房屋交易中的法律风险控制

顾跃进

当今社会，无论你是否有意或无意都时刻与法律风险相伴而行。法律涉及生活和工作的方方面面，房屋买卖作为民众最为普遍的交易行为之一，其同样隐含法律风险。

房产交易中，您是否注意到以下风险：交易主体资格是否了解？所购房屋是否有权利限制？购房合同条款约定是否齐全？违约责任是否约定明确？购房款在交易过程中是否安全？产权是否如愿登记在自己名下？产权变更登记后是否能如期收到购房款？如此多的问号，是否都能准确回答和适当安排和处理？这些环节隐藏着未知，意味着风险。

我们的社会尽管法制并不完善，但法律无处不在。当实施一项重大的行为时，必须首先考虑是否符合法律规则？这就是“法律意识”，必须评估行为的法律风险。当我们无法判断行为的法律属性和结果时，应当借助于法律专业人士的咨询意见，达到了解和控制法律风险的作用。

房产交易主要有以下一些环节需要重视和把握的：

房产权属调查、审核；房屋出售人身份调查、审核；房屋權利限制情况调查；房屋买受人身份调查、审核。这几项直接关系到房屋买卖主体的合法性，从而影响到合同的法律效力。

此外，房屋坐落、楼层、部位、面积、区域、环境等调查审核，有助于买受人全面了解选购房屋的综合要素，最大程度满足买受人的意愿。

同时，通常情况下房屋买卖合同当事人对房屋买卖合同不够重视，其中主要有两个原因，其一，法律风险意识淡漠。其二，缺乏法律和文字的知识和解读能力。

有时在购房款的交付中买卖双方从自己的利益和风险控制角度出发，都希望先获取期待目标，客观上，双方的诉求形成了一对矛盾。对于这个矛盾，应当寻求符合双方利益的风险控制机制，比如，担保、第三方监管等等。由于购房款以及对应的房屋所有权是房屋买卖合同和交易的核心利益，一有疏忽便会产生严重的利益冲突，必须高度重视。

在产权转移登记申办中，要重视有关文件签署的真实性，特别是代理人的身份合法性。

在合同的履行或文意发生争议时，经常会采用向合同对方发送“法律意见书”，以确定本方的主张和理由。发送“法律意见书”需三思而行，因为“法律意见书”不仅是向对方表达你的主张，同时也固定了某些事实，或将成为对你不利的证据。

代理房屋交易是房屋买卖行为中常见的行为，在代理交易中普遍存在不规范，甚至严重违规和违法的行为。对此，合同当事人应当高度重视，代理行为的不规范会直接导致合同的无效，或者直接造成委托人的理由损害。

房屋买卖交易对大多人来说是一件大事，提醒交易当事人应当提高法律风险意识，必须在理解和明白房屋买卖合同的文意和风险，并且在风险可控的前提下签署房屋买卖合同，疑难问题应当咨询法律专业人士，有效控制房屋交易带来风险。