人民币贬值将重创房地产市场

易宪容

人民币贬值可能是压垮国内房地产市场的最后一根稻草。无论是住房市场投机投资者，还是房地产开发企业及国内银行业，都要密切关注人民币贬值对国内房地产市场预期的变化。

近十年来的国内住房市场价格不断被推高，使不少地方的住房价格飚升10倍以上，远远超出了一般居民的购买能力，住房市场形成了一个巨大的泡沫。在这样的情况下，住房市场泡沫的破灭势趋必然，从而会增加住房市场崩盘的概率。即使像鄂尔多斯那样托市，也只是把泡沫破灭的时间推后，但不能从根本上消除这种可能。

由于住房是不动产，住房市场都被分割成为无数个分散的市场，因此，住房市场泡沫破灭并非是全国性及连续的，而是个别的、分散的、不连续的。不过，这种分散性、非连续性、个别性的现象，却对市场预期的传递与影响又是连续的，全国性的。最近温州、鄂尔多斯及海南房地产的价格下跌，杭州、常州等地个别新盘半价促销、湖北襄樊等地的开发商因资金链断裂而“跑路”，这些都将对国内其他住房市场或多或少产生影响，市场规律并非由其言论所左右。

在这种情况下，开发商就有可能以降价方式来规避资金链断裂的风险，这不仅会进一步强化住房价格下行的预期，而且也会导致实际住房价格水平全面下移，住房市场的周期性调整即将出现，而且将是一个十分漫长的过程。

住房市场泡沫破灭的条件或原因是什么？

一是以投机投资为主导的市场。即住房市场完全成了投资者赚钱的工具。二是以预期能否赚钱作为投机投资者是否进入这个市场的准则。如果投资者预期不能赚钱，那么这种需求立即会降到零。三是完全取决于金融市场条件。包括住房贷款利率的高低、杠杆率的大小等。

在这些条件中最为重要就是银行的信贷杠杆。可以说，国内住房市场泡沫是过度扩张的信贷条件吹大的，如果这个条件发生变化，泡沫的破灭就是必然的，虽然谁也不情愿，但这是无法改变的规律！

以前，银行把住房按揭贷款看成是优质资产，而现在看成了风险资产。同时值得注意的是，在这种情况下，还会引起连锁反应。一方面，会使开发商将房地产业看成是高风险行业，从而减少投资甚至从这个行业中淡出；另一方面，随着住房市场价格的下跌，住房和土地作为抵押品的价值也会相应下跌，银行的不良贷款就会迅速增加，甚至导致金融危机的发生。

就在国内住房市场泡沫高企之际，人民币连续贬值，现在已跌破6.20整数关口，创近八个月新低。房地产企业从海外融资的成本迅速上升，这对资本密集型的房地产业来说犹如雪上加霜，那些负债率过高房地产企业，就有可能面临着资金链断裂的风险。

人民币持续升值预期一旦被打破，国内居民不再进入房地产市场，或者减持手中持有的以人民币计价的住房资产，甚至将人民币兑换成外币，特别是美元。这不仅对住房的需求量减少，而且住房供给也会大量增加，在这种双重压力下，必然会导致住房市场价格水平的下移。

特别是中国居民对住房债务承担的是无限责任，这就更增加了中国居民持有人民币计价资产的债务风险及恐慌心理，从而将给国内房地产市场带来巨大的影响与冲击。人民币贬值可能是压垮国内房地产市场的最后一根稻草。无论是住房市场投机投资者，还是房地产开发企业及国内银行业，都要密切关注人民币贬值对国内房地产市场预期的变化。