房地产发展问题研究分析

费璇

[摘要]房地产产业作为我国的国民经济发展的支柱型产业，占我国GDP145%，为国家的经济发展做出了突出的贡献，但伴随着房地产蓬勃发展，房地产业也出现了房价增长过快，运行机制不完善，投资过热等问题，这些问题严重阻碍了房地产业的健康可持续发展，本文通过分析房地产业发展的现状与伴随着发展出现的问题，对房地产的健康发展发展提出了一些建议。

[关键词]房地产；问题；对策

[中图分类号]F29331[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0099-02

1我国房地产发展现状

从1998年停止住房实物分配，逐步实行房地产市场化以来，随着经济的快速发展，城镇化水平的提高，房地产业得到了快速的发展，人民的住房水平有了较大提高，且2013年房地产税达到了24万亿，占到了国家财政收入的18%，自身发展的同时也带动了钢铁、建筑、装修、汽车、家电等相关行业的快速发展，为我国的经济增长，人民生活水平的提高做出了重要的贡献。但随着我国城市化水平的不断提高，大量农村人口涌入城市，使得城市人口快速增，在带动了经济发展的同时，也引起住房需求的不断攀升，然而土地作为不可再生资源的稀缺导致供应量的不足，引起了住房需求增加与土地供应量不足关系矛盾，造成房价不断创新高，使得房地产就成了投资回报率很高的行业，吸引了大量投资的涌入继续推高房价，住房的增值保值功能得到加强，但住房的基本需求功能被弱化，导致了房地产业出现了种种问题，严重阻碍了房地产业的正常发展，妨碍了人民生活水平的提高和国民经济的正常增长。

2我国房地产发展问题

我国部分地区房产地产市场出现过热现象，随着我国经济的快速发展，城镇化率的提高，房价不断增长，房屋因其良好的保值、增值功能得到人们的青睐，将房地产业作为投资的首选途径，过度投资导致结构性供需失衡，使得商品房大量空置。根据西南财经大学做出的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》中显示，2013年我国城镇地区自住房空置率高达224%，个别城市例如鄂尔多斯、营口等城市甚至因为住房空置率过高出现了“鬼城”现象，这些空置的商品房占用了宝贵的土地资源，耗费了大量资源，却不能发挥使用功能，造成了资源的浪费，严重影响房地产市场可持续稳定发展。

房地产开发无序化，部分地区过分注重短期利益，不注重长期利益，忽视对房地产的合理规划，盲目开发大型建设项目，导致房屋的相关公共基础设施不完备，学校、医疗、餐饮等配套设施不完善，造成了人们生活的不便，或导致入住率极低，使得房屋空置，浪费了大量宝贵的资源，或因配套设施不完善，只有居住功能，无法给居住的人提供就业、医疗、购物等服务，导致大量上班族白天去市中心上班，晚上回来休息，使得人们大量的时间浪费在路上，同时导致了城市交通的拥堵，造成了巨大的浪费。

部分地方政府对住房的保障性功能不够重视。由于房地产开发能够给地方政府带来大量的财政收入，致使一些地方政府过分注重房地产的商业化建设及由其带来的土地收入和税费收入，忽视了住房的保障功能，经济适用房和廉租房的发展严重滞后，致使一部分中低收入群体住房问题无法解决，其最基本的住房需求无法的得到保障，造成了很多社会不稳定因素，对社会的稳定和发展造成了一定影响。

商品房结构与社会保障性住房结构不合理，目前市场上的商品房有超前发展现象，开发的商品房以大户型居多，中小户型的住房偏少，由于房屋的面积过大导致了总价过高，超出了购房者的购买能力，使得购房者望而却步。同时，社会保障性住房建设严重滞后，数量太少，与市场上住房总量的比例很合理。另一方面，兴建的保障性住房中经济适用房的比例太高，而廉租房的数量过少，同时经济适用房的面积偏大，超出低收入群体的购买能力，不能很好地解决中低收入群体的住房需求，不利于社会的和谐稳定发展。

