老房产抵押贷款转付 新购房首付款是否合法

孙洪林

目前，在国家进行了多轮楼市调控之后，二套房的首付比例已经提升至了七成。这对于普通老百姓来说，这无疑是一笔巨款，对许多的刚需购房客都造成了不小的困扰。而又因政策出台而导致贷款收紧，那些刚需购房客户只能望房兴叹。据了解，在这样的情况下，有许多人会把原有的老房产作为抵押，向银行申请其他需求的贷款，用来支付首套房或二套房的首付。那么，贷款转付购房款是否合法？政府是否会来干涉这样的行为？在这样的情况下，银行又是否会发放贷款？

根据我国《物权法》、《担保法》及其司法解释等相关法律法规的规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人可以在不转移财产占有的情况下。将该财产抵押给债权人作为担保，当债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，债务人或第三人有权处分的房屋可以用作抵押。

法律规定如下财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。设立抵押权的，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。以法律规定可以抵押的不动产作抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。当债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价，或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。抵押财产折价，或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

据此，只要贷款人用以申请抵押贷款的房屋并不属于法律法规中规定不得抵押的财产，即可用来办理抵押贷款。目前一般情况下，在银行用以申请抵押贷款的房屋必须是已经具备完全产权的房屋，即无贷款无抵押、产权清晰的房屋。除此以外，贷款人还应当符合银行提出的其他申请贷款的基本条件，例如达到法定年龄、具有完全民事行为能力、具有持续稳定的收入来源、具有按期偿还贷款本息的能力、无不良信用记录等。贷款人根据银行申请抵押贷款的申办手续和流程，提供相应的证明材料，银行会根据申请人的具体情况进行审批，决定是否放贷。

笔者认为，上述这种贷款转付购房首付款的方法，在目前形势下而言不失为一种较为巧妙的融资方式。在符合相关法律规定的前提下合理融资，能够帮助有资金需要的老百姓解决刚性需求、改善住房条件。至于今后政府是否会干预此种贷款形式，有待于以后的房产政策调整，以及市场需求来决定。endprint