一线城市房地产进入成熟期

杨红旭 郑红玉

随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。本文主要对35城住宅市场所处的生命周期进行比较分析。

一般而言，事物的发展都有生命周期，多会经历从萌芽到灭失的过程。一个城市新建住宅市场的发展同样具有生命周期性特征， 具体来讲可分为启动期、成长期、加速期、平稳期、成熟期、衰退期等阶段。

对一个城市住宅市场发展所处周期，笔者主要从社会经济发展基本面和新房市场发展现状两个维度进行考量。前者从宏观层面体现房地产市场发展所处的外部环境，后者直观反映新房市场的总量变化。

社会经济发展基本面选取人均GDP、人均可支配收入、城镇化率和第三产业占GDP比重四个指标，新房市场选取住宅成交量及住宅新开工量两个指标。通过指标标准化及专家打分赋权重，最后得出城市住宅市场发展生命周期的综合指标。

35城社会经济发展基本面指标

1.人均GDP 。笔者对2012年35个重点城市人均GDP进行排名，整体上可以分为三个层级。

第一个层级：人均GDP 达8万元以上，主要为一线城市的深圳、广州、北京和上海，及部分沿海发达及省会城市如大连、天津、长沙、杭州、南京、宁波、呼和浩特、青岛和沈阳。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济阶段，同时处于后工业发展期。

第二个层级：人均GDP 为5万元至8万元，包括武汉、厦门、济南、郑州、乌鲁木齐、南昌、福州、成都、长春、银川、合肥、太原和西安。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济的成熟阶段。

第三个层级：人均GDP 在5万元以下，包括昆明、哈尔滨、石家庄、兰州、重庆、海口、贵阳、西宁和南宁。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市处于工业化阶段中的加速期。

当然，由于2005年以来人民币兑美元已累计升值超过30%，以及中国的特殊国情，在界定35城经济发展阶段方面，钱纳里的理论只能作为一个笼统的参照。

2.人均可支配收入。居民受惠于经济发展，生活水平提高，会增加购房需求。2012年全国35个重点城市人均可支配收入可分为三个层级。

第一层级：3.5万元以上，包括深圳、广州、宁波、厦门、杭州、北京和南京。

第二层级：2.5万元至3.5万元，包括呼和浩特、济南、青岛、长沙、西安、天津、福州、大连、成都、武汉、沈阳、合肥和昆明。

第三层级：2.5万元以下，包括郑州、贵阳、南昌、长春、石家庄、重庆、太原、南宁、哈尔滨、海口、西宁、银川、乌鲁木齐、兰州。

3.城镇化发展水平。城镇化发展水平反映人口向城市的集聚过程和集聚程度，也是国家或地区经济发展程度的一个重要指标。城镇化伴随的城市人口聚集、城市规模扩大以及城市结构变化都将为房地产业的发展提供空间，且从中长期趋势来看，城镇化是扩大城市房地产市场需求和推动房地产业发展的一个极其关键的因素。目前全国35城受经济发展水平等因素制约，城镇化水平差异明显。主要分为三个层级。

第一层级：80%及以上，包括深圳、广州、上海、北京、太原、合肥、天津、厦门、南京、沈阳。此类城市城镇化发展速度趋于停滞。

第二层级：60%至80%，多数城市集中于该区域，此类城市城镇化增速逐步放缓。

第三层级：60%以下，包括重庆、南宁、石家庄、长春和哈尔滨。此类城市城镇化发展仍处于加速阶段。

4.第三产业占比。第三产业比重指标反映一个地区的现代化程度和经济社会发展水平，2012年全国35个重点城市第三产业占GDP的比重排名，分为三个层级。

第一层级：60%及以上，包括北京、海口、广州和上海。其中，海口作为全国重要的旅游城市，具有一定的特殊性。此类城市发展处于后工业化阶段。

第二层级：45%至60%，包括呼和浩特、乌鲁木齐、深圳、济南、太原、贵阳、南京、哈尔滨、西安、杭州、厦门、兰州、成都、青岛、昆明、南宁、武汉、天津、福州。此类城市发展处于工业化成熟阶段。

第三层级：45%以下，包括西宁、沈阳、宁波、银川、大连、长春、郑州、石家庄、长沙、重庆、合肥、南昌。此类城市发展处于工业化加速阶段。

当然，需要指出的是，钱纳里的理论是指代一个国家，而中国35个重点城市，除了各自城市经济发展程度有差异之外，部分城市在承担国家产业布局方面也有明显差异，所以在此只能笼统地参考此理论。

35城新房市场发展指标

1998年住房体制改革后，中国住宅市场发展迅速，但不同城市发展的节奏有差异。一个城市新建住宅市场的生命周期，主要用市场规模来衡量。笔者选取住宅成交和住宅新开工两个指标，对其近五年增幅均值进行排名。

