从地产角度看别墅区规划设计

赵卫东

摘 要：本文以多年从事别墅住区的规划设计经验为基础，归纳梳理现阶段房地产行业对于别墅住区在规划及建筑设计方面的经验，从地产角度指出别墅小区规划需注意的若干问题。

关键词：地产；别墅；规划

别墅住区作为房地产开发的一种类型，以其成本低、利润高、周期短的优点，一直是各房地產公司热衷开发的对象。虽然城市建设用地越来越紧张，规划条件越来越背离别墅社区发展的方向，但各地产商与设计公司仍是千方百计地推动这一地产类型向着多元化、效益化及创新性发展。

别墅住区的分类，根据消费目的与对象的不同可分为度假型、近郊第二居所型以及城市居家型几种；根据社区形态可分为独立型社区与混合型社区两种；根据物业形态可分独栋、双拼、联排、叠拼、合院等。不同的别墅社区类型要求规划设计方面有不同的处理手法，如何高效利用土地、创造适应市场的产品、合理利用各种资源、提供优美良好的住区环境等，将是别墅社区规划设计的重点课题。本文尝试以多年从事别墅住区的规划设计经验为基础，归纳并总结较为常见的别墅住区规划设计手法，以及从地产的角度指出别墅住区规划设计需注意的一些问题。

1 规划设计

别墅住区的规划要点，主要表现在住区形态的确定、住区规划布局、空间处理以及道路形态选择等方面，以下逐一论述。

1.1 不同容积率下的别墅住区产品规划对策

容积率是衡量别墅住区档次标准的基本条件之一。容积率越低，其单位住宅占用土地资源就越多，从而越能建造高档次的别墅产品。根据行业经验，独栋别墅住区容积率一般在0.5以下，其余的住区类型会在0.4～0.8之间。在国家早已不批1.0容积率以下的居住用地的前提下，只能利用规划条件的灵活性实现合理的别墅社区规划。

其一为商业用地做别墅产品，商业用地没有1.0容积率的限制，地产商可以以低于1.0的容积率规划其社区产品，但需面对商业产权年限、商业水电价格、产权主体等问题，有一定的局限性。

其二为混合住区，就是以高容积率产品与低容积率的别墅产品混合设计，综合平衡容积率，从而满足规划指标的要求。这其中也有两种处理方式，对于地块较大的社区，高容积率社区与别墅社区以小区级道路分割形成各自独立的社区，并分别管理，开发商可以在社区配套、园林景观投入以及服务水平等方面区别对待，形成不同档次的住区。另外一种对于地块相对较小的地块，只能选择混合开发的模式，即别墅与其他容积率的住宅产品混合规划，混合管理。

别墅社区的形态，主要受以下几方面的规划指标制约：

（1）容积率，低容积率是别墅社区的特点，超过一定的容积率是无法做成别墅产品的。

（2）建筑密度，别墅区的占地较其他社区类型要大，故需要一定的密度指标支持。

（3）建筑控高，除了纯别墅社区外，要实现混合社区就要求有较高容积率的其他建筑来弥补别墅容积率不足的问题，要实现高容积率，唯有增加建筑高度。

一般来讲，日照、控高以及建筑间距要求较低的地区如南方省份是较容易做到以上几点的平衡的，其实现混合社区的容积率上限有时可以去到2.5以上，而住宅间距要求较大的地区要实现规模化的混合社区其容积率上限则要低得多。

在规划条件均满足要求的情况下，一个项目如何选择不同的产品组合，涉及地产公司的市场定位、盈利测算问题。一般来说，别墅最大化其利润率会最高，但去化速度要看具体项目的市场情况。

1.2 不同规划布局方式下的空间环境

除产品外，社区的空间环境是体现别墅社区品质的另一重要元素。别墅社区相对于多层、高层社区不同点在于，后者由于日照、间距的要求已经留有足够的公共空间，而前者则因其较小的建筑间距以及私家花园的设置导致余下的公共空间非常有限。故别墅社区要形成一定规模的公共空间，需要借助如住客会所、公共花园、景观水面、绿化广场等构成元素，或者通过规划布局手法“挤”出适当的空间也可以灵活实现这一目的。

1.2.1 行列式

这是别墅社区最基本的布局形式，平面布局紧凑高效，道路交通简单明了，但社区空间相对单调，多用于容积率要求较高的地块。对于此种社区布局，常常以轴线变换的形式来打破沉闷，适当让空间产生收放效果，从而形成大小不一的景观环境节点，提高社区的空间品质。

1.2.2 组团式

组团式布局较行列式布局增加了灵活性及围合感，组团内部以及组团间自然形成的景观空间让别墅住区拥有了独特的空间优势，从交通组织的角度看道路系统更清晰分明，其私密性也较行列式布局为高。组团式布局一般都是采用尽端式道路设计，其组团形态有条状、块状、周边围合式以及单元组合式等。

1.2.3 自由式

自由式布局多见于容积率要求较低的社区，以独栋别墅为主。单体的布局往往较好的结合了地形地貌以及景观资源，每户的占地也相对较大。这种社区由于建筑室外空间较大，公共环境可以做得比较宽裕，发挥也较为自由。

1.2.4 混合式

一般的别墅社区达到一定的规模后，单纯的布局方式未必能满足所有地块的需求，往往于不同的分区采用不同的手法，形成混合式的布局方式。

采用哪种布局方式，受产品定位、规划条件、地形、用地形状等条件的制约。另外需要注意的是，由于别墅属于低层建筑，其间距相对较小，加上相同区域产品均为相同或相似的户型复制，往往容易出现视线干扰的问题，应在规划设计过程中给予关注。

