关于房地产经营管理模式的改进研究

摘 要：随着市场竞争的日趋激烈与严重，对房地产经营管理模式的改进模式进行研究已经显得十分有必要，本文新的改革背景下就房地产企业如何在市场中获得竞争优势的经营管理模式进行分析和研究，以期能够达到提供一定帮助的目的。

关键词：房地产企业；经营管理模式；研究

随着政府管理制度的不断变化，房地产企业化经营和管理已经成为发展的必然趋势。随着我国市场经济体制的不断完善和成熟，房地产只有增强企业管理的责任和意识，注重人才管理很引进，积极的进行企业内部的组织革新，以市场为主导，精心的做好房地产的营销策划，树立企业品牌，这样房地产经营管理才能做强做大。

1 房地产企业要以市场为主导，积极做好房地产策划营销流程

房地产项目开发是一项具有高风险的复杂庞大的工程，项目工程的投资者只有将各项流程进行精心的策划，规范相应的操作流程，做到以精致参与市场竞争，以企业品牌占据市场份额，这样才能实现规划的目标。在房地产项目立项之初就应该做好各项的策划活动，这样才能减少不当的风险，保证决策的正确实施，只有这样才能增强项目在市场的竞争实力，赢得主动权，有效的对项目的各项资源进行整合，包括人力资源、财力、和社会竞争，使一个房地产项目聚合成一中强大的竞争优势。

房地产策划包括了很多庞杂的系统，而其中以策划营销流程最为重要，策划营销说的是结合市场的供需要求，对房地产项目的购买消费者、消费者的购买实力、房子的户型以及房价的价格定位进行营销策划决策，以预期的销售量确定楼盘的规模和数量。策划营销是一个长期的行为过程，这个过程不仅要注意消费者购买需求，而且还要注重长远效益，重视潜在客户的挖掘和培养，利用这种方式产生楼盘客户市场的循环效应。同时策划营销又是一种主动创造经济效益的行为方式，是一种整合传播和整合营销行为的结合过程，更是一种企业品牌的建设和发展的额过程。

2 现阶段品牌经营是房地产企业成功经营的核心

改革开放不久，市场经济制度在我国基本得到确立，房地产产业也在这样的环境之下得以发展，自从进入到市场化运作以来，房地产营销模式先后经历了地段竞争、规划竞争、质量竞争和概念竞争等几个阶段，发展到今天已经发展成为品牌化竞争的新模式。随着社会分工的日益精细化，房地产企业具备提供整合、共享各种资源的能力，相关的服务模式逐渐实现了模块化、标准化，但是品牌建设依然是企业经营的核心内容。目前，依靠品牌占领市场获得更多的市场份额是未来房地产企业发展的趋势，这种趋势能够形成以品牌带动产品销售的发展趋势。房地产品牌的建立对消费者和房地产企业都具有重大的意义：一方面，消费者有高生活品质和满足较高生活质量的需求，这就需要通过具有较强品牌价值影响力的房地产企业得以满足，从而能够满足消费者的自身的心里需求；另一方面，房地产企业通过塑造自身的品牌价值来提升自己在市场上的竞争实力，争取获得更大的市场份额，从而获得更大的利润。

3 策划营销、项目管理和物业管理时房地产企业获得成功的三个基本法宝

3.1 房地产营销策划技能是房地产企业经营管理的基本法宝

房地产企业开发的项目要想获得成功首要的因素就是项目开发前的策划营销。如果定位不明确，规划方案设计不到位，消费者群体分析准确，广告媒体选择不当等都会给项目的实施造成严重的障碍。

3.2 房地产项目的管理法宝

上世纪九十年代初期，随着国外房地产企业进入我国，一种新兴的项目开发管理模式被引进我国，那就是项目公司管理，至今已经被广泛的应用到各个房地产开发项目当中。项目公司就是为某一个项目工程成立的房地产开发公司，这种公司辅助项目的开发和销售阶段，当项目完成之后，该公司依据我国的法律合法的进行注销或者转变成为物业管理公司。房地产开发项目要想获得成功的关键是要有一只高素质的管理团队和三个系统，即质量保证体系ISO9000、项目开发进度控制系统、动态投资控制系统，这三个系统能够有效的保证房地产项目的质量、工程的进度和成本花费。