房地产业资金过多的依赖于银行信贷。根据调查，在上市的房地产企业当中，有近48%的企业的负债率已经高于70%的警戒线，一旦市场发生波动，很可能导致部分企业因资金链断裂破产，并且由于房地产融资方式没有形成风险分担机制，房地产公司的负债主要来自银行的直接或间接融资，一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失。同时房地产公司的资金高度依赖银行，一旦银行政策变化，对房地产业收紧银根，就有可能导致一部分的房地产项目无法按时完成，然而银行之前投给房地产开发商的贷款很有可能因此变成不良贷款，从而危及金融稳定，也不利于房地产业的健康发展。

3对房地产发展的建议

加强政府的宏观调控作用，面对房地产市场出现的过热现象，政府应通过税收等宏观调控手段，对房地产实施调控，目前我国房地产税收集中于流转环节，土地增值税、营业税和所得税，而房地产保有方面的税费过低，导致了大量的房屋投机行为的产生，使得部分房屋成为保值增值的工具，减弱房屋的居住功能，不利于房地产市场的健康发展，应通过增加房屋保有环节方面的税费，提高房屋保有方面的费用，确保房价在一个合理的范围内波动，减少房地产市场的投机行为，避免房地产泡沫化。

加大保障性住房建投入，改善城市中低收入人群的居住条件。确保人们住有所居，是重要的民生问题，对于促进社会稳定的发展具有重要的意义。政府应该通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段，保障城镇中低收入群体和最低收入群体基本住房需求，加强经济适用房的建设，确保符合条件的中低收入群体买得起、买得到经济适用住房，同时，大力发展廉租房建设，中低收入人群能够住上廉租住房，从而满足中低收入人群对住房的基本需求，确保社会健康和谐发展。

加大中小户型的住房供给。因当前商品房的过于超前发展，由其面积大、单价高，导致房屋总价超出了购房者的实际购买能力，不得不依靠银行贷款购买住房，出现了很多“房奴族”，终身为房贷而工作奔波，也加大了银行的资金压力，因此，加大中低价位的房屋的供给刻不容缓，通过建设中小户型的房屋，降低房屋总购买的价格，能够有效地缓解住房的压力和经济压力，对全面建设小康社会有积极的促进作用。

科学规划城镇建设，积极完善房地产的各项配套设施。科学合理规划城市建设，对新建小区进行合理布局，确保小区周边生活设施完善，同时完善已建小区基础设施及社会公共配套、社区配套建设。在房地产业建设时，应该根据人口规模、服务半径以及相应的配建标准等因素，对各项配套设施以及城市绿地在空间布局上进行了科学合理的安排，并根据配建规模对设施用地适当进行预留，以此作为规划管理的依据。并从政策上加以引导，以市场的手段配置各种资源和要素，提高房地产发展的整体规划的科学性和合理性。

提高房地产开发的自有资金比例，同时扩宽房地产企业融资渠道，实现房地产企业资金来源多样化，分散房地产投资风险，避免房地产金融风险全部集中到银行，同时降低房地产企业因银行政策变动而导致的风险，同时建立房地产预售资金监管制度，确保购买者的资金能够用到房地产的建设上来，避免烂尾楼的产生，导致资源的浪费，确保社会的安定和谐。

安居、乐业是社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障，住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量，同时房地产作为我国的支柱产业之一，对经济的发展有很强的带动作用，因此房地产的健康发展对我国的经济转轨和转型有着重要的作用，我们必须坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，调整住房供应结构，提高住房质量，满足不同收入家庭的住房需求。同时加强和改善对房地产市场的宏观调控与市场监管，并坚持强化政府的住房保障功能，确保城镇中低收入人群的基本住房需求得到满足，使房地产业的发展与社会发展相适应，促进房地产行业的健康可持续发展。

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