卸任村官卖校的无效协议

文·图/曲轩 宁彩功

卸任村官卖校的无效协议

文·图/曲轩 宁彩功

云南省宣威市务德镇茨嘎村，是一个比较大的自然村，全村海拔2103.62米，处地山高坡陡交通不便，目前还是一个贫困的山村。

事还得从头说起。面朝黄土、靠天吃饭的老张一家，一直居住在茨嘎村中一间几十平方米的瓦房内。“为告别拥挤的小屋。”前两年，生活渐渐好转起来老张夫妻，决定拿出多年的积蓄盖房。“不算不知道，一算吓一跳。”经过初步估算，老张家多年的积蓄远远不能圆盖房梦。

盖不了房，那就买套村中的“二手房”。有了这个想法，老张一家开始四处打听村中有没有人出售多余的空屋。这时，有人介绍了村小学那套闲置的房子。言者无心，闻者有意，老张一家找借口借来了村学校的房屋钥匙。2013年2月21日，担心夜长梦多的老张夫妻，看完房屋的第二天，就决定将它买下来。

比老张一家还更急的是村委会卸任主任李国。当天，李国经过与老张一家协商后，毫不迟疑地写下了“协议”。为表慎重，村中的老李等五位村民见证了协议签订，并签名按印。人家毕竟过去是村干部，村学校也是他手上建盖的，价钱也合理。当天在五位邻居的见证下签订协议后，老张毫不犹豫地将6万元现款交给了李国。之后紧锣密鼓开始筹钱，准备年底乔迁新居。

“这是村集体的财产，李国无权出售。”让老张一家没有想到的是，当年11月13日，他将2万元现金交给李国去村委会找房屋钥匙装修打扫时，“这盆冷水”给他浇了个透心凉。

卸任村官卖校惹官司

“我也实在是被逼无奈！”提起一年前出售村小学空置房屋的事，与村民老张家同在一个村的李国如此表示。

2006年，李国经过村民公开选举，被村民推选为村委会主任。上任后，雄心勃勃的李国，经过多方争取为所在村的第六村小组建盖了村校教室。没有想到，建校的债还没有还清，当地政府按照国家优化整合农村教育资源的要求，决定对生源和师资严重不足的茨嘎村第六村小组等一师一校办学点予以撤并，李国任期中苦心经营的“政绩”最终成了闲置空房。

转眼到了2010年4月，李国三年的任期届满，由于没有村民的继续支持，满腔热忱的他最终还是落选。因为建盖学校尚欠款，虽然他从“第一当家人”的位置上下来，但建盖学校的老板却一直盯着他讨要欠款。

“羊毛出在羊身上，这学校现在反正用不上，因它（盖学校）产生的欠款不如就通过卖它来赔。”面对自己任期留下的村委会债务，不少人这样劝说李国。2013年初，实在没有其他还债办法，个人也不富裕的李国产生了卖学校闲置房还债的念头。也就在这时，因为没有宅基地建房的村民老张找到了李国。当天，经反复协商，在老李、老陶等村民的见证下，李国和老张写下协议，将学校闲置房以12万元的价格出售。

2013年12月，眼见盼望已久的房屋买到了手，老张一家人兴冲冲地到村委会办理学校房产转移手续,不料却遭到村委会的拒绝，双方买卖关系被迫终止。

“房子卖不成，还钱吧。”2014年春节期间，一肚子不情愿的买房人老张找到李国。“钱给建学校的老板了，我去哪儿弄钱还你！”李国搪塞说……

“李国，这是村民老张诉你返还购房款的诉状，请在法定期限15日内作出答辩。”2014年2月28日，李国没有想到的是，就为这纸卖学校协议，和老张几次不欢而散的争议后，老张当真将他诉进了云南省宣威市人民法院，要求他返还已支付的购房款8万元，并赔偿违约金及损失2万元。

“学校是村集体的，有人躲着群众偷着卖，把钱装进自己的腰包。”这位村民接着说，“学校存在好多年了，是村里一笔财富，一下子被卖掉，看着都可惜。”

当地部分村民获悉卸任的村官李国私自出售村学校，第六村小组学校悄然易主，老张家以较低价格成为学校的“新东家”。在部分村民的眼中，这一价格也与村民的普遍期望值相去甚远。最重要的是这笔钱也并未均分到村民手中，而是成为了李国的私产。2014年5月24日，为详细了解案情，承办法官走进争议学校第六村小组，几位村民正在一起议论此事。

