通过“中等收入陷阱”。

再次，调整资本证券市场和固定资产市场的资本回报率。资本证券和固定资产的收入在本质上都属于虚拟资本性收入，居民投资动产和不动产都是为了资本从G到G′的直接实现，虚拟资本收益率的高低直接影响社会民众的投资方向，最终影响到不同领域的虚拟资本发展规模。目前我国居民在固定资产(房地产)的投资占个人拥有财富的比例过大，动产(资本证券)的投资相对较小，正是由于房产市场的虚拟资本回报率过大，资本市场的回报率几近负数造成的。资本市场的投资回报率过低很大一部分原因是由于顶层设计和政策因素所导致，即资本市场总体战略是为企业融资而服务的，政策更偏向于上市企业而非二级市场的普通投资者。审视我国资本市场几十年的发展历程，基本忽视了投资者相对于企业原本就是弱势群体的概念，投资者的利益更容易受到侵犯。在发达的资本市场体系中投资者是保护和扶持的对象，投资者利益得到保护就会使资本市场的投资回报率高于社会平均资本利润率，吸引社会闲置资金积极参与资本市场的投资，资本市场呈现可持续的良性发展状态。所以发展资本市场的关键就是保护中小投资者利益，提高资本市场的资本平均回报率。

最后，完善房产市场和资本市场的制度建设是良性发展的核心所在。在现代金融经济中，虚拟资本是建立在信用基础上的，失去信用其就无任何价值，而信用又是完全依靠制度来支撑的。信用度是衡量虚拟市场成败的核心指标，信用度与市场制度的完善程度密切相关。完善的制度会使市场各类参与主体严格按照规章制度行事，相互之间建立良好的信用关系，并吸引社会各类资金进场，在场内产生良好的流动性，促进虚拟资本健康发展。但是我国由于长期受计划经济思维的影响，以及资本市场的发展历史相对比较短暂等其他多方面原因，市场运行制度始终存在缺陷，比如分红制度、退市制度、融资制度、监管制度等。这些制度缺陷极大地降低了投资者的信心，严重损害了资本市场的信用，市场失去信用的支撑，社会资金就会“绕道而行”，场内的流动性自然变得极其低迷，资本市场的虚拟资本成畸形化发展；房产市场的制度在市场化改革后也有许多不完善的地方，如房产登记注册、期房制度等，使得房产市场过分虚拟化，出现流动性过剩、严重泡沫化现象。因此只有完善资本市场和房产市场的制度建设，才能从根本上提升资本市场的信用，降低房产市场的虚拟化程度，纠正房产市场与资本市场之间的错位发展关系。

参考文献：

[1] 资本论：第一卷[M].北京：人民出版社，2004：163-164.

[2] 资本论：第三卷[M].北京：人民出版社，2004：528-531.

[3] 马克思恩格斯全集[M].北京：人民出版社，2004：25-386.

[4] Allen F，Cale D.Bubbles and Crises [J].Econimic Journal，2000(10)：231-256.