试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较

【摘要】我国已经进入了深度老龄化社会，为了保障老年人能够老有所养，我国政府也明确提出要开展住房反向抵押养老保险试点。住房反向抵押作为一种新型养老模式，在西方国家取得较大成功，但是在我国却遭遇诸多障碍。本文中笔者偿试将信托独有的制度优势和利用价值运用以房养老理念中，创造一种新型的以房养老模式，该模式可以实现养老服务、投资理财和财富传承等功能，其优势和功能远大于住房反向抵押贷款模式。

【关键词】以房养老信托 反向抵押贷款

引言

2013年《中国老龄事业发展报告》中显示我国老龄人口已经达到2.02亿，我国已经进入深度老龄化社会，但老龄人口的实际赡养比不足5：1。受到计划生育政策影响，我国家庭结构发生巨大变化，传统的“养儿防老”方式愈显单薄。此外，我国养老金也存在较大的缺口，票子养老也遭遇较多障碍，而西方国家提出的“以房养老”理念正好能够将作为家庭主要财富的房屋转变成养老资源的有益补充，改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”的生存现状。我国各城市也纷纷开展“以房养老”模式，如2005年南京汤山的“以房换养”模式、2007年上海的“售房反租”模式、2011年中信銀行率先推出的住房反向抵押养老产品。在2013年，国务院才正式提出开展住房反抵押贷款保险试点，但是受到我国国情、养老观念、政策、体制上的障碍，开展的“养老模式”不是以失败告终就是需求不足。信托作为一种高度灵活的财产管理制度，具有财产管理、破产隔离、投融资、财产分拆等基本功能，在国外其已被广泛运用到民事、商事和社会公益领域。如果将信托应用到以房养老理念中，创造一种新型的以房养老模式，不仅能作为一项很好的理财产品拓宽老年人养老资金来源，又能为老年人提供投资理财渠道，此外还可解决老龄人的财富传承问题。与反向抵押贷款模式相比，以房养老信托模式具有更大的优势和功能。

一、以房养老信托的含义与特征

以房养老信托是指是老年人基于对受托人的信任，将其拥有所有权的房屋转移给受托人，并指定自己为受益人，由受托人按照养老保障的目的管理和处分信托的房屋，并以该房屋所产生的收益为老年人提供养老保障服务。以房养老信托的目的就是保障老年人能够老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。受托人作为专业的信托公司发挥其金融专业人的能力，对所信托的房屋进行整合性运作，综合利用房屋租赁、出售、资产证券化等形式进行管理和处分，使得房屋保值、增值。受托人对所信托房屋进行价值评估和风险评估，根据受益人（老年人）每个月的生活所需支付生活费，并为受益人提供娱乐、休闲、医疗、文教、康体等服务，解决老龄人房产居住、保健、护理、遗产处理和财富传承等问题。

以房养老信托的特殊性在于其提供综合性的养老服务包括“衣食住行医学乐财”等方面，其具有以下几个特征：首先，以房养老信托的目的在于增加受益人的养老金来源、实现养老保障目的，所以受托人必须提供满足受益人所需的居住、健康、娱乐、教育等综合性养老服务；其次，以房养老信托中的委托人通常是指拥有一套房屋并且年龄在60岁以上的老年人。这里的房屋不包括农村宅基地上所建筑的房屋，仅指城市中可自由交易的商品房，且该商品房上不存在权利负担如抵押、保证等；最后，以房养老信托的受益人不仅可以是委托人自己，还可以包括委托人的后代。通常委托人即老年人将其拥有所有权的房屋委托给专业信托公司，由信托公司对该房屋进行经营、管理，并用该房屋所产生的收益为老年人自己（第一受益人）提供养老服务，待老年人去世后，如果信托财产还有剩余则可继续为老年人的后代（第二受益人）提供教育、培训、医疗、保健等服务。

二、以房养老信托与反向抵押贷款的比较

以房养老信托是将信托原理运用到“以房养老”理念中创造出来的新型养老模式，与住房反向抵押贷款相比优势和功能更强大，包括但不限于理财服务、六老产品服务、长期规则、财富传承、破产隔离以及受托人的严格的受信义务。

首先，由于信托所具有的“代人理财”功能，使得以房养老信托中的专业受托人可以综合利用租赁、出售、资产证券化等形式对信托财产进行管理、维护，使其保值、增值。而住房反向抵押贷款模式中，金融机构只是根据抵押房屋评估价值的一定比例贷款给老年人且在老年人去世后将抵押的房屋进行拍卖、变卖偿还贷款。老年人仍居住在原有的房屋，房屋的管理、维护由老年人自己负责，但其精力、时间有限，往往不能够对房屋进行市场化运作使其保值、增值。而以房养老信托中的专业受托机构为老年人处分生前和生后事项，包括对房屋进行维护、科学合理地制定理财投资方案使得房屋保值、增值，并运用房屋所获得的收益为老年人提供丰富多彩、功能全面养老服务。在以房养老信托中，通过受托人的专业理财能力可将房屋价值放大化，比起只对房屋价值进行评估并抵押贷款所获取的养老金来源更多，且可以免去老年人自己管理、维护房屋、理财等琐事。

其次，以房养老信托不仅可以为老年人提供理财服务，还是为其提供六老产品服务，而住房反向抵押贷款中的贷款机构只是每个月为老年人提供生活费用，虽然一定程度上可以解决老年人养老资金不足的问题，但是却无法满足老年人的其他需求如娱乐、休闲、护理、医疗康健等。而以房养老信托中的受托机构可以为老年人提供包括“衣食住行医学乐财”等六老产品的综合性养老服务，解决老龄人居住、健康、娱乐、教育等问题，为老年人提供的保健服务、房产居住、护理服务和遗产处理，安全管理信托财产使其保值、增值等，使得老年人能够真正老有所养、老有所乐、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为。

