浅谈如何做好房地产信托风险管理

聂莉萍

【摘要】在房地产行业中，信托作为一种新的融资方式得到了广泛应用，满足了房地产企业建设资金提出的需求，但是以信托作为融资的行为，就难免会遇到各种风险。因此，本文首先分析了房地产信托业务面临的主要风险，从而提出切实可行的风险控制措施，确保信托计划能够安全的执行下去。

【关键词】房地产；信托；风险；管理

信托也就是“受人之托，代人理财”，其中，由于房地产信托兑付风险大、收益高，得到了社会各界的广泛关注。本文就以房地产行业的信托作为基点，对于当地产行业信托风险管理进行了具体的阐述与分析。

一、房地产信托业务面临的主要风险

在房地产信托当中常常出现偷换项目概念的情况，也包含了股权投资附回购形势来弥补自有资金投资缺口的情况，因此，就成为监管部门严格要求需要整顿与规范的对象。

這些现象的存在，就使得房地产信托的风险被增大：第一，项目概念偷换的情况使得信托产品的实际用途与名义用途之间存在差异，难以具体的运用监管资金，但是名义用途的项目也是四证齐全，一般银行的开发货款即将或者是已经进入，项目土地等资源就需要抵押给银行，信托融资仅仅对开发商所拥有的其余资产进行担保，这样无法有效的控制项目，也不能确定名义项目的销售收入能够用于信托融资的偿还，但是实际的用款项目又无法控制，这样就会加大融资风险；第二，开发商提供融资以股权投资附回购的形势同样存在较大风险，信托股权投资进入之后仅仅是将开发商自有资金投资缺口弥补，但是项目建设却需要银行开发货款的支持，而银行提供的开发货款需要项目土地一级在建工程抵押，同时也需要预售资金的监管，在这样的情况之下，开发商就无法在还款时使用本项目产生的现金流（因为就算是拥有预售资金，根据建委提出的监管要求，预售资金也只能用作于银行货款或者是项目建设的偿还，无法用于大股东回购股权），开发商就只可以采取违规手段或者是使用其余的项目现金流来用于回购价款的支付，在预售资金监管日益严格的前提下，预售资金套取难度越来越大，也使得大股东本身的回购资金的来源也越来越困难。

二、房地产信托业务面临风险的有效管理途径

1.分散信托风险，注重拓宽信托投资渠道

传统模式下的信托投资都是依赖房地产投资，但是信托投资收益常常会受到房地产行业不确定性影响，所以，最明智的选择是“不把所有鸡蛋放倒同一个篮子里面”。对于信托企业而言，所需要的是进行信托项目产品的推陈出新，也就是在信托投资渠道得以拓宽、收益得以扩大的同时，还能够做好风险控制。这里，我们以中信信托为例，本公司的信托业务已经从传统模式下的纯融资转变成为资产管理与财务管理之上，便成为主动性的业务管理，并且在民生工程建设、农牧产品生产等领域也推出了一系列的信托产品，并且每一项业务都具备良好的发展趋势，无论是规模、收入还是净利润都能够占据市场前茅。

2.加强房地产企业的内部管理控制

（1）预算管理。预算管理主要包含了财务预算、工程预算、现金预算、筹资预算等，主要是根据房地产企业本身的财务状况、资金运用情况、资金的具体来源以及国家制定的财税规则，对于企业各个时期的资金短缺以及盈余情况加以测算，进而制定出偿还与借款计划。按照时间划分，预算分为月度预算与年度预算，年度预算需要信托公司报批、年度预算内的月度预算向信托公司报备；信托公司需要聘请专业的中介机构，审计其月度预算的具体执行情况，并且提出独立的意见，及时发现其中存在的偏差，催促企业按照月度预算进度严格执行，确保年度预算最大限度落实。

（2）合同管理。通过公章共管的范式，信托公司也可以将企业对外合同的签署情况加以规范，对于涉及到企业担保与借款的融资合同就需要采取报批的方式，另外合同可以采取报备的方式。

3.加强房地产行业的现金流量控制

针对房地产企业财务风险大小而言，现金净流量的多少是晴雨表，企业年度现金流入的总量是否能够支持各项强制性支出的需求就是信托公司需要注意的地方。房地产企业现金的流出主要体现在生产经营活动中，比如：营业成本、人员工资、销售费用等都可以缓期支付的；但是比如利息等支出就无法缓期支付，所以，企业就合理对现金的时间加以以及拖延支付功能合理的利用，当然，拖延支付的项目需要考虑到支付延长产生的成本以及对企业信誉可能产生的影响。

三、结语

作为信托业中的重要组成，当地产信托的发展状况不仅关系到信托业本身的发展，同时也是房地产行业发展以及国民经济健康发展的重要影响因素。对信托业务风险的有效、科学控制，才能够帮助房地产开发项目做好不可预见风险发生的规避，同时也能够将信托计划风险降低，确保信托财产的安全性。

参考文献：

[1]沈香.试论我国房地产投资信托基金的风险[J].商场现代化. 2009（17）：56-58

[2]吕文斌.我国房地产投资信托基金的风险研究[J].商业文化（学术版）.2009（06）：99-100