浅析秦皇岛市商业综合体项目开发

白丽香

摘 要：秦皇岛目前处于百货独大的商业局面，绝大部分商业都是百货模式，而且业态同质化较重，餐饮、娱乐休闲等业态占比较小，体验型消费需求空间亟待挖掘。

关键词：秦皇岛市； 商业综合体

中图分类号：F590 文献标识码：A 文章编号：1006-3315（2014）05-172-001

一、商业综合体现状分析

“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。

目前除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。城市综合体增量在2005-2010年期间呈井喷状态，相较前一个五年，面积增量翻了将近5.4倍，预计截至2015年，即将入市的综合体面积将达到16437万平方米。城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势。城市综合体经过数年的发展，成绩显著，而商业综合体将是未来城市综合体的发展方向，是城市综合体发展的主流模式。

从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争发展到商界与商界之间的竞争，发展到商圈与商圈之间的竞争，从今年全国商业综合体的发展情况来看，商业综合体在城市中的经济和形象地位日益突出，商界经济强烈带动着城市区域经济的发展，商业综合体已经成为城市商业发展市容风貌和综合竞争力的代表，成为构建和谐社会的重要载体，成为反映城市繁茂，凸现城市精神的综合象征。

二、秦皇岛市商业综合体项目开发建议

秦皇岛市作为沿海开放城市，已列为河北沿海地区发展规划，先后被列为国家首批服务业综合改革试点、旅游综合改革试点、创新型城市试点、公共文化服务体系示范区，以及河北统筹城乡一体化发展试点，为实现更好更快发展提供了强大动力，创造了良好条件。

目前，秦皇岛具备整体包装的商圈范围少，仅限于金三角、太阳城，以及设计低端的亚泰商场、体量微小的金街购物商场等。目前能够引领秦皇岛市商贸发展的龙头也仅有河北大街中段乐都汇商圈。随着商务流通总量持续增长，专业与综合相配套，多功能并存的市场体系亟待开发，新型经营业态更需快速崛起，为流通业发展注入新的活力。

秦皇岛目前处于百货独大的商业局面，绝大部分商业都是百货模式，而且业态同质化较重，餐饮、娱乐休闲等业态占比较小，体验型消费需求空间亟待挖掘。

1．城市由一个商圈向多个商圈转变

随着道路交通的日益繁忙，人们一站式购物需求的进一步升级，以距离为标准的衡量基准逐渐被以时间为基准所替代，需要城市具备多个商圈，每个商圈具备完备的生活就业空间和商圈核心功能，而每个商圈需要至少1-2个大型的城市综合体开发运营来带动。随着秦皇岛城市的多中心发展，以政府引导，城市的发展趋势和新商圈的进化方向就是城市商业综合体的分布方向，让城市综合体呈现全城布局的态势。

2．规划新商圈，弥补空间稀缺

现代服务业，作为衡量一座城市综合竞争力和现代化水平的重要标志，需要不断刷新秦皇岛发展的新高度，使城市的面貌日新月异，群众的幸福指数向上跃升。

目前秦皇岛具备商业综合体项目的太阳城商圈已经相对成熟，世纪港湾商圈需要强有力的招商以及周边商业跟进，确保带动此商圈良性运营与发展。开发区尚悦时代广场要加紧建设并带动周边商业群。巴塞罗巴因其体量较小，需要丰富周边商业条件，充分完善业态结构。

需待开发的商业区：如河北大街自汤河公园至燕山大学段，此范围尚处商圈空白状态，十几年前有商业街“渤海湾”、“东方娱乐城”等项目，是人们趋之若鹜的主要购物、娱乐休闲场所，现已经被大型社区所取代，无完善的商业区来满足人们消费需求。

3．商业综合体经营开发要规范

商业综合体的经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，经营者明确基本顾客群及潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。目前，秦皇岛市商业综合体标准应满足：①项目总建筑面积在10万平方米左右；②至少涵盖三种业态；③单个业态面积在2万平方米以上；④住宅面积原则不超过总建筑面积的30%；⑤交通便利；⑥具有较强区域带动性；⑦自持物业。

4．商业综合体开发面临的问题

随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。秦皇岛商业综合体发展相对滞后，所以，有更大的发展空间。秦皇岛商业综合体面临的问题：本身体量大，地段稀缺、资金链紧张、相对环境不成熟、三线城市大品牌招商难等等。

5．商业综合体发展趋势

整体趋势：开发、定位、经营难度大，竞争加剧；综合体定位雷同、同质化明显、商源争夺激烈；城市综合体运营难度加剧，对城市综合体综合运营需求进一步扩大；商业开发模式多样化、开发商自留物业比例将越来越大。

目前大多数综合体项目的物业形态都是以购物中心为主，辅以娱乐、餐饮、休闲等业态，这不可避免地导致同质化竞争越来越明显。

现阶段，大部分城市综合体开发企业专业能力不强、商业商务物业开发经验不足，招商营运能力不强，造成开发项目业态趋同、目标客户重叠、招商运营面临同质化竞争、缺乏特色创新。

越来越多的商业地产项目，尤其是位于城市中心的商业地产项目，都普遍采用了“定向开发、持有经营”模式。保留全部或者大部分物业进行经营运作，对开发商的资金实力、把控能力、资源整合能力、经营管理能力、整体物业变现或融资能力均提出更高的挑战。