“我出钱买房，咋就无效了呢？”作为土生土长的老张一家，现在都还在想不通，和村干部签订协议还出了钱买房，谁知房屋没有住上，还惹来了大麻烦。面对诉前上门了解案情的法官，老张还十分担心地说，就是官司赢了，多年的积蓄和东拼西凑的借款，还不知是否打了水漂，李国会不会早就把钱花完了。

当天，承办法官走进村委会后，现任村委会干部普遍认为，村小学虽然空闲，但是属于集体财产，任何人不得私自出售，就是要卖，也得通过村民大会等一系列程序。作为前任村主任，李国私自出售村集体学校房屋，村委会成员和村民对此毫不知情，该出售行为严重违反法定程序和强制性法律规定。该村干部还明确说，既然李国自行出卖集体房屋是无效的行为，产生的后果应该由他自行承担。作为第三人的村委会，被连带告进法庭，还真是十分冤枉。

法官进一步了解得知，李国所称欠建筑老板的建校款，村委会其实已经给付完毕。他从村民老张处收取的房款，被其个人不知开支到什么地方了。

卖房协议无效

2014年5月26日的法庭审理中，面对往事，老张觉得十分委屈。法庭上，老张出示的协议书上这样写着:第六组的小学校因没有利用价值，不再招生，李国转卖给老张做住房。卖方原因，一是没有利用价值，二是（建学校）欠着资金。买方的原因是住房窄。买房地点是第六组大尖角（地名），四址界限是：东齐路、南齐路、西齐李荣家地界、北齐路。如有任何买卖住房争扯（争执），一切由卖方李国承担，总房价12万元。

法庭审理中，李国表示，他被选举担任村主任后，协调建盖了第六村民小组学校，建校时欠下建筑老板8万多元。2010年4月卸任时，账仍欠着，为此产生了卖学校的事。后来才知道欠款已经被村委会偿付了。现在因为钱被自己花光了，他要求七年后赔还老张家的钱，老张要求赔偿2万元的损失没有法律依据，不愿意支付。

“李国卖房时已不在村民委员会担任任何职务，无权处分集体财产，其与老张家签订的协议应无效，自行承担法律后果。”作为第三方上法庭的村委会认为，协议无效的担责主体是协议双方，即老张和李国，村民委员会不应担责。

法庭经审理确认：老张与李国为同一村委会第六村民小组村民。2013年12月，老张准备入住所买之房，村民委员会知晓后，对双方所买卖的学校主张权利，双方买卖关系终止。之后，因李国未返还老张已付房款，老张起诉要求确认双方签订的《协议书》无效，由李国返还已付房款、承担缔约过失责任赔偿。

法院据此认为，原告老张与被告李国2013年3月21日签订的《协议书》，属损害集体（村委会）利益的协议，根据法律规定，协议属无效协议，法庭确认该协议自始无效。因双方签订的《协议书》无效，李国收取老张的房款8万元应积极主动返还，其辩称要七年才返还的无理主张，法庭不予支持。原告老张要求被告李国承担损失的请求，因损失的产生属双方履行侵权的无效协议所致，该主张不在法律保护的范围，法庭不予支持。第三人村民委员在案件中没有主张权利义务，法院不予判决。

据此，法院判决老张与李国于2013年2月21日签订的《协议书》无效；由李国在判决生效后三日内返还老张已付购房款8万元；驳回老张的其他诉讼请求。

判决生效后，双方当事人和第三人村委会均未提出上诉，一审判决生效。

法博士点评

“协议”又可称为合同，是指双方主体在协商一致的前提下所签订的一致意见。所以“无效协议”又可称作为“无效合同”，是指违反了合同成立的要件或者违反法律的强制性规定导致无效的协议。

依照《中华人民共和国合同法》第52条的规定，有下列情形之一的，合同无效：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规的强制性规定。

一般而言，协议无效也是有五种情形，一是民事主体不合格导致协议无效。无民事行为能力人实施的、限制民事行为能力人依法不能独立实施的，都会导致协议无效；二是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；三是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；四是违反法律或者社会公共利益的；五是以合法形式掩盖非法目的的。

《合同法》同时明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，买主老张要求被告承担损失的请求，因损失的产生属双方履行侵权的无效协议所致，其主张依法不在法律保护范围，故法院没有支持。

编辑：黄灵 yeshzhwu@foxmail.com