房地产企业资金管理应用探析

刘文卿

【摘 要】当前房地产公司所面临的资金链的管理问题，不考虑外在的不可控因素，要改善和解决资金链的管理问题可以采取提高公司自身资金管理的应用水平。本文通过介绍房地产企业资金的使用去向，分析房地产公司的资金使用所存在的问题，根据存在的问题提出解决方法。

【关键词】房地产；资金链；管理

房地产行业是资本密集型行业，要是房地产行业项目能够顺利开发的重要保障就要拥有足够的资金。近几年，我国的房地产行业发展迅速，已经成为国民经济发展的重要的一部分。

一、房地产公司的资金使用去向

房地产投资分析与决策的重要依据是房地产公司的资金使用去向。资金的使用去向主要包括：

1.土地的费用：是指为了取得房地产项目的用地及相关的土地开发所产生的费用。其中包括土地出让金、土地使用权、土地开发费、土地的租用费、土地的转让费、等等。

2.前期的工程费用：包括自然地质的勘测费、项目的前期规划设计、项目的可行性研究和“三通一平”阶段的费用。

3.房屋的开发费：包括工程的建设支出、相关的配套及公共设施的安装调试费等。

4.管理费用：主要指为保障房地产项目能够顺利进行而支出的其他费用。包括后勤及各种管理费用。如：差旅费、伙食费、路桥费、赔补费等等。

5.财务费用：主要指公司为了筹集和使用资金而产生的相关费用，包括金融机构的手续费、借款利息、工本费、公司其他的一些零散的财务方面的支出等。

6.销售费用：是指房地产公司专门设置销售部门的费用和在销售房地产商品的过程中所发生的各项支出。

7.公摊费用：是指该支出不需要直接计入房地产开发项目的成本，该支出在以后的期间进行摊销。

8.未知的费用：是指一些没有考虑到的以及超额的费用支出。该支出按照房地产项目的开发周期长短而不同。

9.后期的运营费用：是指在房地产项目开发完成以后，不论是销售或者出租，在该期间段所发生的运营费用。

二、房地产公司的资金使用所存在的问题

1.资金的使用和分配缺乏严格合理的计划，相应预算制度不够完善，不能合理的区分出各种因素的变动对最终的期望利润的影响的程度，使资金资源重复使用和浪费。

2.成本控制不统一，导致很多的房地产开发项目的最后工程费用超出预算范围。在筹集资金和使用资金的过程中，没有统一的规划，可能造成资金需求的估计不足，对于资金的使用没有规划，流动资金可能因为物价的上涨或者是提前采购原材料而占用。

3.缺乏统一的规划、合理地安排工程的进度，容易造成工程施工超期，增加资金的需求量，延长销售回款的期限，影响资金的回流速度，从而影响公司资金的循环。

4.公司资金被盲目的扩张囤积土地而占用，加剧了企业的资金压力和融资风险，可能造成企业资金链的断开。过高的土地成本，可能造成公司的资产负债率偏高，加剧公司的财务风险，公司大量的资金被占用，可能致使公司整体的资金循环产生困难。

三、房地产公司的资金管理方法的建议

1.扩大房地产业的合法融资渠道，使房地产业的融资变得透明化、公开化、制度化、多元化

扩大房地产企业的合法融资渠道，便于处理房地产企业的融资困难的问题，而且能使房地产业的融资方式实现多元化，减少银行业的风险。

2.促使房地产企业和资本市场有机结合，使资本市场的发展趋于成熟

房地产企业的发展需要及时提供资金和资金的有效支持，促进房地产企业和资本市场的结合，便于房地产企业取得合法的开发资金，而且能够扶植新兴的资本市场的发展。

3.逐渐健全外资的准入制度，加大外资的使用效率

加大房地产企业利用外资的能力，可以降低国内资金在供应方面的压力，另一方面也拓宽了融资的渠道，风险转嫁，更好的利用了财务杠杆效应，使企业达到利润最大化。

4.整合房地产业的特点，选择与自身合适的融资方式

在项目开发融资的时候，需要考虑自身的企业规模、资金的数量及项目的类型。采取设立项目融资方案的方法，能够合理的确定融资的顺序与结构。使企业的资金来源多样化，资金的使用高效化，财务风险最低化。

5.规定资金的使用计划，明确项目的成本预算，合理地分配使用资金，尽可能的避免资金重复使用和浪费，加大资金的使用率。

在资金的管理使用上，要对前期的合理性进行预测分析，制定出合理的财务预算；把工程项目分成不同阶段，分别注明各个阶段的资金预算使用情况；按照项目的需要分批投放资金，监督资金在不同阶段的使用情况，了解各项成本费用的支出，强化成本管理，降低资金的浪费。

6.注重建立风险指标和评估系统，避免潜在的风险

房地产公司的资金需求量大、开发的周期时间长并且投资的回收缓慢，这决定了房地产公司的高风险。企业根据盈利性和风险性主要指标，确定公司所能承受的风险的临界点等各个指标的数值和比率，若相应指标达到了风险的临界点，系统则会自动提示出现风险，可以在进行决策时最大限度的避免风险，能够加强在资金管理中资金使用的监督管理，检测出公司潜在的风险，使风险性和盈利性有机的结合，实现企业利润最大化目标。

四、总结

房地产企业的血液是资金，对资金的合理有效的使用是房地产企业持续发展的根本。近年来房地产企业的迅猛发展，为提高人民生活和经济社会发展起到了积极的作用。对房地产业资金管理应用的探析，既有利于企业的自身发展，也可以促进资本市场的发展。

参考文献：

[1]王晓丽.我国房地产企业资金链管理研究[D].北京交通大学.2008，（06）

[2]张德群.房地产管理信息系统[J].中国建筑工业出版社，2005