1.3 道路系统的选择

目前多高层社区一般采用人车分流的设计手法，区内地面行走汽车的概率不高，而别墅社区由于占地较大的原因，采用人车分流设计的比较少，故高效安全的道路系统对于别墅社区显得特别重要。一般来讲，别墅社区的道路系统有以下几种处理方法：

1.3.1 枝状道路系统

这种道路系统主次分明，主干道一般不设置别墅的出入口，次干道一般为尽端式，可避免非本区车辆的穿越，对于行人相对安全，为别墅社区主要的道路布置模式。

1.3.2 环状道路系统

这种道路系统一般不分主次，别墅分布道路两旁，别墅入口直接开向车道，道路既是过境路，也是组团道路。由于合并了道路功能，这种道路模式较为节约用地。

1.3.3 网状道路系统

枝状道路系统中如果次干道过长或社区组团过大，会采用非尽端式的处理，这时主次路网相连通形成网状道路系统，这种道路系统综合了前述两种道路系统的优缺点。

1.3.4 混合道路系统

当社区规模达到一定程度，或由于地形、景观资源等因素，采用单一道路系统并不能解决问题时，会出现综合多种道路系统混用的情况形成混合道路系统。

无论规模大小，别墅社区相对来说占地还是比较大的，加上别墅的排布方式较为紧凑，道路的走向受较大的限制。别墅区的道路设计往往优先考虑汽车的通行，而忽略了行人的需求。故对于道路系统的规划，需加强人行路线的设计，结合景观轴及景观节点打造以行人为本的景观步行系统。

2 建筑设计

别墅单体设计以市场定位为前提，对于诸如开间、进深、层高、功能、配置、立面风格等均提出相应的要求。

2.1 关于平面选型

目前市场上的别墅社区以独栋、双拼、联排等形式为主，也有叠拼、合院、叠加、四孖等其他的形式。户型的选择前提必须以市场需求为导向，结合项目的位置、规划条件、地形地貌、政策法规等综合考虑，必要时还要进行多方案的比较以及经济测算才能最终敲定。而大多数情况下会采用多种不同类型的组合，以适应不同目标客户的需求。

2.2 关于户型面积与功能配置

随着地产价格的不断增长，别墅的总价越来越高，为了保持市场的接受度，一般城市居家型的别墅社区其套型面积朝着经济型、小面积方向发展。旅游产品则走向两个极端，拥有一线景观资源的别墅由于属于稀缺产品，套型面积往往做得比较大，而其他景观资源欠缺的位置则尽量控制其套型面积以增加目标客户的范围。

别墅套内的功能配置向多元化方向发展，如增加各种功能房间的融合，创造室内外花园的交融空间以及充分利用地下、天面空间等都是别墅单体设计追求的方向。

2.3 关于可变性设计

别墅产品因其整体产权独立，室内空间布局的灵活性也较高，可实现可变性设计的要求。即在保持外围护结构不变的情况下内部空间可根据需要自由灵活地进行改造。这要求结构设计必需考虑梁板布置方式的兼容性以及预留足够的荷载余量。可变性设计是实现别墅产品价值增值的卖点之一。

2.4 关于立面风格及个性立面处理

中国房地产发展到今天，别墅社区的立面风格可谓百花齐放，丰富多彩，可以说几乎囊括了世界上所有的风格类型。各种民族形式、异国风情到各种流派的现代手法，无疑对于客户来说极具视觉冲击力。如何选择别墅社区的建筑风格，对于建筑师来说，除了从市场、客户的认同感去进行判断外，建筑风格对于当地气候的适应性也是需要认真考虑的问题。另外，材料的选择也是必须考虑的因素，这会影响最终的建成效果，避免出现那种不伦不类的模仿抄袭效果。

目前，别墅社区采用的复制方式对于社区的整体形象影响较大，降低了社區的品质感。为了避免这种过于粗暴的复制带来的单调感，别墅的立面设计往往采用同一平面不同立面或联排别墅采用的非对称处理的手法，让整个社区看起来错落有致，富于变化。

2.5 关于舒适性设计

随着对于居住舒适性的要求越来越高，更多的舒适性设备被引进到别墅产品中来，如户内电梯、多联空调机、中央热水系统、空气净化设备、地暖设备等。在设计的过程中应注意留好设备安装的位置，做好立面的隐蔽以及协调好管线的走向及空间处理问题。

2.6 创新性问题

由于市场竞争引起别墅产品走向了多元化的发展道路，在传统的独栋联排的形式的基础上产生了诸如合院、叠加等概念的产品，打着“邻里”等的理念吸引眼球，产生了一定的市场影响力。

但这种创新需要牺牲一定的功能，如出现朝向较差的户型，噪音干扰与视线对望的问题、户内面积小楼层多的实用性问题等等，故注意在创新的同时避免产生新的问题。

2.7 面积赠送问题

同样，赠送使用面积也是各地产商及购房者较为关注的事情。一般赠送的方法，主要有平屋面的天面处理、坡屋面的夹层利用；室内挑空空间的利用；地下空间的利用等。

由于政府规划部门也不断的修补一些政策的漏洞，赠送空间的余地将越来越小。

3 结 语

别墅社区随着房地产行业的发展，产品向人性化、多元化、精细化以及技术化发展，社区的品质也不断得到提升。一个好的别墅社区的形成需要好的产品、好的规划，还需要时间的参与，特别对于社区景观意念的形成，更是如此。好的社区随着各种软硬件的日益成熟，其初始的规划及设计理念便会渐渐的形成并完整的展示出来。

参考文献

[1]周毅.联排住宅个性化设计初探.山西建筑，2009年第29期.