金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务意愿的影响因素分析——基于对河南省305名农村信贷员的调查

惠献波

（1．河南农业职业学院 经贸系，郑州451450；2．沈阳农业大学 经济管理学院，沈阳110866）

0 引言

金融机构宅基地使用权抵押贷款业务的开展对于充分发挥宅基地的融资功能，满足农村资金的多层次需求有着根本性的影响，同时，对农户及时利用投资机会、加快农村劳动力向二三产业的转移提供了很好的帮助。因此，对金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务意愿的影响因素进行分析，对于完善相对滞后的农村金融体系，探索农村信用贷款供给与需求规律，稳妥推进宅基地使用权抵押贷款业务的健康发展具有重要意义。

目前，对于金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务的研究处于探索阶段，学者们从不同角度对开展此项业务的必要性、可行性、运作机制等问题进行了研究。曲福田和尹云松指出，宅基地金融是宅基地制度的重要组成部分，不完善的宅基地金融制度必然会对宅基地制度的完整性产生影响，其制度的预期目标也将难以实现［1－2］。李静利用对山西省原平市屯瓦村农户的问卷调查数据，从制度创建的视角分析了宅基地金融制度存在的主要问题，即：农民的存款需求基本得到了满足，农户的贷款需求满足程度与期望相差甚远。并指出国家应该在农村实行金融约束政策，为农村的金融机构创造一个宽松的竞争环境，使之为农民提供更多的贷款服务，推动农村经济的发展［3］。朱英刚等基于统筹城乡发展的战略层面，总结了金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务试点的制约因素和有利条件［4］。刘卫锋从农村金融制度必须适应农户需求的角度指出，金融机构应当以农户资金需求为导向，调整产品供给及运作机制，积极开展宅基地融资业务，努力消除金融供给与需求相脱节的现象，保证金融服务的覆盖面和持续性［5］。肖诗顺基于宅基地产权的视角，对宅基地产权模型及相关数据进行了分析研究，他认为我国宅基地已经具备了排他性、可分割性及相对的可转让性等产权特性，以农村金融机构为主体试点开展宅基地使用权抵押贷款业务对于缓解农户的资金瓶颈不失为一种好的捷径［6］。吴文杰、姜新旺认为，以土经营权抵押为特征的宅基地金融制度存在很多令人不安之处，如违约失地农户社会保障问题、银行出现大量不良资产问题等［7－8］。程恩江认为，扭曲的宅基地金融制度会造成金融机构信贷资金配置效率的低下，他强调农村信贷市场扭曲现象的造成归因于利率政策是否完善［9］。罗剑朝指出，要指定农村信用社作为开展宅基地融资业务的信用机构，就必须在各级农村信用社内部成立“宅基地使用权抵押贷款办公室”，由该部门负责宅基地使用权抵押贷款业务相关资料的审查与核对、贷款资金的发放与回收等工作［10］。宋磊认为，要构建我国新型宅基地金融制度体系，宜采取“自上而下”的模式，给予农村信用社必要的政策、资金支持，以充分发挥农村信用社在筹措农村生产建设资金方面的优势［11］。罗真研究发现，一些商业银行在开展宅基地金融业务时，存在宅基地抵押业务种类单一、宅基地价值评估标准不统一等问题，并指出商业银行对发展宅基地金融业务的重要性认识不足乃是其主要原因［12］。中国人民银行永安市支行课题组认为，相关法律政策的不完善造成了对金融机构宅基地使用权抵押贷款业务开展的限制，从而阻碍了宅基地金融健康发展［13］。中国人民银行泉州市中心支行课题组认为，宅基地产权主体虚置、产权不明确及宅基地价值评估机制的不健全是金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务的现实约束［14］。陈雪梅认为，开展宅基地抵押贷款的风险主要包括抵押品拍卖变现问题以及由此可能引致的抵押品处置风险，和担保机制不健全可能引发的信贷风险等［15］。伍振军、张云华对宁夏回族自治区同心县宅基地抵押试验进行了案例分析，归纳了同心县的有益经验和制约因素［16］。张庆君就辽宁省法库县宅基地抵押案例进行了实证考察，归纳了宅基地抵押实践中的制约因素［17］。中国人民银行成都分行营业管理部课题组从交易费用视角分析了成都农村资产抵押化案例，发现农村产权权能仍然不完整，交易费用节省有限，建议进一步保障农村产权的各项权能，放宽抵押融资不必要的限制［18］。

