房地产价格与银行信贷关系研究

赵莹

摘 要：2008年美国爆发世界范围的经济危机后，也给我国房地产金融业带来一定的波动。近几年房地产价格总体呈现上升趋势，这对于我国经济发展、城市发展状况以及居民生活水平都产生非常大的影响，而银行业又是与房地产行业紧密相关，本文将从理论以及实证两方面总结叙述房地产价格的波动于银行信贷业务之间关系。

关键词：房地产价格；银行信贷；信贷风险

一、引言

本文研究房地产价格与银行信贷关系，房地产问题一直是我国近年来比较热点的问题，房价近年来一直处于高温状态，房地产投资更是热度不减。在刚刚结束的2015政府报告中，更是提出“ 稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”我国房地产业如今成为国民经济发展的支柱型产业，而且房地产市场融资渠道也相对单一，主要通过信贷方式进行交易，银行贷款成为开发商主要资金来源。关注研究房地产价格变动与银行信贷之间的关系对于防范房地产泡沫和银行业风险、引导房地产业与银行业进入良性互动的稳健发展轨道具有重要意义。

二、房地产价格与银行信贷关系的理论分析

1.银行信贷对房地产价格的影响

韩会霞等（2012）认为，一方面，银行信贷总量增加时，市场上对于资产的需求增加，从而导致房地产价格的上涨。另一方面，当银行信贷条件放松时，住房需求会增加，导致房价上涨。银行从住房按揭增加和房地产贷款的投放刺激开发商，调动这两方面供给的不平衡，从而影响房地产价格。

秦岭与姚一旻（2012）认为，首先，房地产开发商贷款的增加会提高房地产投资规模，从而对房地产价格产生负面影响。另一方面，房地产开发商贷款的增加会缓解房地产开发企业的财务压力，提高房价；其次，个人购房贷款的增加会提高房地产有效需求，此外，个人购房贷款规模的过快扩张也会刺激房地产投资和投机需求的增加；最后，由于房地产具有明显的投资品的性质，因此房地产价格也是具有一定的资产定价的特征。

2.房地产价格对银行信贷的影响

韩会霞等（2012）认为房地产影响银行信贷的方面主要有三个，首先，房地产价格通过财富效应、托宾的Q效应和金融加速器机制影响银行信贷的需求和可得性；其次，资产价格也有直接影响银行本身持有的房地产资产价值来影响银行的自信状况和信贷能力；最后，银行的不良贷款会受到资产价格的间接影响。

秦岭、姚一旻（2012）将房地产价格对银行信贷的影响分为两个个方面：首先，房地产价格上涨的预期效应对银行房地产信贷影响，房地产价格上涨，容易促使经济主体产生价格继续上涨的预期，导致房地产信贷规模显著扩大；一方面，房价的上涨增加房地产开发商和购房者对于房地产类信贷需求，另一方面房价的不断上涨，会引起购房热潮，从而增加银行信贷需求。

三、房地产价格与银行信贷关系的实证分析

在当今国内外的研究中，研究房地产价格与银行信贷关系的实证问题中，采用的方法多为运用协整检验、Granger因果检验、VEC模型、VAR模型等等。不同的研究方法都有一定的侧重点以及一些不足，比如指标选择不够准确等，都会对结果产生一定的影响。

1、研究方法与数据处理

韩会霞等（2012）的实证研究方法分为四个部分，首先，采用ADF检验法对各经济变量进行单位根检验验证序列的平稳性；其次，采用Johansen协整检验法对经济变量进行协整检验；然后，用Granger法判断变量之间的因果关系；最后，建立VEC模型判断变量间的长期均衡关系和短期波动影响。数据选取1999年到2011年季度数据。

秦岭、姚一旻（2012）采用了VAR模型研究房地产价格与银行信贷之间的关系。文献建立的VAR模型所用的变量包括：信贷规模（CR）、房地产价格（HP）、整体经济增长（GDP）、股票市场情况（STOCK）和贷款利率（R）。采用的模型形式：yt=Φ1yt-1+Φ2yt-2+……+Φpyt-p+εt， t=1，2，……T 文章在前人研究的基础上，进一步细化，使用四种银行信贷变量建立模型：银行信贷总量、房地产贷款总量、房地产开发商贷款和个人购房贷款。在选取数据方面，选取2005至2010年的季度数据，其余利率采用加权或选取平均值等进行数据分析。

2、实证结果分析

韩会霞等（2012）在基于协整理论和向量误差修正模型进行实证分析后，得出结论是银行信贷对房地产价格存在显著影响，但是反方向的作用并不显著。

秦岭、姚一旻（2012）通过建立VAR模型对房地产价格与银行信贷关系进行实证分析后，得出如下结论：（1）银行信贷的增长会明显提高房地产价格；（2）房地产价格上涨会扩大各类银行信贷规模；（3）信贷规模对房地产价格的影响力明显大于贷款利率对其的影响；（4）稳健性检验，通过建立模型后，文章检验脉冲响应函数是否对模型设定的一些主要方面敏感，检验后发现，尽在脉冲反应持续的时期和数量方面有较小的差异，因此具有较好的稳健性。

四、总结

1998年的房地产改革使得我国当地产业进入快车道，到目前为止其发展过程可分为三个明显不同阶段：第一阶段是1998年至2002年，房地产业超常规发展；第二阶段是2003年至2007年，房地产业依然发展很快，同时房价快速上升；第三阶段是2008年至现在，房地产业频繁剧烈波动。而后的十几年间，央行对存贷基准利率调整、推出新政支持房地产、住房公积金等政策，用“政府的手”进行宏观调控从而帮助我国房地产金融进入快速发展阶段。房地产业是资金密集型行业，需要大量的资金进行周转，而其周转时间又较长，资金反馈时间也较长，因此需要向银行等金融机构进行大量贷款进行融资。

2015年2月28日央行宣布再次下调存贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率自3月1日起下调0.25个百分点至5.35%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这对于大部分的房产开发商无疑是个好消息。在目前房地产市场资金链整体紧张的情况下，贷款利率的下调将意味着开发商贷款难度、融资成本的降低。加之此前存款准备金率下调等利好影响3月11日，国家统计局公布数据显示，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。数据同时显示，1-2月份，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。

通过对房地产价格和银行信贷关系的研究，对于防范房地产市场泡沫化和避免银行信贷风险都有十分积极的意义。2008年的次贷危机所遗留下的对于全球金融的影响至今尚未完全消除，对于美国经济的复苏仍然产生着一定的阻力。由于房地产业的持续低迷以及贷款的无法按时偿还，不断增加房地产业资金的周转难度，直至资金链条的断裂，不仅导致房地产业泡沫的破碎还有大量银行业的倒闭，最后成为波及世界范围的金融危机。可见，房地产的畸形快速发展所引致的房地产泡沫是银行贷款风险的直接原因。正确认识房地产价格与银行信贷的关系，有利于带动不同产业的快速发展，对国家乃至世界经济都有着十分重要的意义。（作者单位：江苏省南京市南京理工大學经济管理学院）

参考文献：

[1] 秦岭、姚一旻.我国银行信贷与房地产价格关系研究[J]经济社会体比较.2012（2）：188-201

[2] 韩会霞、陈忠仁、何有军.银行信贷与房地产价格关系的研究[J]长春教育学院学报.2012（9）

[3] 曹建海.向高房价宣战[M]中信出版社.2010：39-41

[4] 崔林.高房价还能持续多久[M]武汉大学出版社.2010