澳洲投资置业不是富人游戏留学生也能“以房养学”

罗远欣

导语：澳洲买房并非一掷千金。一成首付，七成贷款，在澳洲买套一居室其实也没想象中那么难。特别是对于家庭较为富裕的留学生来说，购置一套一居室，等到毕业后卖掉或留给自己居住，“以房养学”，可谓一举多得。

在自贸协定给中国投资客和入境者带来福音的同时，毋庸置疑，澳洲房产投资市场将借机火热。一成首付，七成贷款，在澳洲买套一居室也没想象中那么难。虽然，在澳洲购买房产并不能直接获取居留权，但对于习惯通过购房增强安全感的中国人来说，在澳洲买房的一个重要目的在于投资。

澳洲的房价市场可控性很强，政府通过住房刚需直接介入，调控房价。所以，企图通过炒房来换取高回报的做法，在澳洲并不那么奏效。对于低成本的投资者来说，租房是获得较高投资回报率的方式。

这里的低成本投资者可以是刚刚涉足房地产行业的投资人，也可以是准备在澳洲工作的留学生，甚至一些家境不错的准留学生们，提前购置一套一居室，在毕业后卖掉或留给自己居住，“以房养学”。

顾名思义，“以房养学”意味着用房产产生的收益来支付留学生活的费用。学生购买住房可以省去留学期间的租房麻烦和房租费用，同时，还可以寻求合租伙伴，以此获取租金收入；等到学习期满后，可以根据自己的发展规划，考虑将房子卖掉或租给别人。

对于这类需求的投资者，因为缺乏经验，很难从各色房源中鉴别好坏。虽然，如今澳洲房产投资前景一片大好，但面对强大的购买率，投资者不能盲目跟风，为买房而买房。在下准离手前，仍需要了解澳洲房产市场、选房技巧、投资陷阱、可能存在的投资误区。清楚了这些，方可避免在投资路上少走弯路。

法律做靠山监管体系高效

房地产市场作为澳洲的支柱产业，已具有超过一百年的历史。市场规模之大、机制之健全，是许多国家所不能媲美的。同时，其房地产法律规范监管体系完善，能充分保护投资者和消费者的权益。

在过去的三十年里，澳洲的独立屋和公寓价格稳定上涨，飙涨221%，房地产价值平均每七年到九年即可增值翻番。悉尼房价每年平均涨幅达到了6%-7%。

房价这般疯狂，其实也有迹可循，其最大原因莫过于澳洲房地产投资的门槛低，压力小。购房时个人购房首付10%，即可与当地居民一样享受房屋贷款权。除了首付额度、还贷款率的差异，在澳洲投资房产，与在中国相比，最大的区别在于澳洲的房屋属于永久产权，家族成员之间还可免除遗产税。

选房标准：推荐CBD区房源

房市稳定、周边租赁市场火爆、户型跟景观是选房时首要考虑的三大要素。

首先，房市稳定是很重要的一点，对于初次尝试的投资者来说，他们对投资的这个地方并不熟悉，而且所知的信息较为有限，因此，判断房屋投资市场最直接的方法就是看他的安全性和稳定 性。

其次，周边的租赁市场也是需要考虑的因素。你可以选择学校周边的房源，或者是靠近CBD的房源。虽然，这些区域的住房相对较贵，但是从长远投资来看，在这里买房的长期投资回报率相对较 高。

但房价的涨幅在一定程度上受到经济市场的影响，没有人能保证房价会持续性的高速增长。

最后，房屋景观设计也是值得考察的因素，很多中国人走了误区。比如：澳洲当地人喜欢拱形房，而中国人追求方方正正的房子。大部分投资者最终都会选择在房价涨到一定的时候便转手出售点他们的房子。但他们转卖房源时，通常持有澳洲身份的人才能购买他们的房子，因此，不要以中国人的眼光去选择户型，选择朝向，这可能会影响房子的二次销售。

澳洲CBD是非常符合上诉的条件的，涨幅稳定，二十年来的房价走势都是比较平稳的，同时，依托其超级火爆的租赁市场以及非常高的租金回报率，这些良好的市场条件都能在很大程度上降低投资者的风险。建议初次投资者应该选择CBD，例如，墨尔本中央火车车站附近的公寓项目。它的涨幅稳定，房价波动平稳，把此类房源作为首次投资，掉价的风险极低，大量的海外留学生跟当地的上班族都可能成为它的租客。

投资建议：业主保险需要买

即使做好了前期的选房工作，投资房产伴随着的风险仍不可小觑，更何况房产投资是一个大学问，期间潜在的费用和骗局，稍不注意，就会一失足成千古恨，在收获的喜悦溢上心头的时候，也不要被陷阱抹杀了这份好心情。下述的防骗术和购房注意事项，望对大家有所帮助。

留学生这类初次入市的新手在投资前，应该先制定策略。认清个人的负担能力和经济水平，制定可行目标。避免盲目投资，做足分析。

通过市政规划、就业机会、房屋供给、人口因素、公共设施、名校名企、人文景观这八大关注要素选择具有升值潜力或增值快的澳洲房产项目。

另外，对于一些费用的收取，我们最好清楚地了解它的来龙去脉，切勿被有心之人忽悠了，缴了莫须有的费用。例如，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税和增值税等都需要了解。此外，投资者应该对房产交易所产生的相关税费有个清晰的了解，仔细权衡税费成本是否可以承受。

在购房时，一定要购买业主保险，它可以获得税收抵扣，价格也并非想象中那么高昂。在发生恶意破坏、意外损坏、租客欠租等问题时，都可获得赔偿。投资者可考虑进行购买，成本低且有保 障。

在澳洲买房不同国内，需要投资者从房产项目的位置、质量、规模、环境和配套设施等方面充分着重考察和了解后，再做判断。还要根据自身的经济实力和收益率考虑投资项目，房产投资的路任重而道远，一般需要七年至十年的时间才看得到回报。因此，在投资房产前，投资者最好拥有大量闲置资 金。

在清楚这些情况以后，至于买什么户型，在哪里卖，要相信自己的判断。毕竟适合即是最好。