综上所述，学者们从不同层面和角度对金融机构开展宅基地使用权抵押贷款问题进行了分析，为本文提供了重要参考。以上文献主要基于制度建设与配套机制改革方面的分析，偏重于理论探讨，少数实证研究也主要从农户需求视角出发。然而，宅基地金融开展不单单取决于农户单方面的需求上，还与农村金融机构供给意愿存在密切关系。因此，本文以河南省郑州市所管辖的新密市农村信用社、金水区农村信用社、中牟县农村信用社等金融机构的调查材料为依据，运用Probit模型，对金融机构开展宅基地使用权抵押贷款意愿影响因素进行统计分析，为探寻宅基地使用权抵押贷款配给产生的根源、制定抵押贷款政策提供参考。

1 数据来源及变量选取

1．1 数据来源

金融机构在规避信用风险方面实施了严格的问责制度，按照制度规定，在决定每笔的贷款发放与否，农村信贷员具有一定的独立决策权。他们不但要负责收回其对外发放的每笔贷款，而且贷款收回质量的高低直接与其经济利益挂钩。为此，本文以农村信贷员为调查样本，并以他们的意愿代表金融机构意愿对问题进行分析。

本文所用数据资料来源于沈阳农业大学经济管理学院承担的国家自然科学基金项目课题组2012年3月至5月对河南省郑州市所管辖的新密市农村信用社、金水区农村信用社、中牟县农村信用社等30家金融机构信贷员所做的问卷调查。调查共发放问卷320份，收回319份，有效问卷305份，信贷员农村信贷平均工作年限为15．9年，平均年龄为45．6，高中以上学历280人（详情见表1）。

表1 受访信贷员基本情况 单位：人

1．2 变量选取

1．2．1 农户特征变量

宅基地价值主要通过宅基地的收益来体现，宅基地升值空间越大，在一定程度来说其抵押价值就越大，于是金融机构就更乐于接受宅基地作为抵押品。宅基地的纯收益高低主要取决于其面积的大小，面积越大，其收益就越大。因此，农户性质、宅基地的规模、评估价值都会对金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务的意愿产生相应预期。

1．2．2 经济环境特征变量

对农户而言，宅基地不仅仅具有经济上的升值空间，还具有最后保障的社会功能。现阶段，我国城乡一体化的社会保障体系尚未健全，农户对土地有着经济上和精神上的双重依赖，他们对宅基地抵押融资的态度相当谨慎，其实质是农户在农村社会保障体系缺失下自我保护的一种体现。为此，金融机构对取消宅基地这一特别抵押品赎回权的难度心生畏惧，于是，宅基地产权的稳定与否、赎回宅基地权利的难与易、抵押权认定和评估完善程度无疑会对宅基地使用权抵押贷款业务的顺利推进具有不容忽视的制约作用。

1．2．3 政策制度特征变量

由于宅基地使用权抵押贷款业务的开展具有较强的特殊性，于是此项业务的开展主要是靠当地政府依靠行政力量及相关法律推动的。一旦政府工作重心转移或换届，必然面临着发展动力不足的风险，因此，相关法律法规健全程度及地方政策导向变更风险必然会抑制金融机构的参与热情。

通过上述分析及调研可知，农户性质、宅基地规模、评估价值、产权的稳定性、权利赎回的难易程度、相关法律政策健全程度等诸多因素都可能对开展宅基地使用权抵押贷款业务的愿意造成影响。各变量的定义及其预期影响方向如表2所示。

表2 变量定义及预期影响方向

2 实证分析

本文假设金融机构提供宅基地使用权抵押贷款利率被政府限制为r0（不再考虑利率对其贷款决策影响），在利率r0水平下，农户均有抵押贷款需求，金融机构也有抵押贷款供给意愿。金融机构为了收益最大化的目标而对抵押贷款质量非常重视，但由于信息不对称等原因，其在筛选和监督农户时相对困难，会直接影响抵押贷款供给的积极性。

式（3）中，u为标准正态累积分布函数；Y＊是不可观测的潜在变量；Y为实际观测到的因变量，其中0表示“不愿意”；1表示“愿意”，X为实际观测到的自变量，主要包括农户性质、宅基地规模等可观测变量。