再次，由于信托所具有的长期规则功能使得老年人能够长时间内稳定地享受养老服务。以房养老信托所具有的长期规则功能源于信托的连续性特征，它使得在以房养老信托关系存续期间，不因受托人死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤销或者被宣告破产而终止，也不会因为受托人的辞任或者被解任而终止。所以在以房养老信托模式中可受益人可以在其生命的整个周期实现自己的养老保障目的。而反向抵押贷款中的贷款机构一旦出现被依法解散、被依法撤销或者被宣告破产等情形时，反向抵押贷款合同将被迫终止，此时借款人（老年人）必须返还贷款的数额及利息。如果老年人无法清偿债务，其抵押的房屋必须变卖、拍卖偿还债务，这对本来就资金缺乏的老年人来说无疑雪上加霜。如果老年人有能力偿还债务，在反向抵押贷款合同终止后为了继续办理该项业务，必须寻找新的贷款机构，而且还需重新对房屋价值、老年人的身体状况等进行评估，这些花费无疑是由老年人自己承担。因此，以房养老信托与反向抵押贷款模式相比，更具长期性和稳定性。

又次，信托财产的独立性使得信托具有破产隔离功能即信托财产独立于委托人、受益人、受托人的财产，且委托人、受托人及受益人三者任何一方的债权人都无权主张以信托财产偿债。总之，在老年人将房屋转移至受托人名下，该房屋作为信托财产独立于委托人、受益人的固有财产，在受益人即老年人因种种原因对外产生大量债务又无法清偿债务时，该房屋因为作为信托财产可不被受益人的债权人追及，从而可以保障老年人能够老有所保。如果是在反向抵押贷款模式中，一旦借款人因种种原因对外产生大量债务，因该房屋属于老年人的个人财产，该房屋必须用来清偿债务，此时反向抵押贷款不仅被终止，而且老年人也失去其唯一最具价值的财产。

此外，以房养老信托还具有财产传承功能。住房反向抵押贷款模式在我国发展缓慢的一个重要原因在于反向抵押贷款模式中，虽然老年人还居住在原有的房屋，但是在老年人去世后该房屋通常归金融机构所有，这与我国传统将房屋留下子孙的做法不一致。国内一些学者主张应当引导国人克服这一思想。但是笔者认为不必克服，利用信托特有的功能就可以在不影响房屋继承权的基础上解决养老问题。在以房养老信托中，房屋作为信托财产，其权利极为特殊，表现为权益的分离与重构。也就是说由受托人享有名义所有权对房屋进行管理处分，而受益人（老年人）作为实际上的所有人享有该房屋所产生的收益。在受益人死亡后，该信托财产作为其遗产由其继承人继承或者该为信托继续存续，由其继承人作为新的受益人享受信托财产所产生的收益。可见，以房养老信托不仅解决老龄人的养老问题，也解决其财富傳承问题。

另外，以房养老信托中的受托人享有较大的自由裁量权，可以根据老年人的实际需要支付养老费用并提供养老服务。比如在受托人生病时需要大量的医疗费用或者受益人想要去旅游时，受托人可根据具体情况扩大每个月给予老年人医疗费用、生活费用，也可为受益人安排出游的衣食住行等问题。而反向抵押贷款中贷款机构通常每月固定给予老年人一定的生活费用，这种方式对贷款人来说相对安全，但是对老年人来说却缺乏灵活性，不能应付不时之需，比如老年人因生病、旅游、偿债、消费等需要支付款项时，受到贷款额度的限制不能向贷款机构领取额外所需资金。

最后，在以房养老信托中受托人必须遵守《信托法》所规定的严格的受信义务即忠实义务和善良管理义务，这使得以房养老信托中的受托人不必担心受托人会侵吞其财产损害其利益。以房养老信托中的受益人大多为自身保障能力较弱且年过半百的老龄者，不管是在身体、精神等生理方面，还是在知识、能力等方面均无法进行自我保障。而受托人严格的受信义务可以解决受益人在行使监督权存在不足难题，受托人必须履行忠实义务和善良管理义务。忠实义务要求受托人必须为受益人的最大利益处理信托事务，不能将自己的利益置于受益人利益之上，不得利用所处优势损害受益人的利益且不得利用信托财产牟取私利。善良管理义务要求受托人处理信托事务时必须以一个谨慎的人在相似的情形下所应表现的谨慎、勤勉和技能管理信托财产，使其保值、增值。

四、结束语

以房养老信托是将信托特有的功能与“以房养老”理念有机结合的新型养老金融产品。目前，我国以房养老信托并没有真正的开展起来，在运作中还存在诸多制度障碍和制度缺失。本文写作的目的，就是为了让人逐步了解到将信托运用到以房养老理念中的巨大优势和功能，为该项信托产品在今后能够顺利实行提供理论上的支持。还要让民众摆脱对信托的误解，认识到信托既能为富豪巨室谋利，也可为升斗小民服务，另外也可激发信托公司创新设计更多的信托产品，推动整个行业的发展。以房养老信托运作是一个较为复杂的问题，随着理论界和实务界关注的提升，必然涉及到信托风险控制、契约内容、信托设立等一系列的问题。由于本人知识有限，无法更为全面的研究以房养老信托，但笔者会继续关注这个问题并积极汲取新的知识，积极为我国以房养老信托的实行提出更多更好的建议！

参考文献

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作者简介：苏丽蓉（1990-），女，福建南安人，华侨大学，2012级硕士研究生，法学院，民商法专业，研究方向：商法。