从物权法角度看不动产登记

孙宪忠

从法学的角度来看，不动产登记是不动产物权法律事实这个问题的另一个侧面。

许多人都知道，不动产登记制度是民法方面的制度，是跟物权相关联的制度。那么不动产登记跟物权到底是什么关系，到底有哪些关系？从物权法的角度来说，不动产登记到底要登记些什么呢？

一体两面的不动产登记法与物权法

首先，我们看看物权法跟不动产登记法之间的差别，也就是物权法上的登记和不动产登记条例之间的差别。事实上从法学的角度来看，不动产登记是不动产物权法律事实这个问题的另一个侧面，简单地讲就是这样的道理。

现在大家都看到，国务院发布的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》上写得很清楚，就是说登记条例编制的法律根据是《中华人民共和国物权法》。物权法又是怎么看待不动产登记的呢？可以看一下物权法第二章第九条的第一句话：“物权的设立、转移、变更和消灭，依据法律行为所发生的物权的设立、变更、转移和消灭都要进行登记，不登记则不生效。”

这个话的意思是什么？就是比如说张三要把他的房屋卖给李四，房屋的所有权要转移到李四的手里。房屋是具体可以看到的，可是所有权是看不到的。但恰恰从法律的角度来看，我们买的就是所有权。所以从法律人看问题跟现实人看问题最大的不同，法律人就是要追根到底认识到房屋上的权力到底是什么，而刚才在这里讲到，张三也要把房屋所有权交付给李四，这就是法律上最为重大的一个事情。要移转所有权，那怎样才能够实现所有权的公平、有效的转移？我们老祖宗从汉朝的时候就把这个问题解决了——通过移转地契或者是房契，到现在地契房契发展转化为不动产登记制度，其实脉络是一样的。

这个问题看起来简单，其实意义重大。因为房子是谁的，将来谁就有权力承担更多的后果，享受更多的利益。尤其是在当今房价变化波动比较大的时候，确定房子是谁的，这很重要。不过这个时候大家会看到一个结论，就是法院看这个登记是看什么？是看是不是已经登记了以后的这个事实状态。已经登记了就发生一个权力的认可，没有登记就不认可你这个权力。

不动产，从物权法上的登记来看，是一个法律事实的状态。但在登记簿上，也就是从不动产登记法这个角度来讲，则是从登记的受理到记载、管理这样的一个过程。也就是说，从不动产登记法的角度来讲，登记是一个流程、一个过程，或者说是一个程序。指的是“由谁来提出登记的申请，由谁来受理这个申请，由谁来纳入这个登记，用什么方法登记，用什么语言来登记，然后登记不当有什么法律上的责任”这样一个登记的程序。是两个不同的问题，但这两个问题恰恰是一张纸的两个面，是密切联系不能分割的。

登记簿上记什么？

从物权法的角度看，哪些权利可以纳入登记呢？许多人认为，登记就是记载物权，这话总体上来讲是对的，但从细节上来看，也还有一些需要补充的。

从登记簿的登记情况看，首先我们要证明不动产的物权的现实存在，登记簿至少有这么三个部分。第一个部分是要表示不动产的自然状况。你的土地到底是一个什么地？比如是耕作地还是建筑地。从法律上讲，耕地和建筑地法律性质就不一样。如果是耕作地，那你这个地方到底是旱地还是水田，是不是菜园，是不是果园，这个大致上也要登记一下。如果是一个工业用地的话，到底是矿藏，还是工厂，大体上也都要登记一下。然后还要记载他的面积。按照托伦斯登记制的方法，你得知道这个东西在什么地方，土地在哪里，上面要有编码，编号和法律上有一个连接。比如你这个房子，你在湖南省长沙市什么区什么路，最好就给你通过编码编号等记载下来。这是登记簿上的第一个部分。

第二个部分登记的是所有权，或者基础性的权利。为什么要用这个概念呢？大家知道所有权是一个基础性的权利。民法上，我们所说的权利、物权，都是设置在所有权基础之上的，土地所有权上有建设用地使用权，建设用地使用权上面，还可以设置其他的建设用地使用权，还可以设置抵押权，物权法136条就是这样规定的。在你这个地的所有权上面，他会设建设用地使用权。但是一栋30层的楼，可能中间会有四五个所有权人，他就需要有这么一个权利的结构。这个情况就叫做权利的枝行结构：像树枝一样清晰的东西。