3.3 物业管理技能

物业管理工作的形式多种多样，可以采用对外承包的形式进行，将相关的工作交给其他的公司进行管理。但是受到多方面的限制，导致了物业费用偏低，或者由于某些利益原因，消费者对于相关费用认为过高，或者由于物业管理人员素质地下，消费者与物业管理公司之间的矛盾激化严重，严重的损害了房地产企业的品牌形象。在这样的情况之下，房地产开发公司需要建立一支自己的优秀的物业管理部门，这样才能让房地产企业的品牌价值得以实现。当然在房地产企业自身的物业公司建设初期可能会出现亏损的现象，但是经过经年的经营以及依靠房地产企业的雄厚实力，慢慢可以实现盈利。

4 房地产企业要认识高素质人才的重要性

人才是企业发展的根本动力，是现代科技时代的重要特征，做好人力资源开发是现代社会发展的客观要求。在信息技术高速发展的今天，针对人力资源开发出现的新问题，只有积极采用适当的措施，才能更好的实现房地产企业的向前发展。

4.1 提高管理人员专业的管理水平和职业道德

在实际的管理工作中，要实现从传统的管理模式向现代企业的管理模式转变，培养一批懂管理有具有加强实践能力的人力资源管理人才。

4.2 完善人才激励制度

现代社会已经是一个科学信息围绕的发达社会，各个方面已经发生了重大的变化，房地产企业单纯的凭借传统的激励模式已经不能够适应现代发展的需要，在经营过程中只有坚持以人为本的经营管理理念，建立多方式的人員激励模式，充分发挥员工的主动性和创造性，为员工的发展提供一个广阔的平台，并将企业的发展规划与员工的职业生涯规划密切的结合起来，从而实现员工与企业的共同奋斗发展，使员工能够感受到企业的温暖氛围，有奋斗目标，自觉发挥其工作上的主动性和积极创造性。

4.3 造良好的企业氛围，加强企业文化的建设

业文化是指在企业中形成的具有共同价值规范的群体意识，它规定了一般员工的行为规范、基本的思维和行为模式。在现代的科学信息技术高速发展的时代，企业要想在市场中获得较强的竞争实力归根结底就是人才的竞争，企业只有充分的认识到人才管理在企业构成中的重要性，只有塑造以人为本的企业文化理念，才能招聘到优秀的人才，留住顶尖人才，才能在市场竞争中占据更多的市场份额。

5 规模化经营，限额设计，降低融资成本

5.1 强化资源整合，实现企业集团化、规模化，发挥规模效益

各种生产要素要在企业间进行不断的凝聚和重组，能够促进行业进行规模化经营和生产，并在行业间产生规模化的经济效益。目前，我国现有的房地产企的规模偏小，在新的经济环境下，无法形成核心竞争实力，抵御国际间的冲击和风险能力较低。产业规模化需要对房地产企业重新进行构建和重组，按照现代企业的要求不断培育大企业，大集团，充分发挥企业的比较优势，不断强化产业资源整合，这种方式不仅有利于形成行业间的规模化经济，增强企业的竞争实力，在最大程度上满足企业的投融资金行为，另一方面也有利于国家对房地产市场的宏观调控能力，有效的贯彻国家的相关政策和法规。

5.2 房地产企业的经营管理多种经营模式转变，充分发挥优势

随着我国国内房地产市场的不断向前发展，市场逐渐的发展方向逐渐明晰，细分越来越明显，因此就需要企业找准市场问题，准确定位，使企业的竞争优势更加明显。在产业资本融合紧密的过程中，房地产企业以土地运营为核心的全能式开发模式，逐渐向以资本运行为核心的专业化发展模式转型，房地产开发企业公司模式、物业经营模式。房产咨詢模式、房地产金融投资模式、土地经营模式各自发挥其应有的作用，形成横向的价值链条，并充分发挥其各自的比较优势。

6 结 语

如今，在我国的市场经济体制不断深化改革的大背景下，我国的房地产经营管理还存在很多需要解决的问题，还没有全面的走向市场化。转变企业体制改革，给房地产企业带来了挑战的同时也为我国的房地产经营管理带来了新的机遇。只有全面认识到各项挑战，迎难而上、转变经营管理理念，适应市场变化需求，通过采取各种有效的措施，增强自身在市场中的竞争实力，尽快适应现今的改革形势，认清起来企业发展、管理、经营的方向，这样才能迎来房地产领域新的发展。

参考文献

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[2]贾强.试论新形势下房地产公司经营与管理[J].经济师.2011（12）.

[3]郑善国，王志英.基于循环经济的房地产经营管理研究[J].中国集体经济.2008（01）.

作者简介：曾科军（1978-），男，汉族，湖南娄底人，大学本科，中级工程师，经理，主要从事房地产开发等方面工作。