浅谈房地产经济发展的重要性

王铁军

摘 要：我国房地产行业在各个行业中一直处于领军位置，其在国民经济中的重要性是不可忽视的。本世纪之初，我国房地产经济一直处于稳步发展的态势，房价平稳，并且能够满足人們日益增长的居住需求，是符合市场经济发展规律的。但是近年来，我国房地产行业的现状却不容乐观。房价飞涨，严重脱离了市场经济的发展规律，行业内的种种弊端日益暴露出来，这不仅扰乱了百姓的正常生活，也对整个国民经济造成了不良影响。为改善这一状况，就需要我们对房地产行业进行一个彻底的剖析。文章着重分析了我国房产经济在国民经济中的重要地位及二者的相互影响，以求针对目前我国房产行业发展现状提出可行有效的应对策略。

关键词：房地产经济；发展特点；宏观经济影响；对策分析

房地产经济在我国国民经济中占有相当大的比例，对整个国民经济贡献是相当大的。它的发展在很大程度上受到其他相关行业的制约，如金融领域和国家税收政策，同时，它也深刻影响着这些领域的发展前景。所以，对房产行业目前的不良发展态势进行归因，不应该仅仅局限于该行业之内，而是要结合整个社会经济的大背景进行综合考量。为了及时对房地产行业的发展方向做出正确引导和调控，最大程度的改善行业现状，就必须在国家调控的背景下，积极动员各方面力量，促使房地产行业回到正常的发展轨道上来。

1 房产经济的健康发展有利于促进国家经济的进步

1.1 房地产行业的进步有效拉动了整个纵向产业链行业的发展。上至建筑材料领域，下至室内装潢和家电家具销售市场，无一不受其正面影响。不仅为各行业带来巨额的经济效益，也有利于国家财政的增收。

1.2 大规模的拉动国内内需是房产行业发展的又一直接结果。百姓热衷于房产消费的同时，其周边的消费领域也势必随之增长。例如居住房屋的配套措施建设，周边零售业和餐饮业的配备，都带动了相关领域的消费增长。

1.3 就业压力是我国近年来面临的重大课题。房地产行业的大规模发展带来了巨大的就业市场，大量就业人员投身到了房地产开发领域，无论是房屋建筑，销售还是二手房中介行业，这都有效缓解了目前的就业压力。此外，相关行业的发展也创造了更多的就业机会。

2 科学分析我国房产经济的发展阶段及周期特点

房产行业在我国的演变趋势是比较漫长且又起伏的，直至逐渐发展到现阶段的状况。房地产行业的兴起是从上世纪80年代开始的，第一个阶段比较短暂，大概持续了将近三年的时间。到了1984年，第二个周期的特点开始显现，一直持续到了90年代初。199l-1996年被总结归为第三周期，房价趋于稳定，人们对房屋的投资意识并不强。从1997年后一直到现在是第四轮周期，房价走势显著上升，上扬趋势不断加强，导致越来越多的人开始投资购房，需求旺盛使得房屋价格涨势愈演愈烈，如此往复，产生恶性循环。不难看出，在我国房产经济的在不同的发展阶段具有截然不同的阶段特点，且每一阶段所持续的时间越来越长，变化性显著降低。但是，从行业发展的大方向来看，这种经济起伏规律是不可避免的。我国目前仍然处在房产行业发展的第四阶段，尽管房产行业存在一定的经济泡沫，但这实际上也是经济规律的一种特殊表现形式，只要国家出台相关措施加以有效调控，将很快缓解房地产行业发展过热的态势。

3 当前的宏观经济对房产市场发展的影响

3.1 国民生产总值的影响

我国社会经济的高速发展使百姓的收入大幅度提高，进而从整体上提高了居民的购买力，购买力的增强也表现在对房产投资的热衷，人们早已不再满足于对居住的基本需求，更多的是利用对房产的投资使自己的利益达到最大化。从这个角度来说，国民经济生产总值的提高间接扩大了房地产市场的目标购买群，促使房价进一步抬升。

3.2 货币供给量的影响

为了缓解房价上涨过快的压力，抑制投资者的购买需求，政府采取了一些金融手段来干预房地产行业过快的发展。利用调整货币的供给量来干预就是其中一种途径。央行实施了一系列措施来改变货币供应量，如运用公开市场操作、再贴现、再贷款的方法，或者改变法定存款准备金率等等。从而改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。货币供给量上升时，银行的贷款能力就会提高，人们从银行获得贷款就相对变得容易，也就有更多的资金被投资到房产领域，促使房地产市场价格上升。相反的情况，如果央行通过金融手段对货币流通量加大了控制力度，银行的贷款储备下降，从银行贷款变得相对困难，那么就会直接减少房产的投资量，房价就会随之下降。换言之，央行对货币供应量的控制直接影响到房价的波动趋势。

3.3 利率的影响

对利率水平的调整也是政府所实施的金融手段之一。房地产行业的发展仰仗于大量资金做后盾，是典型的资金密集型产业，通过间接控制流入行业的资金量来控制房价不失为一种行之有效的手段。利率升高时，大量房产投资者或企业都会谨慎考虑，还款压力的增加和预期收益的降低使得其放缓了投资的步伐，减少了对房地产市场的投资量，进而压低了房地产市场的价格。相反，如果利率降低则会间接刺激房价的上涨。所以，国家可以通过提高利率来间接抑制房价。

3.4 消费水平的影响

居民对房价的承受能力随着收入的提高而增加。居民收入的增长，使其消费水平和对消费品价格的承受力都相对提高，房产作为消费品的一种，价格的增加只要在居民可承受范围之内，就不会对购买力产生太大的影响。所以，消费水平的层次与房价是呈正向变化的。

4 如何使我国房地产经济健康持续的发展

4.1 加大资源的有效配置力度，平衡好各产业间的发展

首先要改变以往的经济发展模式，高效的利用土地资源，减少浪费，使其由粗放型向经济型行业转变。其次，加强房地产行业同其他相关产业的互利协作，进行优势互补，充分发挥房地产对国民经济的支柱作用，同时也不忽视相关产业对房地产行业的辅助作用，尽量避免不良经济行为的产生。

4.2 为保证房地产市场健康有序的发展，应根据实际情况适时补充和完善房地产行业相关法规和政策。制定政策时尤其要遵循以下两个方面的原则：第一，房地产投资规模和投资所占比例要与国民经济发展水平相适应，不能脱离实际盲目进行。第二，开发和投资房产要做好准备工作，市场需求分析要明确，目标市场定位要准确，投资结构要合理，做到以需求拉动投资。

4.3 改变不合理的土地策略。土地是房地产开发过程中的基础环节，其出让价格直接影响房产最终的销售价格。国家出让土地时，要确保出让形式的公平合理，严格监管出让的操作程序，防止土地开发商将在此过程中受到的不利因素转嫁到房价上，损害购房者的利益。

5 结束语

房价过快的上涨影响着我国正常的经济发展秩序，对此，我国政府已经积极地采用各种手段和措施进行监控和干预。尽管房地产行业目前的态势在短期内无法从根本上予以遏制，但通过各方的共同努力，房地产市场的价格正在稳步的回归。要准确的把握房地产市场的发展规律并加以利用，才能使房产市场健康有序的发展，带动国家经济的进步。

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