1.住宅成交面积。住宅成交面积反映城市新房市场发展阶段，增幅均值越大，说明市场发展速度越快，处于成长期或加速期。反之，增幅趋于缩小，说明市场处于平稳期和成熟期。2009年至2013年，35城住宅成交面积增幅均值，能在一定程度上反映新房市场的成熟度（见图1）。

从增幅排名来看，增幅均值较小的城市中，上海、深圳和广州经济发达，市场相对成熟，成交增速放缓，新房市场规模已见顶；而长春、南宁等城市经济相对较弱，住宅市场步伐却同样较慢，说明住宅市场有效需求不足，房企进入要相对谨慎。

增幅均值较大的城市中，厦门、福州增速快，二者都是经济相对发达的沿海区域，住宅市场依旧活跃，说明市场表现突出。贵阳、西宁、太原等中西部城市经济发展滞后，住宅市场高增速，说明市场发展已脱离社会基本面。

2. 住宅新开工面积。住宅新开工面积反映城市新房建设阶段，其中增幅均值越大，说明市场仍处于快速成长期。反之，则说明处于平稳或成熟期。2009年至2013年35个重点城市住宅成交面积增幅均值，能在一定程度上反映市场所处阶段（见图2）。

从增幅排名来看，增幅均值较小的城市中，天津、上海、北京和杭州城市基本面较好，经济处于全国前列，新房市场规模趋降，新开工量增速已有所放缓；但长春、乌鲁木齐和南宁等城市，住宅市场建设速度也放缓，说明市场后劲不足。

增幅均值较大的城市中，呼和浩特和石家庄遥遥领先，其次是贵阳、西宁、太原、石家庄，此类三线城市基本面较弱，经济处于较快成长期，住宅市场正处于快速发展阶段。

35城新建住宅市场发展阶段评判

1. 指标标准化及赋权重。将上述六个指标进行标准化，去除数据单位的限制，转化为无量纲的纯数值，使得不同单位或量级的指标进行比较和加权。通过德尔菲法对指标予以赋权重。

2.综合指标得分及周期划分。35个重点城市可以划分为四大类（见图3）：第一类综合指标得分1.0以上，均为一线城市——上海、深圳、北京和广州。此类城市经济发展水平很高，新建住宅市场的总规模已经见顶，住宅市场处于成熟期。比如，北京市新房市场成交量自2006年开始已进入规模递减阶段，深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。生命周期步入成熟期。

第二类综合得分在0-1.0之间，多为东部沿海城市，包括天津、南京、杭州、青岛、沈阳、大连、宁波、海口、济南、长沙、乌鲁木齐和合肥。此类城市经济发展水平较高，新建住宅市场总规模仍在增长，但增幅开始收窄。生命周期渐趋平稳期。

第三类综合得分在-0.5-0之间，多为中西部省会城市，包括武汉、西安、长春、成都、南宁、太原、郑州、银川、南昌、昆明和呼和浩特。此类城市经济水平仍需提高，处于新建住宅市场快速发展阶段，但加速度已有所减缓。生命周期处于慢增期。

第四类为-0.5及以下，包括重庆、哈尔滨、厦门、兰州、贵阳、福州、西宁和石家庄。除了厦门和福州，此类城市多为经济欠发达城市。其住宅市场保持较快增速，生命周期处于快增期。

值得提示的是，截至2012年底，中国有657个城市，其中4个直辖市、285个地级市、368个县级市。而35个重点城市多属一二线城市，其经济与住宅市场发展水平在全国城市中处于领先地位，也是中国大中型开发商重点布局的城市，我们对于这35个城市住宅市场生命周期的划分仅为相对概念。如果从全国所有城市来看，处于生命周期启动期、成长期的城市，多为三四线城市。

3.城市基本面与新房总容量综合比较。整体而言，全国35个重点城市住宅市场发展快慢不一，从城市基本面和新房总容量两个维度综合来看，住宅市场发展正在经历由“成长”到“成熟”的不同生命周期（见图4）。

首先，北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经成熟，一方面城市基本面好，经济发达，另一方面新房市场总容量已经见顶，而二手房市场已替代新房市场成为主导；此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈，但居民购房能力较强，项目利润率较高，但市场短期波动显著，风险与机遇并存，适合大型房企长期布局与经营，当然也吸引了部分追求高利润的中型房企进入。

其次，贵阳、西宁、石家庄等城市，城市基本面相对较弱，新房市场发展快，未来整体发展存在较大空间，新房规模继续扩大，需求增长较快，但土地与房屋供应量较为宽裕，所以土地市场竞争不太激烈，项目利润率偏低，但市场波幅较小，适合那些追求扩大开发规模与市场份额的房企进入并深耕。

最后，35个重点城市中也存在社会基本面与新房市场强弱不均的情况，如厦门和呼和浩特，城市基本面相对较好，但新房市场发展速度则较为落后，未来市场潜力较大。再如长春和南宁，城市基本面相对较弱，但新房市场的发展已经脱离城市基本面的支撑，前几年发展过快，新房规模已趋于见顶，未来市场发展空间不大。

（作者分别为上海易居房地产研究院副院长和研究员）