城市交通对住宅价格的影响

徐宇岐 郭平

摘要：青岛胶州湾海底隧道的开通使胶州湾西岸的黄岛区住宅价格攀升，使交通因素成为影响该区住宅价格的主要因素。这种攀升并不是永久性的，而是具有暂时性、区域性。然而，对于一个城区而言，黄岛区仍然没有完全解决公共配套、交通设施等与人民日常生活密切相关的问题，使之成为胶州湾两岸价格差异的不可忽视的因素。

关键词：青岛；黄岛区；城市交通；住宅价格

胶州湾海底隧道是环胶州湾交通网构建过程中的关键一环。该隧道位于胶州湾湾口，是连接青岛主城与黄岛的重要通道，让黄岛与青岛主城区的联系更加紧密，它对于缩短青黄之间的距离、加强东西两岸的沟通交流、拉动西海岸经济快速发展、扩展青岛的城市发展空间格局、推动山东“蓝色经济区”建设起到了促进作用。同时，它的开通也使黄岛区的房地产市场受到影响，进入一个新的发展时期。本文将拟建多元线性回归模型，通过逐步回归分析的方法排除无关变量，探究影响黄岛区住宅价格的主要影响因素。

一、黄岛区住宅价格的变量分析

据相关资料总结，影响住宅价格的因素主要有以下三类。第一，房屋自身属性，包括面积、装修情况、年代、楼层高度。第二，房屋所在环境特征，主要有容积率、绿化率、总建筑面积、周边基础设施的配置状况。第三，房屋所在环境的交通情况，包括距离商业中心的远近、到附近车站的距离。说明了住宅价格与该因素呈负相关，距离中心距离越近，价格越高。距隧道口距离的相关系数为-161.327，说明距离隧道口越近，单位价格越高。与主城区的住宅价格相比，黄岛区价格还属于洼地，因此有一部分主城区的市民选择在这里置业，隧道通车后，为降低出行成本，隧道口成为置业者们的首选。距附近车站距离系数为-2.817，说明距离附近车站距离越近，住宅价格越高。

二、黄岛区个别区域2011～2013年住宅均价走势

此次数据收集了整个黄岛区及隧道口附近的薛家岛区域，靠近轮渡的老黄岛区域。為了保持数据的一致性，本次所用的数据均以2011年1月为起点，各区域走势图分别见图1和图2。

隧道通车之初有隧道1路、隧道2路、隧道3路、隧道4路来往于青黄两岸。除隧道1路是从青岛主城区到黄岛区的山东科技大学外，其他三个线路的公交车仅仅到了隧道口附近的薛家岛枢纽站，没有深入黄岛区的各个地段，从而造成对隧道1路的需求量增多，乘客拥挤。因此，相当一部分居民在到了薛家岛枢纽站后需要换乘黄岛区当地公交车，而居住在轮渡附近的老黄岛区域的居民甚至重新选择隧道开通之前的轮渡来往于青黄之间。这样一来，时间和费用成本重新上涨，因此出现了暂时性购房需求下降。此后，虽然青岛市政府在2012年1月调整了隧道3路的路线，黄岛区市民对该路线的满意率达到了95%以上，但房价一直维持在8000元/平米左右，没有出现大幅增长的态势。由此可见，隧道对黄岛区住宅价格的影响不是一直持续性的。

值得注意的是，对于黄岛区的个别区域，并不是遵从以上的走势规律的。典型区域就是位于轮渡附近的老黄岛区域（见图2）。黄岛老城区被定位为工业区，化工、炼油、集装箱等工业项目多聚集此地，影响了居住环境，繁华程度及档次与黄岛其他区域相比较低，虽然存在这些不利条件，但在隧道开通前是进出黄岛的必经之地，保持着唯一的交通优势。海底隧道的开通对轮渡造成相当大的冲击，客流量大幅减少，在2012年初隧道公交车调整路线后，失去了以往唯一的交通优势的老黄岛区域的房价在3月开始降到了8000元/平米以下，与薛家岛、长江路商业街等繁华地段的态势相悖，成为黄岛区里价格较低的地段。可见，交通对某个区域的影响效果并不是一致性的，一种交通方式的盛行必然会影响到与之互为取代的交通方式。隧道与轮渡是一对互斥方案，彼此可以相互代替，具有排他性。选择了隧道，则轮渡必然会被排斥。

隧道开通后，黄岛区住宅均价有一定程度的增加，但与主城区相比，仍然是个洼地。首先，隧道开通至今还不到三年，西移还处在初步阶段，相比较市区而言还有很大的发展空间。基础设施建设不够，供水供电不能满足生产生活的需要，公共交通线路少、覆盖面积小，因此黄岛区仍然没有完全解决公共配套、交通设施等与人民日常生活密切相关的问题。其次，隧道开通之初，需要建立收费站来收回建设成本，目前隧道收费站对于私家车辆收取20元的过路费，极大增加了来往成本。这说明收费政策对于房价有一定的影响。

三、结论

本文通过多元回归方程的逐步分析方法得出了结论，城市交通规划确实在一定程度上对住宅价格造成影响，概括起来主要体现为交通位置的优劣，邻近交通位置的地段处于优势，而远离交通位置的地段则处于劣势。胶州湾海底隧道的开通引起了黄岛区住宅价格的攀升，但这种攀升具有暂时性、区域性的特点。总体来说，交通情况的改善并非是影响楼市的单一因素，对一个城市而言，基础设施的建设步伐也要随之亦步亦趋。海底隧道的交通成本及黄岛区目前的配套设施状况，都会影响到黄岛区住宅价格与主城区差异程度。

参考文献：

[1]赵冬琦.交通对区域房价的差异影响——以南京纬七路过江隧道为例[J].中国房地产，2011（08）.

[2]谢经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学（第三版）[M].北京：中国人民大学出版社，2013.

（作者单位：青岛理工大学管理学院）