另外，不动产登记簿所记载的第三个部分，就是要设置权利的负担，或者权利的限制，我们拥有这个权利，这个权利应该有什么限制，包括当时民法上的限制，包括工法上的限制，都要设置在里面。民法上的限制，我们现在的物权法规定异议抗辩、预告登记，都是法律上的限制条款。

异议抗辩在物权法十九条有这个规定：在确认一个人有没有房地产不动产权利的时候，我们看不动产登记簿。可是如果这个房子登记有了错误怎么办？比如本来是张三的权利，上面写的李四，或者本来是张三跟他老婆的权利，是夫妻共有的财产，结果你只是写上了张三一个人。现在张三要把这个房子处理了，那他老婆的权利就受到损害了。他老婆这个时候发现了，她就可以向我们登记机关提出一个异议抗辩性质的登记暂时把这个权利提出一个反对意见，把这个意见先登记下来，让张三不能随意地去处置这个财产。就是这样的一个做法，这就是对权利的限制。

所以一个完善的不动产登记簿应该有这三个部分。这三个部分里面，能够纳入登记的，大家一看就明白了，除了物权之外，还可能会有其他的。跟物权有关的权利，或者一些法律关系也是可以都纳入登记的，不是说只有物权才能纳入登记。

另外登记簿上的记载，也并非所有的物权都要纳入登记。比如在世界上所有的国家都认为，绝对的公共场所是不必要纳入登记的。像罗马法时候就确认，像公有的海洋海域就不必要纳入登记。海边的浴场，那个时候法律就认为这是大家都可以用的。比如山东有一块浴场，我湖南人到那里可不可以去游泳？当地的政府可不可以说，这个浴场只能是我们山东人用，湖南人不能用？可不可以排斥呢？从罗马法制规定就不许可。罗马法认为这个是绝对的公用物。名义上可以政府管理，但是政府不能排斥老百姓用，湖南人能去，我北京人也可以去，这是绝对的公用物。公有财产之中的，除了这种绝对的公用物之外，还有公有私物、公法法人公有财产和公法法人私有财产。

登记与权利生效的关系

第三个问题，不动产登记跟物权公示的效果之间关系的问题，这个概念可能大家不太熟。比如刚才所举例子中提到，张三把房子卖给李四，中间要有所有权转移的过程，通过国家的背书，使他实行权利顺利的转移，这叫做公示。权利是抽象的，通过这个方法把它公开地展示出来。

所有的物权发生的这种变动，都需要集中公示。但是公示到底给物权变动带来了什么样的效果？依照我们的法律规定，其实并非只有物权法的第九条有相关规定，而是共计有三种不同类型的情况。

第一种情况，如物权法第九条规定的情形，也就是所谓“不登记不生效”的类型。一个权利的变动必须要进行登记，要是不登记这个权利的变动是不生效的。比如说设置的抵押权，就是要看是否完成了登记，登记完成了就生效，登记没完成就不生效，这是第一种情况。类似的像这种交易性的权利都是这个规则。涉及市场交易的权利，都要实行不登记不生效的规则。

第二种类型就是不登记也能生效的这种规则。不登记也能生效，但是要发生交易，还必须再登记这样的情况。

不登记也能生效的情形，最典型的情形，就是我们的农村农民土地承包经营权设定的情形。物权法第二十七条规定，这种权利的承包经营权的设定，要开村民大会，要在村民大会决议的基础上来定承包合同。承包合同订立了，承包经营权就生效了，这种情况就没有办理登记，但是需要开村民大会。按照十八届三中全会的决议，农村的权利还要进入市场，类似于土地承包经营权，宅基地权、建设用地使用权等等要进入市场的话，首先要办理登记。办理登记以后才能市场化，不办理登记之前不能市场化，这是我们以后要掌握的一个规则。

第三种类型是登记机关只能被动地接受，依据法院的判决等所发生的物权的变动来进行登记的情况。比如我们依据法院判决，张三和李四是两口子，张三和李四共同拥有这个房产，他们原来登记上写的是张三李四是共有人。结果张三和李四两口子离婚了，离婚以后法院判决，说这个房子哪一部分是归张三，哪一部分是归李四。类似于这样的情况，如果说要纳入登记的话，登记机关是没有权力置疑、也没有权力审查的，只能是被动地给他做登记就行了。因为他的权利变动，不是以我们登记的时候生效的，而是法院判决书生效的时候生效的，它不是当事人决定的，是法院决定的。与之类似的还有征地等种种情况。