关于共有产权保障房的探讨

何红

摘要：住建部日前表示，住房保障制度改革将推进廉租房公租房并轨和开展共有产权保障房探索。共有产权保障房是指保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，另一部分产权由地方政府持有的保障性住房。上海、山东、甘肃、江苏淮安等地已先后开始尝试这种共有产权保障房的建设。

关键词：共有产权保障房探讨

一、共有产权保障房的发展背景

我国早期的合作社住房，或合作建房或集资建房以及传统意义上的经济适用住房，均可看作是共有产权住房的雏形。按照现行《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房售出后“购房人拥有有限产权”，住户虽采取全额方式支付，但却未能获得房屋的完整产权，只是在实际居住过程当中享有政府让渡的占有权及使用权。但是该《办法》并未对产权具体的比例划分作出明确规定，缺乏有效的量化标准，购房者与政府只是以某种含糊的共有方式共同拥有产权。传统经济适用住房的价格一般是在剔除政府补贴部分（土地出让金、减免税金等）及开发利润的基础上实行政府定价，于是购房者只需支付其“成本价”，便可购得实际价格大于“成本价”的经济适用住房。而政府补贴部分——划拨土地、减免税金等“暗补”手段，则在理论上成为其“补齐差价”时获得的部分产权（具体比例未作明确规定）。因此，由权属确定层面来看，现行经济适用住房的产权模式更倾向于共有产权。另外，从收益权的角度看，该《办法》并未对经济适用住房使用过程中住户是否应缴纳租金作出明示，只规定“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。由此推定，住户在实际居住过程中无需向产权共有者（政府）缴纳租金，双方不存在租赁关系，住户只在处置住房时受到限制；后期该经济适用住房如果转让，住户需要向政府补齐规定数额的价款，以取得完整产权为前提，类似于英国共享权益模式中的溢价补偿，但实际上大部分收益都归经济适用房所有者也正是该原因导致传统经济适用房制度备受指责。

2006年前后，我国部分城市如江苏淮安等地先后试点用共有产权改革传统经济适用房，也是基于经济适用房溢价部分的收益分配。共有产权方作为对传统经济适用房制度改革的探索，比较有利于解决我国当前面临的住房问题，不仅解决特定中低收入人群的住房消费问题，而且对这部分人群保留一个获得住房产权的通道。让这部分人既能充分享受通过拥有部分住房产权分享社会经济发展所带来的住房财富的增值，促进社会的稳定与和谐，又不至于造成传统经济适用住房所出现的政府补贴的失效和不公。

二、共有产权保障房的发展意义

1.社会意义：解决“夹心层”住房难题

这几年，随着城镇化、工业化的深入发展，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。特别是新就业职工及以外来务工人员为代表的城镇新移民，即所谓的“夹心层”的住房困难问题逐步变得突出。与最低收入、低收入的住房保障对象相比，“夹心层”群众多具有较好的劳动技能，有一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、积累少，主要表现为阶段性住房支付能力不足的问题。但是他们渴望拥有自己的住房，实现稳定居住。为此，一些地方开展了共有产权保障方式的探索。主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。

2.经济意义：提供可循环利用资金，解决政府财政困难

共有产权住房通过将政府投资计入产权的方式，使政府的投入资金具备了流动性与收益性，其流动性与收益性可以通过租金收回、投入资金收回与产权溢价获得。其中租金收回，是在家庭拥有部分住房产权期间，对非自有的产权部分，即政府或社会投资的产权部分，在使用过程中的费用的体现。投入资金收回与产权溢价的回收是在后期退出环节完成，即购房者欲获得房屋全部产权时，需通过提供土地收益等规定比例价款的方式，对物化的政府或社会投资部分进行购买。在这部分补偿金中，既涵盖了政府产权部分所对应的投资额，同时也包括了产权的溢价收益。至此，政府对居民的福利补贴被彻底抽回，住房失去其福利性并脱离现行保障体系；与此同时，政府会将所获补偿金重新纳入保障住房建设资金。长期来看，该模式不但可以提供可循环利用的保障资金，而且能够在一定程度上缓解政府大规模建设保障住房，特别是公共租赁房建设环节所面临的资金约束问题，解决政府财政困境。此外，因为产权共有，住房使用者也是住房共有产权人，这种产权激励可以充分调动产权共有人，即保障对象，在使用过程中对住房的维护和适当的修缮，减少租赁式保障住房在使用期间的维修养护费用的投入，减少政府财政开支。

三、共有产权住房发展的条件

我国住房保障未来的发展方向，不仅应满足所有家庭的居住权需求，而且应该建立以住房为依托的家庭“资产形成权”，同时解决我国住房消费不公与住房财产分配不公等问题。以“产权共有”改革我国产权式保障住房，通过对中低收入阶层的规范化住房福利保障，进而培育我国中产阶层的发展，缩小社会贫富差距。考虑我国当前保障住房发展的实际情况，在我国发展共有产权住房，促进整个福利住房制度的良性运转，还应从以下两个方面为发展提供良好的条件：

1.由政府授权，建立非营利性住房保障专业化管理机构，独立运作决策

针对当前保障住房参与主体、管理主体责权利不明晰的状况，迫切需要建立起一个非盈利性质的住房保障专业化管理机构来处理相关事务。例如参照英国住房协会，由政府授权组建一个非营利性的独立机构，在负责住房保障日常事务专业化管理的基础上，对共有产权住房乃至整个住房保障制度的运行实施调控并监督。针对共有产权住房的各项后期管理工作，包括维修基金的管理、租金的收取及分配、小区物业公司的招标工作等，可按照国家有关政策规定独立决策并执行。此外，该机构甚至可以作为融资媒介，联通购房者与银行之间的信贷业务，缩短购房周期、降低购买风险。

2.由政府牵头，激励更多资源进入住房保障领域，鼓励民间组织参与合作建房

住房作为一种准公共产品，既可因其市场价值受到追捧，又需因其社会价值而受到一定的调控。政府必然首当其冲承担起该调控责任，对住房市场尤其是福利住房分配进行干预。然而在处理复杂多变的现代社会事务时，民间组织往往比政府机构更灵活、更有针对性、更贴现实，其不但对政府行为能产生较好的补充和促进作用，而且往往也能反映出社会的健康与活力。因此，通过引入适度竞争，鼓励民间组织参与合作建设共有产权住房，在实际操作过程中施行建管分家、监管分离，不但可以使保障资源在市场上更为高效的流转，更大程度地发挥其福利保障作用，而且能夠在一定程度上对政府职责进行合理分摊，不失为一条双赢途径。

参考文献：

[1]廖婷婷，住建部探索共有产权房 力破“夹心层”住房难题，中国信息报，2013（12）.

[2]陈淑云，共有产权住房：我国住房保障制度的创新，华中师范大学学报（人文社会科学版），2012（1）.

[3]谭红艳，“先租后售”——公租房投资收益模式之辩， 中国建设信息，2012（12）.

[4]张晓松、杜宇，推进廉租公租并轨 探索共有产权保障房，中华工商时报，2013（12）.