论目标成本进行房产成本控制

陈春艳 施云翔

摘 要：伴随着现今社会市场经济的逐步发展，怎样通过缩减成本的方法来吸引人们的注意力，增加销售额及经济收益，成为了企业重点关注的事情。想要高效的对环境动态做出反应，提高企业自身的市场竞争能力，就需要站在战略的高度上对下属系统进行管理。不管是利用成本领先的方法还是商品差异性的方法，缩减成本才是实质所采。那么，对目标成本的管理工作就需要相关工作人员对其进行深入研究。

关键词：目标成本；房产成本；控制

随着现今我国城市建设进程的深入，人们的生活水平日益提高，房产行业所面临的市场竞争越来越激烈。想要提高房产企业的市场竞争能力，推动企业更好发展，就需要加大对目标成本的控制力度。以下简要针对目标成本控制的相关内容进行探讨，仅供参考。

1 利用目标成本的方法对房地产的成本实施控制

1.1 创建目标

对于目标成本来讲，其指的是企业事先明确的，在一段时间内通过努力达成的成本目标，是控制项目成本的重要措施。现今，很多项目的成本出现失控问题的成因就在于没有实现创建好明确的目标，就算创建了目标，内容较为模糊，一般只有大概，待落实期间，经常出现问题，不能良好的控制成本，进而导致目标成本失控的情况。

1.2 明确各岗位的职能范围及管理流程

在利用目标成本的方法控制房产成本期间，应创建责任成本系统，其目的在于确保将目标成本工作落实到位，所以，需要划分好责任的范围。同时，由制度流程的角度确保目标成本的落实工作，对成本进行控制。相关工作人员将开发房地产的行为划分成多个单独的过程，确定各个作业流程规范，并且重点定义成本控制的要点。

1.3 利用动态成本的方法进行跟踪落实

动态成本能够显示出项目落实期间的预计成本，借助实时反映的方法体现成本的动态差异性，辅助企业中的有关机构找寻问题并予以处理，提高成本的控制水平。动态成本具体包含以下内容：其一，动态成本的核心内容为实时性，动态是指整体项目的生命周期各个点都可以掌控成本状态；其二，动态成本的测算方法为三条主线、一个中心。

2 各个环节的成本费用管理工作

2.1 土地的成本管理

在对土地的成本进行控制期间，可以从以下几方面入手：其一，同政府部门积极协商探讨旧城的改造工作，尽量争取优惠政策。尽可能在税收方面返还一定的资金，基于土地规划设计许可前提下，尽量争取到高容积比率，从而间接缩减土地的成本；其二，认真对其他房地产企业转让的地区进行调查，分析其区域的环境、地理位置、企业的财务情况等，进而缩减操作期间的风险概率；并且主动同转让以防进行协商，尽量延长付款的时间，缩减资金投入数额；其三，利用拍卖或者公开招标的方法对区域的房地产项目及市场进行研究，探讨其可行性，细致分析竞争对手，保证投标的客观性与正确性。利用相应的投标方法，保证政府相关机构的性能，履行开发、付款的责任，缩减土地的资金投入成本。

2.2 对前期的费用进行管理

一般来讲，在进行房产项目开发期间，前期费用所占的比例约为项目总资产的2～3%左右，包含的内容有：设计资金、报建资金、勘测资金、绘图资金、研究资金等，对前期费用进行控制与管理的重点在于控制设计资金。设计的结果同项目造价之间存在密切的联系，所以，相关工作人员应重视设计的管理及控制工作，不但需要积极参与并配合结构的选型及项目的设计、基础的评估等工作，尽量为设计从业者提供一些精确、客观的意见，同时设计机构本身也需要精确对项目实施定位，基于确保设计质量的条件下，尽量限额设计，细致分析设计结果的性价比，同时多次进行修改，预防在施工期间出现返工或者矛盾问题，严重浪费成本，延误施工进度。

2.3 对项目成本进行管理

一般来讲，管理项目成本工作大致可以分为以下几方面内容。

（1）项目的前期管理。对于项目前期工作来讲，其包含项目规划环节、施工预案设计环节、施工图绘制环节等，相关工作人员需要依据设计的深度及自身的建设经验，市场价格等，合理对项目进行定位，分析销售市场的状态，调整并完善设计内容，从而确保成本控制目标的合理性与科学性。

（2）成本控制目标管理。当确定成本的控制目标以后，相关管理机构需要尽快对成本的预测数值进行拆分，例如：土建成本、消防成本、弱点成本等，进而为后续建材原料的选取夯实基础。

（3）项目建材原料的采购与工程分包。在采买项目建材原料期间，需要通过招投标的方法合理选择合作厂商，并且对建材原料的性能进行审核。当将项目分包时，应严格遵照“三堂会审”的方法，从而提高项目的施工质量。

（4）加大对投标企业的议标标准。

（5）全面对建材市场进行调研。相关工作人员应全面对建材市场进行调研，掌握相关新的施工技术、新的建材原料，累积大量的市场信息经验，厂商企业等，进而协助设计从业者进行施工设计、选样，尽量实现相关建材原料的替代，相关施工预案的替代等，从而缩减项目成本投入。

（6）细致研究施工设计图及建材原料的样本。从业者应尽快研究施工设计图及建材原料的样本，及时找寻其存在的问题，并予以改进与完善，缩减成本投入，增加企业市场竞争能力。

（7）改善设计变更。从业者应不断改善设计变更，现场签证等过程，严格遵照相关标准开展工作。当设计变更时，应通过有关人员的审批及授权。一般来讲，设计的变更是控制项目成本的难点与重点内容，其是因为很多施工设计出现改变时，通常无法合理明确造价，必定会增加施工成本。

2.4 对营销的成本进行管理

据相关调查分析发现，营销的成本约占总成本比例的5～8%左右，是指在项目营销期间产生的各类费用，例如：推广费、广告费等。想要保证营销成本的控制合理，具体可以进行以下方法：①创建较为完善的广告及市场推广计划，并予以落实及监管；②创建并改进营销的成本管理系统。相关工作人员应加大对成本的管理控制力度，树立缩减成本投入，增加经济收益的理念，增强工作质量及效率，尽量缩减浪费，同时依据相关规定合理规划资金，更好的体现集团的统筹优势，确保项目供求的平衡，增强企业市场竞争能力。

2.5 对业绩进行评估

在房产企业创建好目标成本，明确划分好责任系统，实施跟踪并控制好业务流程以后，就需要依据落实的情况对有关业绩进行评估。从业者在评估业绩的同时，还需要及时总结好整体项目在生命周期期间的成本得失，同时将其同项目动态成本数据、目标成本数据等一起进行归档，基于此前提下，总结中重点的成本指标，同时创建项目成本数据信息库。利用创建成本数据信息库，能够保存好所有项目的成本重点信息，同时为以后项目开发做好指导作用。需要注意的是，成本数据信息库的创建需要表现知识管理的观念，不断进行丰富，从而获取沉淀，并不会由于人员的变更及流动而丢失，进而推动房产企业更好发展。

3 总 结

总而言之，随着现今社会经济的逐步发展，市场竞争逐步增强，房地产企业想要获取生存并不断发展，就应重视成本管理工作，利用目标成本的管理方法，缩减资金投入，增加经济收益，从而促进房地产企业及社会经济更好前进。因此，对房地产企业目标成本控制的相关内容进行探討是值得相关工作人员深入研究的事情。

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