2．1 模型选取

2．2 样本的信度、效度分析

为了分析金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务意愿的影响因素，进一步明确其作用方向及影响程度，本文选取Probit模型，对305个样本进行分析。模型的具体形式为：

式（1）中，μ是扰动项，服从标准正态分布，于是，影响金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务意愿的二元离散选择模型可以表示为：

信度是指测量结果（数据）一致性或稳定性的程度，主要采用内部一致性信度系数（cronbach’sa）的值来反映。本研究采用统计软件SPSS 17．0对农户特征、经济环境特征、政策制度特征变量进行了信度分析（如表3所示）。由表3可知，调查问卷变量Cronbach’sa值在0．833～0．893之间，整体Cronbach’sa值为0．908，说明各项测量指标的一致性较强，问卷同质度良好①Cronbach’sa达到0．6以上就可接受。荣泰生．AMOS与研究方法［M］．重庆：重庆大学出版社，2009。。同时，本研究对潜变量的观测指标采用主成分因子与方差最大正交旋转方法进行了分析，发现变量标准因子载荷系数在0．6左右，均大于临界值0．5，说明诸变量的结构效度良好。

表3 样本信度、效度及因子分析情况表

2．3 运算结果分析

本文采用Eview 6．0软件，对全部305个样本进行估计（见表4），模型Ⅰ中去掉了本研究所关心的相关法律法规健全程度、地方政策导向变更风险两变量，用来作为基准回归。模型Ⅱ中将相关法律法规健全程度、地方政策导向变更风险两变量加入进来。

表4 Probit模型运行结果

通过比较可以发现，两个回归结果基本没有大的变化，但在模型Ⅱ结果中加入了相关法律法规健全程度、地方政策导向变更风险两变量后，在其他变量的系数和显著性都没发生太大变化的前提下，使得R2提高了0．010 7，稳定性有所提高。说明在调查样本中相关法律政策健全程度、地方政策导向变更风险对其金融机构提高宅基地使用权抵押贷款意愿较为明显。也就是说在目前阶段，政府及相关法律性任务、目标在对金融机构的贷款决策过程中发挥的影响力较大。调查发现，各地积极开展宅基地使用权抵押融资业务工作依据主要是以地方性文件的形式出现的，其动力主要来源于地方政府行政干预，一旦宅基地使用权发生纠纷涉及农民时，金融机构的债权可能遭遇“农村稳定问题”而受伤。因此，金融机构在发放抵押贷款面临着一定的法律法规不健全和政策变更风险。现以回归模型Ⅱ为例，对金融机构提供宅基地承包抵押贷款意愿的其他因素加以详细说明。

2．3．1 农户性质

农户性质（X1）变量统计显著水平为5%，系数符号均为正号，这表明金融机构更愿意向农业大户、农业专业合作社、农业企业提供宅基地使用权抵押贷款。相对于普通农户而言，农业大户、农业专业合作社、农业企业的生产性资金需求量巨大，贷款需求更强烈，资金使用期限也较长，更符合金融机构抵押贷款供给的初衷。另外，农业专业合作社、农业企业具有一定的财力基础，一旦因经营失败而不能按期偿还贷款，金融机构对他们可执行的财产也相对较多，这样发生还款风险概率相对低些。

2．3．2 宅基地规模与宅基地评估价值

宅基地规模（X2）、宅基地评估价值（X3）两变量分别在10%，5%的统计水平下显著，变量系数符号均为正号，这表明宅基地规模、宅基地评估价值的高低是影响金融机构决策的重要因素。调查发现，由于受宅基地自然条件、经营期限、生产项目等因素的影响，不同地区宅基地的市场评估价值具有很大的差异性。宅基地规模过小、价值过低，可能会加剧涉农金融机构的信贷风险，大多数金融机构对此接受为贷款抵押物的积极性不高。只有当宅基地评估价值与规模大于金融机构接受程度的某个阈值后，金融机构才开始愿意接受宅基地作为贷款抵押物。

2．3．3 产权价值评估完善程度

产权价值评估完善程度（X4）变量在10%统计水平下的显著，系数符号为正号。宅基地价值是影响金融机构是否愿意放贷给农户最为关键的因素之一，完善的宅基地价值评估标准及较为规范化的操作程序，能够为金融机构宅基地抵押贷款业务的开展提供准确的价值参考，更有利于金融机构形成对宅基地使用权抵押贷款意愿的正确预期。

