中美房地产产业链比较及反思

白静

摘 要：分析中美房地产产业链的异同，反思政策的影响。

关键词：美国房地产；中美房地产比较；租房；买房；美国物业管理；房产中介

一、背景

近年来我国的房价持续增高，一些小区物业管理水平低下，房产中介行业混乱。这些现象反映我国房地产产业链还不够成熟制度仍需完善。为了更深入的分析背后的原因，选取美国房地产产业进行横向比较，思考国内房地产市场改进措施。

二、政策比较

从土地所有制上讲，美国的土地是允许私有化的，并且土地价格合理导致房屋价格低。但是为什么众多美国人依旧选择不买房或者是并持有大量房屋进行投资？这是因为在美国买房价格虽然相对合理，但是每年都需要根据不同州的税率，为持有房屋缴纳房产税和各类保险。粗略一算每年养房成本包括房产税率、火灾保险、物业费、同源维护费等越合将近1万美金折合人民币6万多元。因此持有多余房产成本较高。此外在美国并不是所有房子都有土地私有权，联排别墅和普通公寓是没办法将土地私有化的，美国房屋租赁市场很完善和成熟，人们只在需要置业时置业，此前靠租房居住，因此房屋价格变动并不大。持有房屋并不能带来意外的投资价值，反而要每年付高额的养房成本，所以人们对房屋的买卖更加理性。

在中国土地不能私有化，房地产开发商使用土地的成本也较高，导致房屋价格升高，国内持有房屋后续成本较低，并且租赁市场不成熟，政府没有出台有效的措施导致租住房子的时长不能得到保障，因此人们更倾向于买房。更多人买房导致供需发生改变，价格趋于上涨，这时投资变得有价值，炒房行为是果也是因，进一步推高房价。

三、开发商角色、物业情况比较

美国的房地产流程是专业化的，开发商只负责开发房产，销售转交给专业的销售代理或者中介完成（根据开发房屋的规模），而物业管理也有专业的物业公司。在房屋达到15%销售量允许居住后两年，地产商参与到业主委员会，这种行为类似于保修期。此后便彻底淡出物业管理舞台。美国的物业公司每年都需要由业主委员会投票检验是否需要更换，是市场化的结果，因此服务也得到保证。

中国的房地产公司是一条龙服务。在开发房地产后，很多房地产公司还需要自行销售。国内的物业公司有超过70%有房产开发商背景。开发商认为自有物业可以更好的贯彻品牌理念。但是由于非市场化，物业效果并不理想。作为开发商本身，物业本身盈利很低或者根本不赚钱，例如金地的自有物业公司，毛利率甚至达到负值。所以冗长的服务产业链，专业性得不到保障，导致开发商吃力不讨好。

四、租房比较

在美国租房方面的法律规定很多，都可以保障租客的权益。例如，美国有专门仅用于租住的公寓，该类型公寓不销售，如果你选择租住可以租住任意时长甚至一辈子，居住权可以得到保障；如果租住的房屋由于业主决定卖掉，该房屋也不能够因此为由强行强迫你搬出，否则要进行大额赔偿；对于不同的租住意愿的人不可以有不同报价否则涉嫌歧视等。另外对于租客的法律要求也很多，比如不及时付租金会上联网的名单，比如不能对房屋进行损毁等，在搬出时还需要付费进行打扫和清理等，这样使业主也较愿意将房屋租出。

而在中国，相关政策和法律欠缺，无法保证可以一直租住在一个地点，渴望居住稳定的人们不得不转向房屋买卖。而与此同时租出的房屋经常受到租户的损毁，一些长租房更是千疮百孔。导致很多业主不愿意将房屋租出或者将损坏计入成本提价租出，使租房市场恶性循环。

五、买卖二手房屋比较

在美国仅有15%左右房屋是新房，而新房在销售达到15%房屋量以后政府才承认买卖关系，允许居住。因此可以得知美国的二手房买卖市场非常繁荣。提到二手房市场就不得不提到房屋中介。首先房地产经纪人执业需要严格考核，美国房地产经纪人采取佣金制，并且更加职业化。在美国如果买房子不找房产经纪人几乎举步维艰，因为美国的房产完整信息在MLS系统上，这个系统只有执业者可以查看，并不提供给消费者。在看房时，经纪人可以使用万能钥匙打开代售房屋门前的公共钥匙盒子安排看房。另外，在美国，连买卖房屋讨价还价都需要落实在纸面上阐述原因，房产经纪人可以帮助处理各种法律文件（美国是契约制，没有中国的房产证，整个买卖流程即使不聘请经纪人还是需要律师），以及房屋检查等一系列非专业人员不能解决的手续。美国一笔二手房交易同时存在买方经纪人和卖方经纪人，各自代表各方利益，难以串通。值得一提的是，美国的房屋买卖采取独家代理制度，也就是业主委托给A进行销售，即使B最终销售了房子，佣金也是A获取。因此同行之间是竞争合作的关系。当然也存在多家代理的情况，但是这种情况会影响良性竞争，因此并不允许将完整信息录入MLS系统不方便买方获取信息，加大出售难度，所以人们并不倾向这样做。在信息获取方面，房源信息的提供人是可以获得分成的，这样保证信息收集的积极性。

而中国的房产中介并不如美国专业，中介的角色基本还是提供信息的层面上。买卖价格也并不像美国透明。往往中介既承担买方经纪人和卖方经纪人角色，很难说代表谁的利益。而在信息共享上，中国的房产经纪人的获取信息成本非常之高，獲取房源信息成为关键因素。我国没有美国从业者共享的MLS系统，各家各自为战。同一套房源可能出现在不同的房屋中介。最终谁能销售出去谁才能得到最后的佣金，这导致获得信息的成本很高。同行之间是单纯竞争关系，而不像美国是合作竞争关系。另外执业资格和协会管理上我国也并不像美国有严格的规定和管理，因此二手房买卖市场较乱，价格不透明，纠纷不断。

六、政策建议

通过以上四个层面上的横向比较有如下政策建议：1）我国应该完善租房管理办法和长租的政策，使租房者可以安居乐业。2）房地产开发商可以业务精益化不必一条龙服务，以使上下游产业更蓬勃专业的发展，使房地产市场趋于成熟。3）相关部门可以借鉴美国的房地产中介管理办法和MLS信息系统，严格执业制度，促使协会发挥更重要的作用，使中介更加规范、职业，走合作竞争的路线。这样不仅保护消费者权益，另外对房屋经纪人的所得也可以得到保护，竞争更加良性发展，资源的无为消耗降低。（作者单位：北京物资学院）

参考文献：

[1] 《美国物业管理概况及其借鉴启示》，张年，Overseas windows（境外视窗）

[2] 《美国住宅开发的九大步骤》，皮齐宝，住宅产业 2005，01

[3] 《十分钟看懂美国房产投资》，诸悦，小康 财智 2013，10

[4] 《一手房地产销售代理的现状与对策》，钱广贵，当代经济 2006第一期上

[5] 《在美国租房买房》，雁如/译，走进四季人居 2009卷23（译据美国杂志《房地产市场》2009年9月版文章《你会租房买房吗？》原文作者：加利福利亚房地产经纪人协会主席R.M.劳伦斯）