论我国不动产善意取得制度

中图分类号：D923.2 文献标识码：A

摘要：善意取得制度是现代各国民法物权中一项重要的制度。善意取得适用于动产领域向来没有争议，但关于不动产领域的适用问题，各国立法不一，学界亦众说纷纭。本文从该制度的起源出发，研究我国不动产善意取得制度具体适用等方面，并对我国不动产善意取得制度提出几点建议。

关键词：不动产； 善意 ； 无权处分 ； 物权法

善意取得制度在吸收了罗马法时效制度中的善意要件的基础上，起源于日耳曼法中的“以手护手”原则。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第106条明确规定了我国的不动产适用善意取得制度。从此，在我国，不动产善意取得制度有法可依。我认为正确将善意取得制度引入不动产领域之中，将会对我国社会经济的发展起到更大的稳定作用。

一、 我国不动产善意取得的具体适用

根据法律规定和司法实践可以看出，不动产善意取得制度一般适用于以下几种情形：

1.共同共有关系中，一人或部分共有人擅自处分共有物的情形

在不动产共有关系中，常常出现共有的不动产物权仅仅登记在一个或部分共有人名下或者一个或部分共有人擅自将共有的不动产登记在自己名下的情形，登记的名义人未得到其他共有人的允许擅自处分不动产的，受让的第三人如果是出于善意且符合不动产善意取得的构成要件，而取得共有财产物权的，法律应予以保护。在现实生活中比较常见的是夫妻一方处分共有房屋，第三人由于信赖对方是有处分权的而进行交易的情况。

2.不动产登记存在瑕疵的情形

在不动产登记的过程中，由于登记人自己的原因或登记机关有过错的，导致登记的权利与事实上的权利不相符，善意第三人由于信赖登记的效力而进行交易的，受善意取得制度的保护。

3.农村房屋未登记的情形

针对于我国国情，在广大农村地区，尚未建立起一套完整的不动产登记体系，房屋未登记的现象普遍存在。农民相互之间基于租赁、借用、保管等占有甚至强住他人房屋的现象时有发生。在缺乏公示公信的前提下，善意第三人只能凭借占有公信力来取得不动产所有权，原权利人只能请求无权处分人赔偿损失，而不能请求第三人返还原物。

4.工程尚未完工的情形

权利人就尚未建好的房屋与开发商签订买卖合同并交付一定定金，房屋建成后开发商又将此房屋卖给了第三人，第三人如果是善意的并且已经办理了产权登记，则取得该房屋的所有权。原权利人不能够要求第三人返还，而只能向开发商请求损害赔偿。这种现实生活中经常发生的情形属于不动产善意取得的保护范围。但根据物权法的规定，原权利人如果事先进行了预告登记的则具有对抗效力。

二、 不动产善意取得中“善意”的判定

善意源于罗马法的占有时效制度，但罗马法没有给善意一个明确的定义，而是通过善意占有等具体制度体现出来的。就善意本身含义而言，包括“真实”、“信用”、“公开”等。法律意义上的善意一般有以下两种含义：一是善意的行为人在为某种民事行为时没有损人利己的不良动机；二是行为人在为某种民事行为时不知道且按正常情况无法知道其行为的对象、客体存在着足以影响该行为潜在效力的法律因素。

善意在理論上有积极善意和消极善意之分，“善意有以之为积极观念者，谓占有人须有以他人为权利人之积极观念，谓只须不知他人之非为权利人。”作为不动产善意取得制度中的善意，我们采纳的是消极善意的理念。即只要不知，应为善意。受让人在受让不动产时，不知转让人是无权处分人，在受让不动产进行登记时因信赖了有关不动产登记部门的登记而发生交易，不知登记不正确，并有偿取得财产。

在司法实践中，无权处分人与买受人签订转让合同时，如果该不动产登记在无权处分人名下，我们就应当推定买受人是善意的，除非物权人能举出相反的证据证明无权处分人与买受人签订买卖合同时，买受人就知道出卖人没有处分权，否则就应当认为受让人是善意的。

三、对原权利人具体救济措施的完善

善意取得制度的目的保障市场交易安全，从根本上讲，是以牺牲静的安全来保护动的安全。从而来保护善意第三人的利益，所以原权利人成了最大的受害者。为了体现法律的公平正义，因此我们更应该关注对原权利人的救济措施。

在我国目前的法律规定中，通常通过债权请求权、违约请求权、不当得利请求权来进行救济的。我认为除了上述方法外，还应该对国家赔偿的方式加以规定。原因在于，不动产登记机关在进行登记时难免因为工作失误而导致登记错误，从而使善意第三人因为信赖登记簿进行交易。登记机关应当对自己过失或故意造成的错误负责，承担赔偿责任。对于国家登记机关而言，如果登记错误的原因在于不动产登记机关的过错，比如登记机关错把房屋所有权人甲登记为乙，那么，在发生不动产善意取得时，真实权利人的损害与登记机关的过错存在因果关系，则登记机关应承担责任。如果登记机关的错误原因是登记机关和出让人或其他人共同的过错，则他们应对真实权利人承担共同责任。现在很多国家和地区都设立了登记赔偿制度，如德国专门设立了赔偿基金；我国台湾地区规定，“因错误、遗漏或虚伪致损害者，由登记机关负担损害赔偿责任。”这些都值得我国不动产善意取得制度借鉴，从而对原权利人的保护作出尽可能完善的设计。

四、对完善我国不动产善意取得制度的建议

1.完善我国不动产登记制度

针对于我国不动产善意取得制度的确立，我认为应该改变不动产登记的落后的状况，比如对于共有财产，我们可以完善共有登记制度即规定共有的不动产应当登记在几个共同所有人的名下。建立完善的登记制度，以尽量减少不动产登记的瑕疵，从源头上减少表象权利与实质权利不符的情况。我国的不动产登记要实行登记要件主义，既要进行形式审查，也要进行实质审查。我国尚未建立起统一、完善的登记制度，登记机关是采取形式审查主义还是实质审查主义，学界还存在争议。但主流观点认为我国应采取实质审查主义，如梁慧星教授认为应采取实质审查主义。

2.增加不动产取得制度的构成要件

关于完善不动产善意取得制度的构成要件，笔者认为应明确 “无权处分人在处分该不动产时需与所有人意思表示一致”等要件。

参考文献：

[1]梁慧星，陈华彬：《物权法》， 法律出版社2003年版

[2]谢在全：《民法物权论（上册）》，中国政法大学出版社1999年版

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[11]梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版

[12]孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年版

作者简介：

李佳璐，陕西西安人，西北政法大学民商法学院硕士研究生。