2．3．4 赎回宅基地权利的难易程度

赎回宅基地权利的难易程度（X5）变量在10%统计水平下的显著，系数符号为负号，这与前面描述的宅基地社会保障功能的替代品缺失的特征相吻合。我国城乡一体化社会保障体系尚未健全，虽说农户收入来源日趋多元化，但对于相当一部分农户来说宅基地仍然占有重要地位，害怕彻底失去宅基地，因此对宅基地使用权抵押融资持相当谨慎态度。同时，农村金融机构对这种特殊抵押品产权正常变现难度心生畏惧，直接抑制了金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务的积极性。

2．3．5 宅基地产权的稳定性

宅基地产权的稳定性（X6）变量在5%的统计水平下显著，其系数为0．760 2，在所有变量系数中为最高，这表明宅基地产权稳定与否是金融机构在进行发放贷款决策时首要考虑的因素。我国宅基地产权主体多元化、交叉、虚化及缺位的现象较为明显，目前，部分地区宅基地使用程序和手续还不够完善，干部行政行为仍具有一定的影响力。农民维护自身权益意识和认识度不够高，致使金融机构对宅基地产权稳定性没有足够的信心，担心一旦宅基地成为抵押品后，会因产权归属不清而产生矛盾纠纷。因此，宅基地产权的不稳定性构成了金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务中的现实障碍，只有从根本上彻底解决产权问题才能建立真正意义上的宅基地金融制度。

3 政策建议

本文根据我国宅基地产权制度特点，提供了一个契合金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务意愿的可获得性的分析框架。结果表明：金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务存在政策性强、供给意愿低等一系列问题，但是，宅基地使用权抵押贷款较好地契合了农户正规信贷需求意愿，有步骤地放开宅基地使用权抵押贷款业务已是大势所趋，根据实地调查资料及回归分析结果，本文提出以下对策建议：

第一，进一步明确宅基地产权。宅基地的产权制度是开展宅基地使用权抵押贷款业务的制度基础，国家应尽快修订《物权法》等相关法律法规。适度放松对宅基地使用权限制，赋予宅基地与城市宅基地同等的权利，从法律层面保障宅基地的“确权”全面走向“还权赋能”，还农户以完整的宅基地使用权、收益权和自由处置权，从而更加高效地释放宅基地的市场价值。

第二，加速推进农村社会保障体系建设。对于大多数农户而言，手中的宅基地依然具有较强的保障作用，农户对宅基地使用权抵押融资持谨慎态度，其实质就是农户在农村社会保障体系缺失下本能的自我保护。只有完善的农村社会保障制度才能把更多农户从依附宅基地保障的状况下解放出来，从而真正缓解金融机构赎回宅基地权利的难度，还宅基地以资产要素的原本属性，更好地发挥其经营价值。

第三，因地制宜完善相关制度。一是制定符合我国农村实际的科学合理的宅基地价值评价标准，及科学化和信息化的全国统一的农村宅基地估价体系；二是由财政提供资金支持，鼓励采用“宅基地使用权抵押＋行业协会（合作社）担保”“宅基地使用权抵押＋担保公司担保”等模式分散和转移金融机构赎回宅基地权利风险，增强农户信贷偿还能力。

［1］ 曲福田．中国农村土地制度的理论探索［M］．南京：江苏人民出版社，1991：126－127．

［2］ 尹云松．论以农地使用权抵押为特征的农地金融制度［J］．中国农村经济，1995（6）：36－40．

［3］ 李静．为农村提供更多的贷款服务——山西省原平市屯瓦村调查［J］．中国农村观察，2000（3）：6－8．

［4］ 朱英刚，王吉献．开展土地金融业务的调查与分析［J］．农业发展与金融，2009（11）：13－17．

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［13］ 中国人民银行永安市支行课题组．对发展农村土地金融业务的思考——以永安为例［J］．福建金融，2007（2）：36－37．

［14］ 中国人民银行泉州市中心支行课题组．我国农地金融制度构建的现实约束及障碍破解［J］．上海金融，2007（6）：9－14．

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［17］ 张庆君．关于农村金融创新中土地抵押贷款模式的思考——基于辽宁省法库县农村金融创新试点的实证观察［J］．农村经济，2010（11）：64－66．

［18］ 中国人民银行成都分行营业管理部课题组．从交易费用视角看农村产权抵押融资改革——基于成都案例的分析［J］．西南金融，2011（2）：69－72．